Đế chế bất động sản lớn nhất thế giới sở hữu khối tài sản gần 1.000 tỷ USD

Blackstone không chỉ sở hữu bất động sản, đế chế này sở hữu mọi thứ phục vụ đời sống. Nếu bạn từng ở khách sạn Hilton hoặc khu nghỉ mát CentreParcs, hay đến thăm Legoland, Madame Tussauds, London Dungeon, bạn đang tiến vào một phần của đế chế Blackstone.

Trụ sở chính của Blackstone ở New York nằm trong một tòa nhà chọc trời trên Đại lộ Park. Vào thứ Hai hàng tuần, người sáng lập công ty Steve Schwarzman và giám đốc điều hành Jon Gray sẽ họp với các đối tác cấp cao xung quanh một bàn hội nghị lớn trên tầng 31 để thảo luận về các bản ghi nhớ đầu tư được gửi vào tuần trước từ 26 văn phòng của Blackstone tại Mỹ, Châu Âu và Châu Á. Đây là nơi đưa ra các quyết định đầu tư của Blackstone. Năm ngoái, công ty đã đầu tư 270 tỷ USD, nâng tổng giá trị tài sản mà công ty quản lý lên 881 tỷ USD, nhiều hơn một chút so với tổng sản phẩm quốc nội của Thụy Sĩ và hơn gấp đôi so với Đan Mạch.

Blackstone là một nhà quản lý tài sản, một loại hình công ty tài chính tư nhân chuyên rót vốn vào các quỹ hưu trí và công ty bảo hiểm. Không nên nhầm lẫn với BlackRock, một công ty quản lý tài sản được thành lập bởi Larry Fink, người đã làm việc cho Blackstone vào những năm 1980 và tự thành lập doanh nghiệp đầu tư trái phiếu của mình sau đó. Năm 1994, BlackRock trở thành một công ty độc lập và Blackstone đã bán cổ phần của mình tại đây. Quy mô của BlackRock hiện lớn hơn rất nhiều lần so với Blackstone, nhưng về bất động sản, Blackstone mới là gã khổng lồ. Danh mục đầu tư bất động sản trị giá 320 tỷ USD của Backstone lớn hơn gấp 6 lần so với BlackRock. Bất động sản là con ngỗng đẻ trứng vàng cho Blackstone.

Ông trùm bất động sản thương mại

Vào những năm 2000, bộ phận bất động sản của Blackstone được biết đến với việc mua lại các không gian văn phòng và khách sạn như mọi công ty bất động sản khác.

Blackstone có một quy trình thu mua tài sản rất thận trọng và chặt chẽ. Trước khi quyết định mua một tòa nhà - ví dụ, một khối văn phòng ở London - các nhân viên được cử đến để "dạo quanh bất động sản", xem xét kích thước và vị trí, chiều cao trần nhà, hệ thống thông gió, ánh sáng tự nhiên, kết nối giao thông, số lượng điểm ăn trưa gần đó, bao nhiêu sinh viên, có những nhà sáng tạo và lập trình viên máy tính nào đang đến khu vực này và doanh nghiệp nào đang đặt trụ sở tại đó.

Sau khi khảo sát thực địa và xem xét các thủ tục giấy tờ, các nhân viên này sẽ bàn bạc với các văn phòng tại Mỹ, châu Âu và châu Á để xem xét và thông qua thỏa thuận được đề xuất trước khi trình lên ủy ban đầu tư bất động sản của Blackstone vào cuộc họp thứ Hai. Đối với các thương vụ mua lại lớn, các nhà lãnh đạo cấp cao sẽ bay từ New York để khảo sát bất động sản nếu họ chưa bị thuyết phục bởi sức hấp dẫn thương mại của nó.

Đế chế nhà ở hàng đầu thế giới

Blackstone bắt đầu đầu tư mạnh vào nhà ở ngay sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, khi những cơ hội mới xuất hiện. Tín dụng giá rẻ tràn lan khắp thế giới trong những năm trước cuộc khủng hoảng tài chính đã cho phép mọi người trong giây lát được sống trong mơ. Ở Mỹ, họ mua những ngôi nhà lớn và không còn đủ khả năng thanh toán vay thế chấp khi lãi suất tăng và kinh tế suy thoái. Tại Tây Ban Nha, người dân say sưa với tốc độ tăng trưởng GDP đến từ lĩnh vực xây dựng cồng kềnh. Tại hai quốc gia này, bong bóng bất động sản được duy trì bởi kỳ vọng giá tăng và khi bong bóng nổ, hậu quả thật thảm khốc.

Đối với Blackstone, đây là cơ hội. Khi ngày càng có nhiều người không thể trả các khoản thế chấp của mình, hàng nghìn ngôi nhà được bán với giá chiết khấu. Vào mùa xuân năm 2012, Blackstone đã mua lại những ngôi nhà này, thành lập một công ty con, Invitation Homes, để quản lý vương quốc nhà mới của mình, trải dài từ Seattle đến Atlanta.

Alexandra Thur, một cựu đối tác cổ phần của Invitation Homes cho biết: “Chúng tôi có những tiêu chuẩn chi tiết về tài sản mà chúng tôi sẽ mua. Công ty đã tìm kiếm những ngôi nhà hai hoặc ba phòng ngủ ở những nơi có khí hậu nắng hơn, nơi kinh tế có vẻ phục hồi hơn. Chúng tôi tránh các thành phố đang gặp khó khăn như Detroit hoặc Cleveland. Invitation Homes thuê các nhân viên am hiểu địa phương địa phương, những người biết mọi chi tiết về khu vực lân cận, cho dù đó là một con phố có “nhà thờ kỳ lạ” hay các trung tâm mua sắm sầm uất”.

Invitation Homes từng chi tới 125 triệu USD mỗi tuần để mua và cải tạo các căn nhà, từng bước trở thành chủ sở hữu nhà cho thuê lớn nhất nước Mỹ. Trước khi Blackstone bán cổ phần của mình vào năm 2019, Invitation Homes sở hữu khoảng 82.500 ngôi nhà.

Cùng lúc với việc mua bất động sản trên khắp nước Mỹ, vào năm 2013, Blackstone lần đầu tiên đầu tư vào nhà ở tại Tây Ban Nha, mua 1.860 căn hộ tại thành phố Madrid. Đến năm 2019, Blackstone sở hữu gần 30.000 căn nhà cho thuê trong cả nước, trở thành chủ nhà tư nhân lớn nhất Tây Ban Nha.

Vào năm 2016, Blackstone đã mua cổ phần kiểm soát của công ty bất động sản lớn nhất Thụy Điển, sở hữu 16.000 căn hộ, hầu hết đều ở Stockholm. Năm đó, công ty đã cải tạo hơn 1.000 căn hộ và sau đó tăng giá thuê lên 42%. Trong 3 năm sau đó, họ đã mua nhiều căn hộ hơn ở Stockholm và đến năm 2019, họ sở hữu tổng cộng 21.000 đơn vị nhà ở.

Tại Đan Mạch, Blackstone đứng thứ 23 trong danh sách các chủ nhà tư nhân trên thị trường nhà ở Copenhagen vào năm 2021.

Làn sóng chỉ trích

Sở hữu quá nhiều căn nhà cho thuê trên toàn thế giới, Blackstone cũng vấp phải chỉ trích lớn từ phía người dân về việc tăng giá thuê quá cao, làm lũng đoạn thị trường, và làm suy giảm khả năng chi trả cho nhà ở của người dân.

Vào tháng 7 năm 2020, quốc hội Đan Mạch thậm chí đã thông qua Luật Blackstone để ngăn chủ nhà mới tăng tiền thuê trong 5 năm. Luật này nhắm vào tất cả các chủ nhà, quỹ hưu trí và các nhà đầu tư lớn mà Blackstone là đối tượng đầu tiên được nhắc tới.

Tại Tây Ban Nha, chính phủ đã đề xuất một đạo luật cấm bán nhà ở xã hội cho các quỹ đầu tư và buộc chủ nhà phải giới hạn tiền thuê ở những khu vực lạm phát. Tại Berlin, nơi Blackstone sở hữu 2.500 căn hộ, thành phố đã áp dụng biện pháp đóng băng tiền thuê trong 5 năm kể từ tháng 1 năm 2020, áp dụng cho 90% số căn hộ của Berlin. Gần đây hơn ở Đan Mạch, nơi lạm phát hiện đang ở mức gần 10%, chính phủ đã cam kết giới hạn mức tăng tiền thuê nhà lên 4% trong hai năm tới.

Blackstone khẳng định họ không cố tình đặt giá thuê cao mà đi theo thị trường. Công ty cho biết giá thuê đang tăng do sự mất cân bằng giữa cung và cầu.

“Thực tế đơn giản là chi phí nhà ở đang tăng lên vì tình trạng thiếu nhà ở thường xuyên ở nhiều thị trường trên thế giới,” một phát ngôn viên của công ty cho biết.

Bất chấp những vấn đề gặp phải, tốc độ tăng trưởng của Blackstone không có dấu hiệu chậm lại. Vào đầu năm 2022, khi lạm phát khiến giá thuê tăng cao, Blackstone đã báo cáo doanh thu cao nhất trong lịch sử. Blackstone hiện đang định vị mình như một giải pháp cho tình trạng thiếu nhà ở ở cả Mỹ và Anh.

Người phát ngôn cho biết: “Chúng tôi và các nhà đầu tư của chúng tôi đang tập trung vào việc góp phần tạo ra nguồn cung mới rất cần thiết. Tại Anh, Sage Housing, một công ty thuộc sở hữu của Blackstone, vào năm ngoái đã trở thành nhà cung cấp nhà giá rẻ lớn nhất của Vương quốc Anh”. Giá cả phải chăng, theo định nghĩa của chính phủ Vương quốc Anh, có nghĩa là không quá 80% giá thuê thị trường.

Đồng thời, để giảm bớt chỉ trích, thay vì mua những ngôi nhà gặp khó khăn vì thế chấp, Blackstone bắt đầu mua nhà ở tại các thành phố “cấp một”, nơi có “các ngành công nghiệp của tương lai” như các lĩnh vực khoa học, công nghệ và sáng tạo. Tập đoàn này cũng đang ưu tiên đầu tư vào các phòng thí nghiệm khoa học đời sống và nhà kho để cho các công ty giao hàng thuê lại theo xu hướng thị trường.