Năm 2023, thị trường bất động sản châu Á có gì nổi bật?

Bất động sản hậu cần tiếp tục tăng trưởng lợi nhuận

Giống như ở châu Âu và Bắc Mỹ, lĩnh vực hậu cần công nghiệp là một trong những chủ đề được các nhà đầu tư bất động sản ở châu Á - Thái Bình Dương (APAC) quan tâm hàng đầu trong vài năm qua. Mặc dù định giá tài sản có thể giảm đi sau đại dịch Covid-19, nhưng lĩnh vực này vẫn tiếp tục thể hiện các yếu tố cơ bản vững chắc, đặc biệt là ở các thị trường châu Á nơi tỷ lệ thâm nhập của thương mại điện tử trước đại dịch thấp hơn so với Bắc Mỹ và châu Âu.

Tại các thị trường như Nhật Bản, nguồn cung cơ sở hậu cần hiện đại tương đối thấp cũng đóng một vai trò trong việc định hình sự tăng trưởng ổn định của toàn ngành, khi khách thuê đang tìm cách nâng cao chu trình làm việc.

Đừng xem nhẹ thị trường văn phòng

Các nguyên tắc cơ bản của thị trường văn phòng tại APAC có vẻ khác so với phần còn lại của thế giới. Trong khi việc định giá văn phòng ở Bắc Mỹ và châu Âu đã có sự khác biệt đáng kể vào năm 2022, thì các chủ sở hữu ở APAC lại không gặp phải hiện tượng tương tự.

Sau Covid-19, xu hướng làm việc từ xa ở châu Á đã không phát triển giống như tại những nơi khác trên toàn cầu; văn hóa làm việc ở nhiều thị trường trong khu vực dường như khuyến khích việc đến văn phòng nhiều hơn. Diện tích nhà ở trung bình tại đây cũng nhỏ hơn, khiến nhiều người lao động cảm thấy không thoải mái khi làm việc tại nhà. Tại các thị trường như Tokyo, Hồng Kông, Thượng Hải hay Singapore, hầu hết mọi người đang làm việc toàn thời gian tại văn phòng.

Phân kỳ lãi suất và định giá tài sản đang mang lại nhiều cơ hội

Nhìn chung, xu hướng lạm phát và lãi suất tại APAC có phần ôn hòa hơn so với ở Bắc Mỹ và châu Âu. Trong khu vực, mỗi thị trường đang thực hiện những chính sách lãi suất khác nhau. Ví dụ, ở Nhật Bản, chính sách tiền tệ vẫn ôn hòa. Trung Quốc đang bắt đầu nới lỏng dần chính sách tiền tệ để kích thích nền kinh tế. Các thị trường có nhiều điểm tương đồng hơn với Hoa Kỳ, chẳng hạn như Singapore và Úc, đã đối mặt với chi phí nợ gia tăng đáng kể, nhưng chính phủ lại đang thực hiện một số điều chỉnh mới.

Thật khó để xác định chính xác tỷ lệ lãi suất sẽ đạt ngưỡng nào, nhưng kết quả là định giá tài sản có khả năng thấp hơn và sẽ tạo ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư.

Chính sách dẫn lối thị trường

Các chính sách của chính phủ có thể là một chỉ báo giá trị về các lĩnh vực có triển vọng tăng trưởng tốt. Ví dụ, Trung Quốc đại lục và Hồng Kông hiện đang hỗ trợ phát triển nhà ở để tăng nguồn cung cho thị trường và giảm bớt áp lực về chi phí nhà ở. Chính phủ cũng ủng hộ việc phát triển thương mại điện tử. Những chính sách này có thể đẩy nhanh hơn nữa tốc độ tăng trưởng trong lĩnh vực bất động hậu cần và nhà chung cư.

Do đó, có một số cơ hội để phát triển dịch vụ hậu cần công nghiệp tại các thị trường chính của Trung Quốc với mức lợi suất ước tính đạt 7-8% trên chi phí, tạo ra một bước đệm tốt để vượt qua các chu kỳ tăng lãi suất. Nhu cầu đối với nhà chung cư cũng có vẻ mạnh mẽ, với tỷ lệ tăng trưởng và phát triển cho thuê vẫn khá tích cực.

Vì vậy, dịch vụ hậu cần công nghiệp và nhà chung cư vẫn là những lĩnh vực hấp dẫn tại APAC. Tuy nhiên, việc chi phí xây dựng và vận hành tiếp tục tăng lên có thể khiến các nhà đầu tư né tránh những hợp đồng thuê dài hạn cố định làm doanh thu của họ bị hạn chế.

Lợi nhuận từ chênh lệch định giá bất động sản tư nhân và niêm yết

Nhìn chung, chứng khoán bất động sản trên khắp APAC đang được giao dịch với mức thấp hơn khoảng 25% so với giá trị của các bất động sản tư nhân. Ở Singapore, tỷ lệ này là khoảng 20%, ở Úc là gần 25% và ở Hồng Kông vào khoảng 40%. Tỷ lệ không rõ rệt ở Nhật Bản, nơi chi phí nợ hiện đang ổn định hơn.

Các nhà đầu tư có thể hưởng lợi từ sự chênh lệch định giá, nhưng việc triển khai chiến lược này ở APAC có thể khó khăn hơn so với các khu vực khác. Nguyên nhân đến từ nhiều rào cản về cơ chế, pháp lý và quy định đối với việc tư nhân hóa các quỹ REIT tại các thị trường như Hồng Kông, nơi các gia đình và doanh nghiệp địa phương sở hữu nhiều bất động sản. Do đó, số lượng giao dịch REIT tư nhân tại APAC sẽ ít hơn so với các khu vực khác trên thế giới.

Chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Đông Nam Á chậm hơn kỳ vọng

Trong khi ngành sản xuất đang ngày càng dịch chuyển từ Trung Quốc sang Đông Nam Á, thì khu vực này vẫn là một thị trường rất phân mảnh bao gồm các nền kinh tế nhỏ hơn. Tất cả các quốc gia Đông Nam Á cộng lại chỉ chiếm một phần nhỏ trong GDP của Trung Quốc. Nhiều quốc gia phải đối mặt với các rủi ro đặc trưng của những thị trường mới nổi, chẳng hạn như chính sách tiền tệ, các vấn đề về quyền sở hữu, và các thách thức pháp lý khác.

Xoay trục sang khu vực Đông Nam Á bằng cách tận dụng các mối quan hệ đối tác hiện có là một cách để chủ sở hữu bất động sản thử nghiệm thị trường. Nhưng chiến lược này cần thời gian để phát huy hiệu quả.