4 diễn biến chính trên thị trường bất động sản châu Á khi Trung Quốc mở cửa trở lại

Ngày 28/12/2022, quỹ tín thác đầu tư bất động sản lớn nhất châu Á Link REIT có trụ sở tại Hồng Kông thông báo sẽ mua lại 2 trung tâm mua sắm ở ngoại ô Singapore là Jurong Point và Swing By @ Thomson Plaza với giá 1,6 tỷ USD. Đây là thương vụ đầu tiên của Link REIT tại Singapore và là một trong những giao dịch lớn nhất tại đảo quốc này vào năm ngoái.

Giao dịch này diễn ra vào thời điểm quan trọng đối với ngành bất động sản thương mại của châu Á và cho thấy những xu hướng sẽ trở nên rõ ràng trong năm 2023, trong bổi cảnh triển vọng kinh tế toàn cầu không chắc chắn và sự mở cửa trở lại nhanh bất ngờ của Trung Quốc.

Cuộc cạnh tranh giữa Hồng Kông và Singapore

Những so sánh về thị trường Hồng Kông và Singapore đã gia tăng trong những năm gần đây, một phần là do các cách tiếp cận khác nhau trong việc khống chế đại dịch. Singapore bắt đầu mở cửa vào năm 2021, đã củng cố sức hấp dẫn với các nhà đầu tư quốc tế và nổi lên như một trong những thị trường bất động sản hoạt động tốt nhất ở châu Á.

Hiệu suất của thị trường bất động sản này rất đáng kinh ngạc. Lĩnh vực văn phòng đang chịu áp lực lớn trên toàn thế giới chủ yếu do sự dịch chuyển sang hình thức làm việc hỗn hợp từ xa và tại văn phòng sau đại dịch. Tuy nhiên, giá thuê cho các tòa nhà hạng A tại khu vực trung tâm của Singapore đã gần đạt mức cao kỷ lục, trong khi tỷ lệ trống chỉ ở mức 3% do thiếu nguồn cung liên tục.

Các yếu tố cơ bản của thị trường văn phòng tại Hồng Kông yếu hơn rất nhiều, nhưng được dự báo sẽ hưởng lợi nhiều nhất khi Trung Quốc mở cửa trở lại vào ngày 08/01. Đây là chất xúc tác đã được chờ đợi từ lâu để phục hồi thị trường bất động sản châu Á nói chung và Hồng Kông nói riêng trong năm nay.

Bất động sản bán lẻ và khách sạn ngày càng hấp dẫn

Dù chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ đại dịch Covid-19, cả hai lĩnh vực này đều đang ở vị thếq tốt nhất để tận dụng quá trình phục hồi, bao gồm cả việc mở cửa trở lại của Trung Quốc. Trong một báo cáo được công bố vào tháng 12/2022, công ty tư vấn CBRE cho biết các nhà bán lẻ ở Trung Quốc sẽ mở rộng hoạt động nhiều hơn trong quý hai năm 2023 khi số lượng ca nhiễm Covid-19 giảm bớt. Điều này “được hỗ trợ bởi nhu cầu gia tăng đối với mặt bằng bán lẻ cao cấp và giá thuê trung tâm mua sắm đang chạm đáy”.

Quan trọng hơn, các bất động sản bán lẻ ở châu Á có khả năng cạnh tranh tốt hơn với thương mại điện tử so với các công ty cùng ngành ở phương Tây, và được hưởng lợi nhiều hơn từ nhu cầu của tầng lớp trung lưu đang phát triển nhanh chóng.

Trong khi đó, khối lượng giao dịch trong lĩnh vực bất động sản khách sạn của châu Á đang quay trở lại mức trước đại dịch. Theo JLL, hoạt động đầu tư của toàn bộ thị trường bất động sản thương mại tại khu vực dự này kiến sẽ giảm 5-10% trong năm nay, nhưng các giao dịch khách sạn có thể sẽ tăng 6%.

Nhiều cơ hội đầu tư xuyên biên giới

Không giống như nhiều thị trường ở châu Âu và Hoa Kỳ, nơi các tổ chức đầu tư và quỹ tư nhân chiếm tỷ lệ lớn trong các giao dịch, thị trường đầu tư bất động sản ở châu Á bị chi phối bởi các cá nhân và tổ chức trong nước. Ngay cả các nhà đầu tư xuyên biên giới cũng chủ yếu đến từ các nước trong khu vực.

Mặc dù lãi suất tăng mạnh sẽ khiến thị trường đầu tư và thị trường cho thuê gặp nhiều áp lực, nhưng cũng mang lại cơ hội cho các nhà đầu tư lớn như Link REIT để thu mua dự án với giá tốt ở những thị trường mà bất động sản đắc địa hiếm khi được rao bán.

Đa dạng hóa danh mục, loại hình và điểm đến đầu tư

Với tình trạng kinh tế cực kỳ bất ổn như hiện nay, các nhà đầu tư và nhà phát triển cần phải lựa chọn thị trường và lĩnh vực một cách thận trọng. Trong khi các nền kinh tế đã phát triển thu được nhiều lợi ích nhất từ sự không chắc chắn này, thì các thị trường mới nổi - nơi những yếu tố cơ bản dài hạn vững chắc hơn - lại hấp dẫn hơn ở một số lĩnh vực nhất định.

Trong một báo cáo được công bố vào tháng trước, JLL đã chọn Nhật Bản, Singapore và Úc – đều là các thị trường đã phát triển và có tính thanh khoản tốt – là điểm đến đầu tư ưa thích. Tuy nhiên, JLL cho biết các nhà đầu tư cũng đang xem xét những lĩnh vực “được hưởng lợi từ các cơ cấu môi trường thuận lợi và có lợi nhuận tiềm năng cao hơn”. Trong đó, bất động sản hậu cần và nhà cho thuê của Trung Quốc ngày càng trở nên hấp dẫn.

Năm 2022 là một năm đặc biệt khó khăn đối với bất động sản châu Á. Năm 2023 sẽ giống như cuộc một thử nghiệm, đặc biệt là trước những lo ngại về suy thoái kinh tế toàn cầu. Tuy nhiên, châu Á có thể là một điểm sáng tương đối trong năm nay, với điều kiện là việc Trung Quốc đột ngột mở cửa trở lại mang đến những động lực thực sự. Còn đối với nhà đầu tư, việc đạt được sự cân bằng giữa an toàn và cơ hội, cả từ quan điểm điểm đến và loại hình, sẽ vô cùng quan trọng.