Năm 2012, BĐS Hà Nội vẫn lao đao?

Có thể nói suốt cả năm 2011, giá BĐS ở Hà Nội đã giảm rộng khắp từ các dự án ở phía tây sang các dự án phía đông Hà Nội. Theo các số liệu thống kê của các Trung tâm môi giới BĐS trong khu vực cho thấy, phía Tây Hà Nội, các dự án dọc theo quốc lộ 32, trục đại lộ Thăng Long và đường Lê Văn Lương kéo dài có giá đất nền, liền kề, biệt thự giảm 30-35% so với cuối năm 2010. Điều đáng quan tâm của người cần nhà để ở là giá nhà, đất đã thực sự giảm đến mức nào? Giá nhà chung cư đã chạm đến mức lỗ của doanh nghiệp, nhà đầu tư hay chưa? Diễn biến tiếp theo của thị trường sẽ như thế nào?

Đất nền, căn hộ chung cư đều giảm giá

Tại dự án Lê Trọng Tấn - Gleximco, hiện đất liền kề vị trí đẹp được chào bán với giá 60 triệu đồng/m2, trước đây giá được chào 100 triệu đồng m2. Các khu đất kém đẹp hơn ở đây được chào bán với giá từ 25 triệu - 40 triệu đồng/m2. Còn đối với đất nền ở dự án Kim Chung - Di Trạch nếu mặt đường rộng đang được rao bán với mức giá từ 35-40 triệu đồng/m2 so với 50 triệu đồng/m2 hồi đầu năm 2011. Đất nền tại dự án Vân Canh cũng có giá rao tương tự. Giá đất tại Thiên đường Bảo Sơn lại chỉ còn rao 25 triệu - 30 triệu đồng/m2. Riêng đất ở khu vực phía đông, nam Hà Nội như dự án Văn Phú thì giảm nhẹ hơn, hiện còn rao vào khoảng 50 triệu đồng/m2. Đất nền khu đô thị Việt Hưng cũng được rao bán với giá thấp hơn trước đây độ khoảng 10 triệu đồng/m2. Khu vực phía Bắc như dự án Cienco 5 - Mê Linh, đất liền kề rao bán vào khoảng 15 triệu đồng/m2.

Thị trường căn hộ chung cư lại có đặc điểm riêng, thí dụ căn hộ chung cư cũ như ở Thanh Xuân Bắc với diện tích tầm 50m2 tầng 3, 4 vẫn rao với giá khoảng 2 tỷ đồng/căn, tức khoảng 40 triệu đồng/m2. Như vậy là đã giảm hơn so với trước đây khoảng 200 triệu đồng/căn. Trong khi đó giá căn hộ chung cư mới ở khu vực quận Hà Đông có giá trung bình từ 20 - 22 triệu đồng/m2; Còn ở một số nơi khác có giá từ 30-35 triệu đồng/m2. Hiện có một số dự án mới khởi công thuộc quận Long Biên được bán ra giá ban đầu thấp hơn 5% -10% so với giá của chung cư cùng loại ở thời kỳ trước đây. Đáng chú ý là với sự giảm giá như vậy nhưng thị trường BĐS vẫn rất ảm đạm, thể hiện rõ qua hiện tượng nhiều trung tâm môi giới BĐS đã đóng cửa sớm, một số doanh nghiệp BĐS đuối sức khi không lo trả đủ tiền lương, thưởng Tết cho nhân viên. Nhiều nhân viên cho biết, Tết vừa rồi không được thưởng Tết hoặc chỉ thưởng quà Tết… Báo cáo tình hình thị trường BĐS được năm 2011 của Bộ Xây dựng trình lên Thủ tướng cho thấy, số lượng giao dịch nhà đất tại Hà Nội giảm mạnh từ quý II tới quý IV-2011 với khoảng 900 giao dịch thành công. Một điểm nữa đáng lưu ý là giá bán nhà, đất tại Hà Nội bắt đầu thực sự giảm mạnh từ cuối năm 2011 đến nay kể cả những dự án có vị trí đẹp, thuận tiện, hạ tầng tốt đã hoàn thiện đang chờ bàn giao nhà.

BĐS Hà Nội, vẫn khó dự đoán chính xác

Ai cũng có thể thấy rằng hiện nhu cầu về nhà ở của người dân Hà Nội rất lớn, đa phần là của những người lao động, công nhân viên chức có thu nhập không cao, chưa đủ tiền tích lũy để mua sắm nhà với giá như hiện nay. Những cơn sốt giá nhà đất của Hà Nội trong thời gian qua không phản ánh nhu cầu này của người dân mà đang chứng minh cho nhận định : Thị trường phát triển nóng là do đầu cơ. Sự đầu cơ đã làm méo mó thị trường, không phản ánh bản chất cung-cầu thực của thị trường. Cụ thể đó là định hướng xây dựng căn nhà chung cư cao cấp với diện tích khoảng trên 100m2 với giá từ 2-4 tỷ đồng của các doanh nghiệp trong những năm qua. Nhiều nhà đầu tư thứ cấp, vì mưu cầu lợi nhuận cao từ việc mua đi bán lại, đã bỏ vốn vào cho doanh nghiệp xây dựng, xếp hàng mua căn hộ cao cấp từ khi dự án còn nằm trên giấy nên DN chỉ lo cho ra nhiều sản phẩm căn hộ loại này. Cho dù mức giá này không phù hợp với sức mua của người lao động. Những căn hộ với giá dưới 1 tỷ đồng hợp với sức mua nhưng lại có vị trí chưa đảm bảo điều kiện sống, giao thông đi lại của người lao động. Hơn nữa, điều khiến thị trường BĐS thêm trầm lắng là do người mua có tâm lý chờ đợi giá nhà, đất giảm xuống nữa khi đó họ mới quyết định mua hoặc đầu tư. Đa số họ cho rằng mức giảm giá như trên cũng chưa thấm tháp gì khi mà giá hiện tại vẫn còn đang cao so với trước năm 2009 khi bất đầu cơn sốt.

Tuy nhiên, về giá nhà chung cư cũng rất khó để nói có thể giảm xuống bằng trước năm 2009. Lý do, có thể tính toán giá thành xây dựng chung cư tại thời điểm này, đồng thời so sánh với giá vàng, tốc độ lạm phát của tiền đồng thì giá nhà chung cư hiện đang được chào bán là khá hợp lý. Trừ trường hợp chủ đầu tư phải bán phá giá khi lâm vào tình trạng phá sản. Về giá thành sản phẩm theo tính toán của các nhà chuyên môn cho một chung cư hạng B, 20 tầng trên diện tích đất phải thuê là 13.000m2, mật độ xây dựng 40%, giá thuê đất 15 triệu đồng/m2 cho giá thành sản phẩm là 15 triệu đồng/m2. Trong đó chi phí xây lắp chung cư chiếm tỷ trọng 55,1% giá thành, chi phí thiết bị chiếm khoảng 16,5%, chi phí thuê đất chiếm khoảng 15% còn các chi phí còn lại chiếm trên 10%. Do đó nếu chi phí giá thuê đất tăng gấp đôi (mà ở Hà Nội dễ xảy ra nhất là khi thực hiện đúng theo nghị định 69/2009/NĐ-CP) thì giá căn hộ sẽ tăng thêm 20%. Cũng theo tính toán này thì giá căn hộ còn được chi phối bởi giá trị của thiết bị, hạ tầng và tiện ích đi cùng...

Như vậy, thị trường BĐS đang có xu hướng điều tiết lại giá cả và đây là dịp để các doanh nghiệp nhìn lại chính mình để vượt qua khó khăn và phát triển. Tất nhiên, hy vọng ngay trong năm 2012 thị trường BĐS ổn định là điều rất khó vì Chính phủ đang tập trung thắt chặt tài chính để giảm lạm phát, các ngân hàng thương mại đang có xu hướng tái sát nhập, giảm lãi suất cho sản xuất trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang ở tình trạng suy thoái toàn cầu. Để thị trường BĐS không lao tiếp tục lao dốc, Chính phủ đã thực hiện nhiều biện pháp can thiệp như coi một số ngành BĐS không thuộc lĩnh vực phi sản xuất, rà soát kiểm soát các dự án BĐS, xem dự án nào cần tiếp tục để cho vay vốn, dự án nào dừng lại để tránh bớt khó khăn… Một việc nữa cũng rất cần thiết nữa như một số nơi đang thưc hiện là mua lại các căn hộ thu nhập thấp để cho người lao động, công chức viên chức thuê hoặc bán thu tiền dần trong nhiều năm… Một số dấu hiệu khả quan cho thị trường BĐS đã xuất hiện như tình trạng lạm phát đã được kiểm soát, cán cân ngoại tệ được đảm bảo, tỷ giá hối đoái ổn định, việc thay sửa đối luật đất đai, hiến pháp... theo hướng có lợi cho người dân. Nhưng tất cả có lẽ cũng còn phải chờ đợi đến hết năm 2012.