Nhà đầu tư bất động sản từ Trung Quốc để sở hữu quốc tịch Mỹ có thể bị vỡ nợ

Tình thế khó khăn của nhà đầu tư

Các nhà đầu tư nước ngoài rót vốn vào bất động sản để sở hữu quốc tịch Mỹ đang chịu thua thiệt khi thị trường bất động sản thương mại tại đây chao đảo do đại dịch.

Tại Manhattan, các nhà đầu tư Trung Quốc tài trợ vốn cho tổ hợp bất động sản Hudson Yards phát triển bởi Related Companies đã kêu gọi trọng tài vào cuộc phân xử để gây áp lực buộc công ty này trả lại tiền. Tại Long Island, một nhóm khách hàng đã nhận thuê lại Đấu trường thể thao đa năng Nassau, sau khi công ty Onexim Sports and Entertainment của tỷ phú Mikhail Prokhorov quyết định từ bỏ dự án.

Những nhà đầu tư nói trên rót vốn vào các dự án bất động sản thông qua chương trình định cư diện đầu tư EB-5 của Sở Di trú và Nhập tịch Hoa Kỳ để mong nhận được thẻ xanh. Họ không phải là những người duy nhất bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, vốn đã quét gần hết khách hàng khỏi các trung tâm thương mại, khách sạn và văn phòng, đồng thời khiến các nhà phát triển bất động sản rơi vào tình trạng buộc phải vi phạm hợp đồng.

Các nhà đầu tư theo chương trình EB-5 thường quan tâm đến việc sở hữu thẻ xanh nhiều hơn là lợi nhuận, và họ có tỷ lệ nợ trên tài sản thấp hơn hầu hết các trường hợp khác. Vì vậy, thu hút nguồn vốn từ họ sẽ dễ dàng hơn.

Mona Shah, một luật sư ở New York chuyên xử lý các hợp đồng liên quan tới chương trình EB-5, cho biết: “Tiền mặt là vua trong thời kỳ Covid-19, nên các nhà phát triển bất động sản không muốn từ bỏ bất kỳ khoản tiền mặt nào”.

Bà cho biết mình là đại diện pháp lý của một nhà phát triển khách sạn, người này đang muốn tìm cách giảm nợ gốc của khoản vay EB-5 khi khách sạn phải đóng cửa do đại dịch và không có khả năng nhanh chóng sinh lời trở lại. Trong khi đó, nhiều nhà phát triển khác lại tìm cách gia hạn điều khoản cho vay hoặc giữ lại hoàn toàn các khoản lợi nhuận cần phải thanh toán cho nhà đầu tư.

Không có thời hạn hoàn tiền

Theo yêu cầu phân xử trọng tài được nộp bởi luật sư Doug Litowitz đến từ Chicago, khoảng 2.000 nhà đầu tư EB-5 đã rót 1 tỷ USD vào tổ hợp Hudson Yards thông qua một loạt các hợp đồng.

Ông Litowitz cho biết, các nhà đầu tư này không am hiểu về bất động sản Mỹ nên nghe theo lời của công ty Trung Quốc - đơn vị đã giúp Related huy động tiền - rằng họ sẽ được hoàn trả tiền sau khi nhận thị thực làm việc - được gọi là thẻ xanh. Nhưng theo hợp đồng, vốn của họ lại được cấu trúc dưới dạng góp vốn mua cổ phiếu ưu đãi, thay vì là một khoản vay và cũng không có thời hạn hoàn trả tiền.

Sau khi Neiman Marcus Group, hãng bán lẻ đồ xa xỉ từng sở hữu một trung tâm thương mại cao cấp tại tổ hợp Hudson Yards tuyên bố phá sản, Litowitz đã yêu cầu Related cho nhà đầu tư biết khi nào họ có thể rút vốn khỏi dự án. Ông cũng yêu cầu nhà phát triển này công khai sổ sách để nhà đầu tư biết liệu đại dịch có làm giảm giá trị khoản đầu tư của họ hay không.

Ông nói: “Thỏa thuận mà Related đưa ra rất thú vị, bởi vì các điều khoản trong đó giống như một phép thử để xem liệu Related có thể bắt chẹt nhà đầu tư tới mức nào mà vẫn nằm trong phạm vi pháp luật cho phép”.

Related không bị ảnh hưởng bởi những yêu cầu trên từ nhà đầu tư.

“Lợi nhuận đầu tư chịu ảnh hưởng bởi nền kinh tế đang có nhiều thách thức”, người phát ngôn Jon Weinstein của Related cho biết. “Dự án đã có một khởi đầu tốt, nhưng giờ thì chúng ta cần phải kiên nhẫn”.

Chương trình EB-5 từng bị đánh giá là nhàm chán cho đến cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007-2008, khi các nhà phát triển như Related tìm kiếm vốn từ nước ngoài để thay thế các nguồn tài chính truyền thống.

Và họ đã tìm thấy một đối tượng tiềm năng: những nhà đầu tư nước ngoài coi bất động sản Mỹ là tài sản an toàn và chủ yếu chỉ quan tâm đến việc xin thị thực, nên sẵn sàng chấp nhận lợi nhuận ở mức 1% và thậm chí đôi khi còn ít hơn.

Chương trình EB-5 cho phép người nước ngoài đầu tư ít nhất 500.000 USD vào các dự án tại Mỹ để tạo ra ít nhất 10 việc làm, từ đó tăng nguồn vốn đổ vào các vùng nông thôn cũng như các khu vực thành thị có tỷ lệ thất nghiệp cao.

Nhưng nhiều quận ở Mỹ lại “vượt rào” khi cho phép nguồn vốn từ chương trình này đổ vào các dự án cao cấp như Hudson Yards và tòa tháp Extell Development tại khu vực Billonaire’s Row ở Manhattan - thánh địa tập trung các tháp căn hộ xa xỉ dành cho giới siêu giàu.

Những điều tiếng từ chương trình EB-5

Theo tổ chức Invest In the USA, khoảng 36 tỷ USD từ chương trình EB-5 đã chảy vào Hoa Kỳ từ năm 2010 đến năm 2019, mặc dù chương trình này ngày càng ít được yêu thích hơn trước do quá nhiều hồ sơ tồn đọng và ngưỡng đầu tư tăng lên.

Chương trình đã từng bị điều tra khi Kushner Cos, công ty từng được điều hành bởi con rể của Tổng thống Mỹ Donald Trump, Jared Kushner, thông qua nó để tìm kiếm nguồn vốn từ các nhà đầu tư Trung Quốc.

Nó cũng có tiếng là đầy rẫy những lời hứa hão huyền và xung đột lợi ích. Về mặt lý thuyết, việc rót tiền vào các dự án lớn lẽ ra phải có tính chắc chắn hơn, nhưng ngay cả các nhà phát triển cũng không thể đảm bảo điều gì cho nhà đầu tư trước sức tàn phá của đại dịch.

Khi các ca nhiễm Covid-19 tăng lên ở thành phố New York vào mùa xuân, công ty Onexim của ông Prokhorov đã hủy các sự kiện thể thao và hòa nhạc tại Đấu trường Nassau. Đến tháng 6, công ty tuyên bố rằng đại dịch đã khiến hoạt động kinh doanh và tổ chức sự kiện trở nên kém hấp dẫn, đồng thời bày tỏ dự định chuyển giao hợp đồng thuê đấu trường này cho những các nhà đầu tư EB-5 đã rót vốn.

Vào ngày 20 tháng 8, Hạt Nassau đã công bố một thỏa thuận với Quỹ Nhập cư Hoa Kỳ, cho biết quỹ này sẽ sử dụng vốn EB-5 để cải tạo Đấu trường Nassau. Theo thỏa thuận này, một nhóm nhà đầu tư thuộc chương trình EB-5 đã ký hợp đồng thuê lại và sẽ vận hành đấu trường này để tổ chức các hoạt động thể thao và sự kiện giải trí.

Gary Friedland, một nhà nghiên cứu chương trình EB-5 tới từ Trường Kinh doanh Stern của Đại học New York, dự báo rằng nhiều nhà phát triển vay tiền từ chương trình EB-5 sẽ tiếp tục rời đi và phá bỏ cam kết trong những tháng tới.

Ông nói: “Trong nhiều năm qua, tôi đã dự đoán sẽ có một đợt vỡ nợ từ chương trình này, bởi đây là dòng vốn có tính rủi ro. Nếu có sự sụt giảm về giá trị bất động sản, tác động tới các bên liên quan sẽ rất nặng nề”.