Liệu có thể đầu tư bất động sản trong thời kỳ suy thoái kinh tế không? (Phần 1)

Trên thực tế, bất động sản đã cho thấy những ưu điểm vượt trội hơn các tài sản khác trong các cuộc khủng hoảng tài chính trước đó, khiến một số chuyên gia đầu tư gọi nó là khoản đầu tư chống suy thoái.

Sự bất ổn kinh tế chưa từng có đã được kích hoạt khi dịch bệnh COVID-19 bùng nổ. Với bản chất kém thanh khoản, bất động sản thường phản ứng với những cú sốc kinh tế như thế này chậm hơn đáng kể so với các thị trường khác, nhưng chắc chắn những tác động này vẫn ảnh hưởng đến cách thị trường bất động hoạt động. Là một nhà đầu tư, điều quan trọng là bạn phải sẵn sàng cho những cuộc suy thoái như thế này cho dù bạn đã có kinh nghiệm hay chỉ mới tham gia thị trường. Các nhà đầu tư có thể “sống sót” sau cuộc suy thoái kéo dài trong vài tháng đến nhiều năm bằng cách sử dụng các chiến thuật cụ thể. Bài viết này sẽ gợi ý cách xây dựng một danh mục đầu tư chống suy thoái.

Suy thoái kinh tế là gì?

Suy thoái kinh tế là sự sụt giảm hoạt động kinh tế và thương mại nói chung. Các cuộc suy thoái có thể được xác định bằng sự sụt giảm GDP từ quý này sang quý khác hoặc sự gia tăng tỷ lệ thất nghiệp, cùng với các chỉ số khác. Mọi lĩnh vực đều có thể bị ảnh hưởng bởi suy thoái. Tuy nhiên, suy thoái kinh tế mất nhiều thời gian hơn để ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Bởi vì bất động sản kém thanh khoản hơn (khó mua và bán hơn) so với các tài sản như cổ phiếu và trái phiếu, nên nó mất nhiều thời gian hơn để điều chỉnh theo những thay đổi của nền kinh tế. Trong khi đó, sau khi cuộc suy thoái qua đi, các tài sản khác có thể nhanh chóng phục hồi, thì bất động sản thường sẽ chậm phục hồi hơn.

Các nhà đầu tư thường có nhiều cơ hội hấp dẫn hơn với chiến lược “bắt đáy” phù hợp trong thời kỳ suy thoái (thị trường giảm giá) so với trong một nền kinh tế đang bùng nổ (thị trường tăng giá).

Chiến lược xây dựng một danh mục đầu tư trong thời kỳ suy thoái

Khi muốn xây dựng một danh mục đầu tư chống suy thoái, các nhà đầu tư bất động sản nên tính đến một vài yếu tố quan trọng.

1. Duy trì tính thanh khoản

Các nhà đầu tư nên tiết kiệm càng nhiều tiền càng tốt, đặc biệt nếu có bất kỳ dấu hiệu nào cho thấy một cuộc suy thoái sắp xảy ra, tránh tham gia vào các giao dịch đòi hỏi sự kiên nhẫn lâu dài. Điều này sẽ đảm bảo rằng khi cuộc suy thoái xảy ra, nhà đầu tư sẽ có sẵn quỹ để đầu tư vào các dự án sinh lợi.

2. Lựa chọn khoản vay được bảo đảm, dài hạn và an toàn

Bằng cách lựa chọn khoản vay được bảo đảm, dài hạn, lãi suất cố định, nhà đầu tư có thể phòng ngừa rủi ro lãi suất và kỳ hạn nợ. Nếu cuộc suy thoái có khả năng xảy ra, các nhà đầu tư hay cân nhắc đến các khoản vay lãi suất cố định và thời hạn tín dụng từ 7–10 năm. Với việc không cần phải lo lắng về thời gian đáo hạn nợ trong thời gian đó, đây là khoảng thời gian đủ để vượt qua suy thoái và phụ hồi tình trạng tài chính vững chắc.

Trong mọi trường hợp, các nhà đầu tư cần lưu ý cân nhắc các khoản vay phù hợp, lựa chọn bên cho vay đáng tin cậy và lưu ý về các ưu đãi trong các khoản vay này, những yếu tố này đặc biệt quan trọng trong thời kỳ suy thoái.

3. Suy nghĩ về thời gian nắm giữ

Nhiều nhà đầu tư tự hỏi liệu có khoảng thời gian nào là lý tưởng để áp dụng chiến lược “nắm giữ” bất động sản trong khi xây dựng một danh mục đầu tư có khả năng chống suy thoái hay không. Câu trả lời là không có thời gian “nắm giữ” nào được coi là lý tưởng. Thay vào đó, thời gian “nắm giữ” phải phù hợp với kế hoạch kinh doanh tổng thể. Sau đó, nhà đầu tư phải tính đến vị trí của nền kinh tế trong chu kỳ để quyết định xem liệu thời gian nắm giữ đó có thể làm tăng hoặc giảm bớt rủi ro hay không.

Chẳng hạn, một nhà đầu tư gần đây đã rót vốn vào một giao dịch có thời hạn nắm giữ từ 5 đến 10 năm sẽ không lo lắng lắm về khả năng suy thoái. Bởi một cuộc suy thoái thường hiếm khi kéo dài tới thời hạn này. Do đó, một khoản đầu tư mới có thời hạn nắm giữ từ 5 đến 10 năm cho phép nhà đầu tư có nhiều thời gian để đưa kế hoạch kinh doanh của họ vào thực tế và vẫn có lợi. Khi một cuộc suy thoái đang diễn ra mạnh mẽ, nhà đầu tư có thể tạm dừng các chiến lược hiện tại, đánh giá tình hình và điều hướng nó, chẳng hạn như kìm hãm tốc độ tăng giá thuê, sửa chữa và nâng cấp bất động sản để duy trì mức giá thuê ổn định. Tất nhiên, rủi ro sẽ cao hơn đối với khoản đầu tư có thời gian nắm giữ từ 5 đến 10 năm sắp kết thúc vào thời điểm cuộc suy thoái cận kề.