Nhà đầu tư thoái vốn khỏi các quỹ bất động sản lớn nhất thế giới

Các nhà đầu tư lớn, nhỏ đang xếp hàng để rút tiền ra khỏi các quỹ bất động sản, dấu hiệu mới nhất cho thấy lãi suất tăng cao đang ảnh hưởng nghiêm trọng ra sao đến lĩnh vực bất động sản thương mại.

Các nhà đầu tư châu Á đã ồ ạt chuyển tiền khỏi các quỹ này do thị trường khu vực có quá nhiều biến động và định giá bất động ản giảm. Một số quỹ lương hưu tại Mỹ cũng bắt đầu động thái tương tự.

Để ứng phó, Blackstone Inc. hai tuần trước cho biết họ sẽ hạn chế số tiền mà các nhà đầu tư có thể rút từ quỹ Blackstone Real Estate Income Trust (Breit), quỹ đầu tư bất động sản hàng đầu thế giới với tổng giá trị lên tới 69 tỷ USD, sau khi số lượng yêu cầu rút vốn tăng đột biến. Starwood Capital Group, một nhà quản lý quỹ khác, ngay sau đó cũng đưa ra thông báo tương tự đối với quỹ đầu tư bất động sản trị giá 14,6 tỷ USD của mình. Đây là hai quỹ REIT chưa niêm yết lớn nhất thế giới và là kênh đầu tư phổ biến với những cá nhân giàu có. Các quỹ bất động sản chưa niêm yết ở Anh được quản lý bởi BlackRock Inc. và CBRE Investment Management cũng thực hiện chính sách này để ngăn chặn dòng tiền chảy ra ngoài.

Tình trạng thoái vốn nói trên xuất hiện khi nhiều nhà đầu tư và công ty tài chính quay lưng lại với thị trường bất động sản. Lãi suất tăng đang đe dọa đẩy giá trị tài sản trong ngành công nghiệp “nặng nợ” này xuống thấp. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư lo ngại nhu cầu thuê văn phòng yếu và tăng trưởng giá thuê căn hộ giảm.

Joe Gorin, người đứng đầu bộ phận thu mua bất động sản của công ty tài chính Barings, đặc biệt nhấn mạnh giá trị bất động sản thương mại, nhất là các tòa nhà văn phòng, “cần phải giảm xuống”.

Chỉ số FTSE NAREIT All Equity REITs, gồm cổ phiếu của các chủ đầu tư đã niêm yết tại Mỹ, đã giảm hơn 20% trong năm nay. Trong đó, cổ phiếu của các chủ sở hữu văn phòng chứng kiến mức giảm sâu hơn. Nguyên nhân là các ngân hàng ít cho vay thế chấp thương mại hơn so với năm ngoái, đồng thời số lượng tòa nhà bán được thấp hơn khi người mua e ngại mức giá không còn phù hợp do triển vọng thị trường đang xấu đi.

Các yêu cầu rút vốn đang tăng rất chậm chạp và có thể sẽ chấm dứt trong thời gian ngắn. Vào năm 2020 là đỉnh điểm của đại dịch, một số quỹ hưu trí đã muốn thoái vốn khỏi các kênh đầu tư bất động sản, nhưng nhiều người đã thay đổi quyết định khi triển vọng của thị trường trong năm 2021 trở nên sáng sủa hơn.

Tuy nhiên, nếu số lượng các nhà đầu tư đòi rút tiền tiếp tục tăng lên, thị trường bất động sản sẽ gặp vấn đề lớn. Bởi vì các quỹ không còn lựa chọn nào khác ngoài việc bán các tòa nhà để muốn huy động tiền mặt trả cho nhà đầu tư.

Nat Kellogg, Chủ tịch công ty cố vấn đầu tư Marquette Associates, cho biết: “Điều này gây áp lực lên giá bất động sản nói chung”.

Các nhà đầu tư cá nhân đang gấp rút thoái vốn. Theo ước tính, các quỹ REIT không niêm yết đã phải trả lại 3,7 tỷ USD cho nhà đầu tư trong quý 3/2022, đạt mức kỷ lục trong nhiều năm và tăng gấp 12 lần so với cùng kỳ năm 2022.

Các quỹ REIT thường cho phép các nhà đầu tư rút tiền hàng tháng hoặc hàng quý, nhưng chỉ đến một giới hạn nhất định. Ví dụ, quỹ Breit cho phép rút tối đa 5% tổng giá trị tài sản ròng trong một quý. Tuy vậy, hai tuần trước Blackstone cho biết các yêu cầu rút tiền đã vượt quá giới hạn, nghĩa là một số nhà đầu tư sẽ không được phép rút tiền cho tới năm sau. Cổ phiếu của Blackstone đã giảm 7% vào ngày mà tập đoàn này công bố giới hạn rút tiền.

Nori Lietz, giảng viên cao cấp tại Harvard Business School, cho biết nhà đầu tư cá nhân đang rút tiền một phần vì họ dự đoán sẽ thua lỗ trong tương lai. Các quỹ bất động sản thường được định giá theo những phương pháp chậm thích ứng với sự thay đổi của thị trường, chúng đạt mức định giá cao ngay cả khi thị trường xấu đi.

Bà nói: “Định giá là câu chuyện quá khứ, còn thị trường nhìn về tương lai. Lợi nhuận đạt được khi có chênh lệch giá. Vì vậy, nhà đầu tư sẽ cố gắng rút tiền trước khi thua lỗ”.

Ông Kellogg cho biết, ngày càng nhiều quỹ hưu trí và quỹ tài trợ cho trường đại học mà ông tư vấn đang tìm cách rút tiền ra khỏi lĩnh vực bất động sản. Họ đang chuyển vốn từ bất động sản sang cho vay có rủi ro thấp hơn hoặc đơn giản là dự trữ tiền mặt cho những tài sản sinh lời tốt và chắc chắn sẽ tăng giá trong thời kỳ suy thoái.

Tại Vương quốc Anh, các quỹ bất động sản trị giá hơn 15 tỷ bảng Anh, tương đương 18,3 tỷ USD, được quản lý bởi BlackRock, M&G Group, Schroders PLC, CBRE Investment Management và Legal & General, đã dừng phê duyệt yêu cầu rút vốn của các tổ chức đầu tư vào mùa thu này, viện dẫn lý do để bảo toàn vốn và tránh bị ép giá.

Theo thống kê, các quỹ đầu tư bất động sản vẫn huy động được dòng tiền nhưng ít hơn trước. Theo công ty dữ liệu Preqin, các quỹ bất động sản tập trung vào thị trường Hoa Kỳ đã huy động được 15,6 tỷ USD trong quý 3 năm nay, mức hàng quý thấp nhất kể từ năm 2020.

Lãi suất cao cũng khiến REIT chưa niêm yết trở nên ít hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư mới. Hiện tại, trái phiếu đang mang lại lợi nhuận cao hơn nhiều và có tính thanh khoản cao hơn cũng như ít rủi ro hơn so với REIT chưa niêm yết.