Nâng trần lãi suất chưa đủ để làm giảm giá nhà

Giảm lãi suất và ban hành hàng chục biện pháp kiểm soát

Trong quý 2 năm ngoái, giá nhà ở Úc đạt mức cao nhất mọi thời đại, sau khi chứng kiến một sự phục hồi ngoạn mục kể từ khi đại dịch Covid-19 bùng phát vào tháng 3 năm 2020.

Vào thời điểm đó, Ngân hàng Quốc gia Úc đã dự báo tốc độ tăng giá nhà ở Sydney và Melbourne, những thị trường lớn nhất và đắt đỏ nhất tại Úc, sẽ chậm hơn rất nhiều trong năm 2022 nhưng vẫn tăng ở mức 3-4%. Một phần lý do là bởi họ cho rằng lãi suất sẽ giữ nguyên cho đến năm 2024.

Một năm sau đó, ngân hàng này thừa nhận thị trường nhà ở chuyển biến nhanh hơn so với dự đoán. Tháng trước, ngân hàng này công bố một báo cáo cho biết giá nhà tại hai thành phố trên sẽ không thay đổi trong năm nay và sẽ giảm hơn 11% vào năm 2023.

Yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến các dự báo kể trên là việc Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) vừa nâng lãi suất điều hành lên 25 điểm cơ bản, nhiều hơn so với dự kiến, báo hiệu việc siết chặt chính sách nhiều nhất kể từ những năm 1990.

Sự thay đổi chính sách đột ngột của RBA là một phần trong quá trình mà cả thế giới đang từ bỏ lãi suất thấp để chống lạm phát. Đây cũng là minh chứng mới nhất cho thấy các chính phủ đang mạnh tay hơn để giải quyết các rủi ro tài chính do thị trường nhà ở phát triển quá nóng và tỷ lệ nợ hộ gia đình tăng cao.

Ở khu vực Châu Á - Thái Bình Dương, những điểm yếu này trở nên nghiêm trọng hơn kể từ khi bắt đầu đại dịch. Một thước đo về giá nhà ở do Knight Frank đưa ra cho thấy ba quốc gia - New Zealand, Australia và Hàn Quốc - nằm trong số tám thị trường nhà ở phát triển nhanh nhất thế giới vào năm ngoái. Mỗi quốc gia đều chứng kiến mức tăng giá cao ngất ngưởng từ 18 đến 23% và từ năm này qua năm khác.

Các ngân hàng trung ương ở cả ba quốc gia trên hiện đang tăng lãi suất, bổ sung vào một loạt các chính sách về thuế và chính sách vĩ mô đã công bố nhằm kiềm chế giá nhà. Ngân hàng trung ương của New Zealand bắt đầu tăng lãi suất vào tháng 10 năm ngoái. Gần đây, họ đưa ra cảnh báo rằng sự điều chỉnh mạnh về giá nhà vẫn là một "kết quả hợp lý".

Chính phủ Hàn Quốc đã ban hành hơn 20 biện pháp nhằm giải quyết bong bóng đầu cơ mà đã khiến giá trung bình của một căn hộ ở Seoul tăng hơn gấp đôi kể từ năm 2017. Tuy nhiên, họ đang phải đối mặt với một thách thức còn lớn hơn. Chính sách nhà ở tại đây đã bị chính trị hóa một cách nguy hiểm, sa lầy vào các vụ bê bối tham nhũng, hoặc không nhận được sự ủng hộ của chủ nhà và người mua nhà lần đầu.

Giá vẫn tăng nhưng thị trường không sụp đổ

Chi phí đi vay cao hơn đang làm tăng lãi suất thế chấp và gây ra tình trạng suy thoái kéo dài trên thị trường bất động sản châu Á. Tuy nhiên, thị trường nhà đất khó có thể sụp đổ. Thị trường hiện nay rất khác so với phiên bản năm 2008. Những người đi vay không có lịch sử tín dụng tốt đã bị hạn chế, các ngân hàng được quản lý tốt hơn và thị trường lao động đang phục hồi mạnh mẽ hơn nhiều.

Hàn Quốc đang có tỷ lệ giá nhà trên thu nhập, đặc biệt là ở Seoul, vượt qua mức trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế, các ngân hàng và tổ chức tín dụng tại đây chỉ tập trung cho vay đối với các cá nhân có điểm tín dụng cao.

Hơn nữa, khi thị trường tài chính càng dễ bị tổn thương và càng có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường nhà ở, thì chính phủ và các cơ quan quản lý càng quyết tâm ngăn chặn việc giá nhà giảm xuống đột ngột. Tim Lawless, giám đốc nghiên cứu tại CoreLogic ở Sydney, cho biết RBA rất nhạy cảm với tình trạng mắc nợ của khu vực hộ gia đình tại Úc, khiến “nguy cơ bong bóng [nhà ở] bùng nổ là khá nhỏ”.

Thứ hai, các yếu tố về nhân khẩu học và di cư tiếp tục củng cố nhu cầu về nhà ở. Tốc độ đô thị hóa nhanh chóng trên khắp khu vực châu Á - Thái Bình Dương đang thúc đẩy sự phát triển của các đô thị, chứng tỏ lợi ích của thị trường bất động sản.

Đại dịch cũng thổi luồng sinh khí mới vào các thành phố nhỏ hơn và kém hào nhoáng hơn. Quá trình di cư mạnh mẽ giữa các thành phố cùng với giá cả sinh hoạt phải chăng hơn đã giúp nhiều thành phố nhỏ không bị kéo vào đà suy thoái do thị trường nhà ở.

Thứ ba, và quan trọng nhất, những hạn chế về nguồn cung đang khiến giá nhà tăng cao. Mặc dù khả năng chi trả nhà ở đã giảm mạnh ở nhiều thành phố hàng đầu châu Á, nhưng nguồn cung vẫn tương đối hạn hẹp. Nhu cầu mua nhà mạnh hơn đã khiến giá cao hơn, một phần là do các quy định về quản lý và thuế đối với bất động sản trong khu vực.