Nan giải bài toán thành phố sân bay Long Thành

Ảnh minh hoạ

Giá đất tăng gấp đôi

Ghi nhận thực tế cho thấy, mặt bằng giá đất trung bình tại Long Thành vào năm 2018 dao động trong khoảng 8-12 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên mức 17 triệu đồng/m2. Lượng dự án hiện nay cô đọng ở một số chủ đầu tư nên giá ổn định ở những dự án này.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết giá đất ở Long Thành trong 2 năm trở lại đây có những biến động rất mạnh.

“Dù chưa biết bao giờ sân bay sẽ xây xong, nhưng ghi nhận từ sàn giao dịch cho thấy, từ năm 2018 đến 2019, giá đất đã tăng gấp đôi”, ông Đính cho biết.

Năm 2018, giá đất Long Thành đã nhảy múa so với trước đó, rồi tăng lên mức 8 - 15 triệu đồng/m2 sau khi dự án được phê duyệt. Đến năm 2019, giá đất ở đây dao động từ 15-30 triệu đồng/m2.

“Đây là sự tăng vọt về giá đất. Trong năm 2020, dù ảnh hưởng của dịch Covid-19 nhưng chúng tôi ghi nhận giá đất vẫn tiếp tục tăng so với năm 2019”, ông Đính nhận định.

Theo ông Đính, sự tăng giá không chỉ đến từ hiện tượng xây dựng sân bay Long Thành mà còn đến từ sự khan hiếm nguồn hàng.

Nguồn cung từ TP.HCM gần như không còn nhiều trên thị trường, trong khi giá bất động sản tại TP.HCM đang tăng rất mạnh và có sự tăng ảo. Do vậy, các nhà đầu tư sẽ tìm đến các vùng đất mới để tìm kiếm cơ hội, và Long Thành là một điểm đến như vậy.

Theo dự báo của các chuyên gia, nếu có quy hoạch ổn định, thì mặt bằng giá khu vực này sẽ còn tăng lên nữa.

Lại là câu chuyện quy hoạch

TS. Võ Trí Thành cho rằng, đối với Long Thành, ý tưởng phát triển là đúng, nhưng để làm được thì cần rất nhiều yếu tố liên quan.

“Có thể thấy sức cuốn hút của sân bay Long Thành rất nhiều”, ông Thành nhận định. Thứ nhất, dự án ấy gắn với rất nhiều câu chuyện xung quanh. Thứ hai là ý nghĩa của nó cực kỳ lớn, xét với sân bay cạnh tranh trong quốc tế, xét về sức lan tỏa với Long An, khu vực Đông Nam Bộ, cũng như cả nước.

Như vậy, xét về góc độ đầu tư bất động sản thì Long Thành rất hấp dẫn. Tuy nhiên, đây là một bài toán rất lớn, nó đòi hỏi sự vào cuộc của các bên liên quan, nhất là vấn đề quy hoạch cần rõ ràng, minh bạch”, ông Thành nhận định.

Ông Thành cho rằng, dù thế nào thì vấn đề quy hoạch vẫn là vấn đề lớn, sau đó là những vấn đề liên quan khác như sự tham gia của các tập đoàn lớn, từ đầu tư công nghiệp, đầu tư các lĩnh vực khác, đến vấn đề dịch chuyển dân cư, vấn đề năng lực quản lý của bộ máy địa phương gắn với kết nối vùng TP.HCM, đồng bằng sông Cửu Long và Trung ương...

Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), đặt vấn đề tác động của việc ra đời sân bay đối với Đồng Nai và các vùng lân cận.

“Trong vị trí của khu vực phía nam, TP.HCM chính là hạt nhân trung tâm. Còn Long Thành nằm ở đâu, chính là ở Đồng Nai. Hướng mở rộng của TP.HCM đi đâu chính là vấn đề đang cân nhắc. Bởi quy hoạch ở đây sẽ không thể là phát triển theo vết dầu loang được”, ông Chiến nói.

Ông Chiến cho biết, theo quy luật phát triển đô thị, việc kết nối hạ tầng, phát triển sân bay, cảng nước sâu chính là điểm hút mạnh. Và khi chọn Long Thành với sân bay chính tạo ra một cực hút rất mạnh cho khu vực TP.HCM. Sân bay Long Thành không còn là sân bay nội địa mà là sân bay quốc tế. Bởi nhu cầu vận chuyển hành khách hàng hoá ngày càng lớn trong khi các sân bay như Tân Sơn Nhất đã quá tải. Cho nên, câu chuyện Long Thành là vấn đề phát triển không cưỡng lại được, là chương trình ưu tiên trước mắt phải làm chứ không phải là tầm nhìn dài hạn nữa.

Tuy nhiên, theo ông Chiến, từ nay đến lúc hoàn thiện sân bay trở thành thành phố sân bay sẽ phải giải quyết nhiều vấn đề đó là nâng cấp đô thị lên cấp 1, 2.

Đại diện VNREA cho rằng, mong muốn khu vực Long Thành trở thành thành phố sân bay cần tính dài hơi vì đất đai ở đây vẫn còn hoang sơ, các khu đô thị lớn vẫn còn chưa phát triển. Đây chính là việc muốn trở thành một thành phố Long Thành trong tương lai thì việc cần phải bắt tay ngay vào thực hiện chính là cần phát triển hạ tầng giao thông hàng đầu rồi đến điện, nước, tiếp đó mới hình thành lên nhà ở, hạt nhân của các đô thị.

Về mặt quản lý hành chính, phải từ thị xã lên đô thị, tức phải có định hướng nền móng để các nhà đầu tư có thể đầu tư vào.

“Tóm lại, phải có quy hoạch vùng liên tỉnh, quy hoạch chung, quy hoạch tỉnh… rồi đến quy hoạch chi tiết dự án. Và trong quá trình này sẽ còn nhiều điều chỉnh sao cho phù hợp”, ông Chiến nhận định.

Nếu đã có quy hoạch của đô thị Long Thành rồi thì phải có quy hoạch cụ thể về sân bay Long Thành, về đầu mối giao thông đi qua sân bay là các tuyến cao tốc. Muốn đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá ở Long Thành cũng buộc phải đẩy nhanh các tuyến cao tốc kết nối, quan trọng nhất là Bến Lức – Long Thành – Dầu Giây. Ngoài ra, có cả các kết nối của hàng không, cảng cụm nước sâu, đường sắt…

Biên Hoà, Vũng Tàu, Thủ Dầu Một chính là đô thị loại 1 nên vị trí kế cận Long Thành chính là điểm mà các nhà đầu tư đang hướng đến.

Tóm lại, cần công khai các quy hoạch hiện nay và phân loại tất cả các dự án để nhà đầu tư nắm được. Cốt lõi của vấn đề có thể khẳng định khi sân bay được hình thành sẽ tác động đến 7 phân khúc bất động sản: nhà ở, công nghiệp, văn phòng, thương mại, bất động sản nghỉ dưỡng, nông nghiệp, bất động sản hạ tầng và có thể là bất động sản du lịch tâm linh. Như vậy, trong kế hoạch ưu tiên chính là sân bay Long Thành và kết nối hạ tầng xung quanh.