Mập mờ niêm yết giá bất động sản bằng ngoại tệ

Việc niêm yết giá tại Dự án tổ hợp Keangnam đều được thực hiện bằng USD

Công khai niêm yết bằng ngoại tệ

Theo Pháp lệnh Ngoại hối, mọi giao dịch, thanh toán... trên lãnh thổ Việt Nam không được thực hiện bằng ngoại tệ. Tuy nhiên, từ lâu nay, hầu hết các dự án bất động sản lớn trên địa bàn Hà Nội đều được niêm yết và thanh toán bằng USD. Dự án tổ hợp Keangnam Landmark Tower trên đường Phạm Hùng (Từ Liêm, Hà Nội) là một ví dụ. Từ khi Dự án mở bán căn hộ đến nay, việc niêm yết giá và giao dịch đều được thực hiện bằng USD. Khách hàng nào thanh toán bằng VND sẽ được quy đổi ra USD theo tỷ giá trên thị trường tự do thời điểm đó.

Trên bảng niêm yết của các đại lý CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam…, giá căn hộ của Keangnam Landmark Tower luôn ở mức 2.800 - 3.300 USD/m2, bất chấp những thay đổi về tỷ giá giữa USD và VND. Báo cáo tình hình thị trường bất động sản của các đại lý này cũng thông tin chi tiết đến từng UScent về giá bán, giá cho thuê, giá dịch vụ của các loại căn hộ, mặt bằng bán lẻ, văn phòng.

Tương tự Keangnam Landmark Tower, Dự án Indochina Plaza Hanoi (Xuân Thủy, Cầu Giấy) cũng được chủ đầu tư và các đại lý niêm yết giá trung bình 2.800 USD/m2, Sky City Tower 2.300 USD/m2; Mulbery Lane (Hà Đông) 1.800 USD/m2, Parkcity (Hà Đông) 3.000 USD/m2… Điều đáng ngạc nhiên là, nhiều dự án bất động sản “thuần Việt”, không sử dụng vốn đầu tư nước ngoài, cũng niêm yết và thanh toán bằng USD. Ví như Dự án Khu đô thị Usilk City (Hà Đông), Mipec Tower (Tây Sơn, quận Đống Đa), Thành Công Tower (Thái Hà, quận Đống Đa), Dự án chung cư số 302 Cầu Giấy… được niêm yết và rao bán với mức giá từ 1.000 đến 2.000 USD/m2.

Chế tài là chuyện nhỏ

Đầu tháng 9, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành Văn bản số 6852/NHNN-TT yêu cầu các chi nhánh Hà Nội và TP.HCM tăng cường kiểm tra hành vi niêm yết giá bằng ngoại tệ của một số doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh bất động sản, bởi có nhiều doanh nghiệp niêm yết, ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bằng ngoại tệ, chủ yếu là USD. “Hành vi này không những vi phạm quy định pháp luật về quản lý ngoại hối, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân”, văn bản của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam nhấn mạnh.

Trước đó, Bộ Công thương cũng đã phối hợp quản lý hoạt động niêm yết giá hàng hóa, dịch vụ bằng việc ban hành Thông tư 11/2009/TT-BCT hướng dẫn thi hành Nghị định 107/2008/ND-CP về niêm yết giá. Thông tư này quy định, vi phạm trong niêm yết giá hàng hóa, dịch vụ bằng ngoại tệ, hoặc thu tiền bán hàng hóa dịch vụ bằng ngoại tệ không được phép sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính từ 20 triệu đồng đến 30 triệu đồng.

Tuy nhiên, đến thời điểm này, hầu như chưa có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nào bị xử phạt vì sai phạm trên. Và dù có bị phạt, thì mức phạt tối đa 30 triệu đồng được xem là không tương xứng với lợi nhuận mà “đại gia” kinh doanh bất động sản thu được sau mỗi lần Ngân hàng Nhà nước Việt Nam nâng tỷ giá VND/USD.

Thượng đế… méo mặt

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty liên doanh quốc tế Hồ Tây, vì đặc thù của dự án bất động sản là quá trình giao dịch kéo dài, thường là 1-2 năm kể từ khi góp vốn lần đầu đến khi hoàn thành. Vì vậy, việc thanh toán bằng USD đảm bảo phương án kinh doanh của chủ đầu tư không bị ảnh hưởng bởi những biến động về tỷ giá. Mặt khác, việc định giá và thanh toán bằng USD cũng khiến giá bất động sản tăng lên khi tỷ giá giữa VND và USD có xu hướng tăng, điều này có lợi cho cả nhà đầu tư và khách hàng!

Tuy nhiên, trên thực tế, với việc phải chấp nhận mua và thanh toán bằng USD, người mua bất động sản luôn trong tình trạng lo lắng khi tỷ giá VND liên tục được điều chỉnh so với USD. Kể từ quý III/2008, là thời điểm Tập đoàn Keangnam bắt đầu bán căn hộ cho khách hàng tại Dự án Keangnam Landmark Tower, đến nay, tỷ giá bình quân liên ngân hàng giữa VND và USD đã tăng khoảng 12%. Điều này có nghĩa là, với mỗi căn hộ tại dự án này, từ khi thu tiền nhà lần đầu đến khi bàn giao nhà cho khách hàng, chủ đầu tư và đại lý bán hàng đã thu lãi hàng trăm triệu đồng chỉ với động tác thanh toán tiền nhà bằng USD!

Ông Nguyễn Hà Xuân, khách hàng mua căn hộ tại Dự án Keangnam Landmark Tower cho biết, tính riêng đợt tăng tỷ giá bình quân liên ngân hàng giữa VND và USD vào ngày 17/8 vừa qua của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, từ 18.544 đồng/USD lên 18.932 đồng/USD, thì ngay hôm sau, giá bán USD trên thị trường tự do đã tăng lên mức 19.500 đồng so với mức 19.270 đồng trước đó. Như vậy, với một căn hộ 100 m2 có giá bán 3.000 USD/m2, thì chỉ sau một đêm, người mua nhà phải thanh toán thêm cho chủ đầu tư hàng chục triệu đồng.