Một phân khúc dù giao dịch có giảm nhưng giá vẫn tăng

Mặc dù giao dịch sụt giảm nhưng giá bán nhà ở xã hội vẫn tiếp tục leo thang.

Theo số liệu từ một đơn vị nghiên cứu thị trường, mặt bằng giá NƠXH tại Hà Nội đã tăng gấp 3 – 4 lần chỉ trong vài năm gần đây. Nhiều dự án từng được mở bán với mức 13 – 15 triệu đồng/m2, hiện nay đã được rao bán với mức giá lên đến 50 – 65 triệu đồng/m2 – mức giá vốn chỉ thấy ở các dự án thương mại trung cấp.

Chẳng hạn, dự án NƠXH ở khu vực Phú Lãm (Hà Đông) từng có giá khởi điểm 15 triệu đồng/m2, nay đã được chào bán lại ở mức 50 – 55 triệu đồng/m2. Một dự án nổi bật khác tại quận Hoàng Mai từng được bán với mức 14 – 16 triệu đồng/m2, hiện đã có giá chuyển nhượng lên đến 60 triệu đồng/m2. Tình trạng này xuất hiện ở hầu hết các dự án NƠXH từng được mở bán giai đoạn 2017 – 2020.

Vài năm trước, dự án NHS Trung Văn (Nam Từ Liêm) còn được mở bán với giá 21 triệu đồng/m2, mức giá được cho là cao nhất của NƠXH thời điểm đó. Hiện tại, để sở hữu một căn hộ tại dự án này, người mua sẽ phải chi trả từ 52 – 69 triệu đồng/m2.

Thế nhưng, trong khi giá tăng cao thì thanh khoản lại giảm đáng kể. Một số sàn giao dịch bất động sản cho biết lượng quan tâm giảm từ 5 – 10% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu do tâm lý người mua ngày càng thận trọng và e dè trước mức giá không còn đúng như tên gọi.

Chênh lệch không đáng kể với nhà ở thương mại

Chị Thu Hà, một môi giới BĐS tại khu vực Hà Đông cho rằng: "Giá NƠXH hiện đã gần chạm ngưỡng của các căn hộ thương mại, nên người mua có xu hướng chọn sản phẩm thương mại để được hưởng tiện ích tốt hơn. Khi mức giá chênh lệch chỉ khoảng 10 – 15%, không khó để họ đưa ra lựa chọn hợp lý hơn”.

Chị Hà cũng nhấn mạnh, nhiều người mua thực đang quay lưng với NƠXH do giá trị không tương xứng với chất lượng. “Một số căn hộ đã sử dụng vài năm, nội thất cũ, hạ tầng xuống cấp nhưng giá bán lại tương đương căn hộ mới ở ngoại thành. Điều này khiến người mua khó chấp nhận”.

Trường hợp của anh Trần Đức Long (quê ở Nam Định) là ví dụ điển hình. Anh Long đã tìm hiểu các dự án NƠXH tại Hà Nội trong nhiều tháng nhưng vẫn chưa tìm được sản phẩm phù hợp với tài chính. “Giá lên tới 60 – 65 triệu đồng/m2 cho một căn hộ ở vị trí trung bình, tiện ích ít, quả thực là điều khó chấp nhận với người mua nhà để ở như tôi,” anh Long chia sẻ.

Một trong những nguyên nhân khiến giá NƠXH bị đẩy lên cao là do nguồn cung mới ra thị trường còn hạn chế, trong khi nhu cầu vẫn rất lớn. Điều này tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ phát triển, đẩy giá lên cao so với giá trị thực tế của sản phẩm.

Anh Lê Quang Huy, một môi giới lâu năm tại Hà Nội, chia sẻ: “Tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại khiến giá thứ cấp bị thổi phồng. Nhiều người từng mua NƠXH với mục đích để ở, nhưng nay thấy giá tăng mạnh lại bán ra, tạo ra một làn sóng giao dịch ngắn hạn đẩy giá lên từng ngày. Trong khi đó, chất lượng dự án không hề được cải thiện”.

Cũng theo anh Huy, việc giá tăng quá nhanh đã khiến nhà ở xã hội đánh mất chức năng hỗ trợ người có thu nhập thấp. "Phân khúc này cần được kiểm soát giá và có chính sách riêng, nếu không sẽ đánh mất bản chất là dành cho người yếu thế”.

Chờ đợi nguồn cung mới

Hiện tại, tâm lý người mua đang có xu hướng “án binh bất động”, chờ đợi nguồn cung mới với mức giá hợp lý hơn. Theo một số chuyên gia, việc chính phủ đẩy mạnh phát triển NƠXH, trong đó có các gói tín dụng ưu đãi, sẽ góp phần điều tiết lại thị trường trong trung và dài hạn.

Tuy nhiên, nếu không có sự can thiệp kịp thời, phân khúc NƠXH rất dễ rơi vào vòng xoáy đầu cơ, khiến giá nhà tiếp tục vượt xa khả năng chi trả của người có thu nhập thấp.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), nhìn nhận rằng để giá nhà ở xã hội trở về đúng mức khả năng chi trả, điều then chốt là phải cải thiện nguồn cung, đặc biệt là từ các dự án quy mô lớn và phân bổ hợp lý cho người thu nhập thấp. Ông cảnh báo: chi phí xây dựng và đất đai hiện vẫn quá cao, khiến giá bán dù là nhà ở xã hội cũng khó giảm xuống dưới ngưỡng 30 triệu/m2.