Lật lại dự án ngàn tỷ (K6): Golden Silk-chờ “điều kỳ diệu”

Siêu dự án lận đận

Sự long đong của Golden Silk dường như bắt đầu từ khi dự án này mới thành hình. Khởi nguồn là đứa con chung của Vinaconex 2 và Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu (XN1 Lai Châu), nhưng đến bước cuối cùng UBND TP Hà Nội lại duyệt quy hoạch và bất ngờ chỉ giao cho Vinaconex 2 làm chủ đầu tư dự án. Tại thời điểm đó đã khiến dư luận xôn xao, khởi nguồn cho một loạt câu chuyện lạ về đầu tư giai đoạn sau này.

Khởi công ngày 25-1-2011 với tổng mức đầu tư 3.000 tỷ đồng, Vinaconex 2 đặt kế hoạch hoàn thành Golden Silk vào năm 2015, tuy nhiên dự án này nhanh chóng dậm chân tại chỗ do khó khăn về vốn. Sự chậm chạp, vất vả của dự án còn đến từ cung cách đầu tư khá lạ: ngoài Vinaconex 2 và XN1 Lai Châu, Golden Silk còn có rất nhiều chủ đầu tư "phụ".

Dự án có diện tích 186.529m², song theo quyết định của UBND TP Hà Nội, Vinaconex 2 chỉ được giao làm chủ đầu tư các ô đất CT2, TT2, TT3 có diện tích 39.778m² để xây dựng công trình nhà ở cao tầng và thấp tầng. Nhiều hạng mục khác trong khu đô thị được TP Hà Nội giao cho các nhà đầu tư cấp II như CTCP Đầu tư Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà 7, CTCP Giáo dục Đông Đô, Công ty Khai thác điểm đỗ xe Hà Nội, UBND quận Hoàng Mai…

Hậu quả là thời kỳ thị trường BĐS xuống dốc, những nhà đầu tư cấp II này đồng loạt "chạy làng", đã khiến Vinaconex 2 nhiều lần phải gửi đơn kêu cứu.

Hiện nay tổng vốn Vinaconex 2 ứng ra để thực hiện dự án là 450 tỷ đồng và đã xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng như đường giao thông (đã được đấu nối với đường vành đai 3), hệ thống điện, thoát nước thải sinh hoạt, thi công lắp đặt bó vỉa, cây xanh...

Đất sạch đã có và đủ điều kiện bàn giao để thực hiện khởi công công trình, nhưng các nhà đầu tư cấp II lại im hơi lặng tiếng và trì hoãn nghĩa vụ tài chính, khiến Vinaconex 2 lâm vào tình cảnh "khóc dở mếu dở".

Ít nhất đã 2 lần, Vinaconex 2 có công văn gửi UBND TP Hà Nội và các chủ đầu tư cấp II, đề nghị họ khẩn trương tiếp nhận mặt bằng và thực hiện khởi công dự án, nhưng mọi việc vẫn dậm chân tại chỗ.

Có đổi vận?

Sau một quãng thời gian chật vật và đình trệ, Golden Silk đột ngột hâm nóng thị trường BĐS vào đầu năm 2013. Tuy nhiên, sự "nóng" này lại không xuất phát từ chủ đầu tư chính danh Vinaconex 2, mà từ "người cũ" XN1 Lai Châu.

Việc doanh nghiệp này mở bán tòa nhà CT11 dự án Kim Văn- Kim Lũ với giá 10-14,5 triệu đồng/m² đã làm sục sôi thị trường BĐS, khiến nhiều nhà đầu tư ngơ ngác không biết dự án Kim Văn - Kim Lũ là của ai khi cả 2 doanh nghiệp này đều cùng lúc đề cập đến. Và từ đây, nhiều nội tình khác của dự án lần đầu được tiết lộ.

Dự án Chung cư Kim Văn-Kim Lũ (Golden Silk).

Tại ĐHCĐ thường niên của Vinaconex 2 diễn ra vào cuối tháng 3-2013, ông Đỗ Trọng Quỳnh, Tổng giám đốc Vinaconex 2, cho biết ban đầu Vinaconex 2 và XN1 Lai Châu thống nhất đệ trình phương án xin đầu tư dự án Kim Văn - Kim Lũ với tỷ lệ góp vốn 50-50.

Tuy nhiên, sau đó UBND TP Hà Nội đã có quyết định chỉ giao cho Vinaconex 2 làm chủ đầu tư. Do XN1 Lai Châu đã ứng trước cho Vinaconex 240 tỷ đồng để tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng, nên Vinaconex 2 đã tạm giao cho XN1 Lai Châu triển khai thực hiện 1 tòa nhà thuộc dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500.

Theo quy hoạch, tòa nhà cao 38 tầng, trong đó có 2 tầng hầm và 5 tầng thương mại, dịch vụ. Đặc biệt, lãnh đạo Vinaconex 2 khẳng định, XN1 Lai Châu không phải là nhà đầu tư thứ cấp, bởi để là nhà đầu tư thứ cấp phải có quyết định của TP. Vì vậy, ngay cả khoản tiền 240 tỷ đồng tạm ứng, Vinaconex 2 cũng phải tạm treo tại tài khoản, vì chưa đủ điều kiện để ghi nhận doanh thu khoản tiền này.

Như vậy, có thể hình dung Golden Silk là 1 dự án nhưng bị "xẻ" đôi với 2 cách làm tách bạch của 2 chủ đầu tư khác nhau. Điều đáng nói, trong khi chủ đầu tư "phụ" đã khởi công dự án và thu hút được sự chú ý của đông đảo người mua, Vinaconex 2 vẫn ì ạch với Golden Silk.

Mới đây, doanh nghiệp này đã phải xin chuyển đổi một phần dự án thành nhà ở xã hội (NoXH), dù thời điểm ban đầu chính Vinaconex 2 đã từ chối khi UBND TP Hà Nội đề nghị dùng tòa CT11 làm NoXH. Theo dự kiến, dự án sẽ được khởi công trong quý III tới và phấn đấu hoàn thành, đưa vào sử dụng cuối năm 2015. Theo nhiều chuyên gia, xin chuyển đổi thành NoXH đối với Golden Silk là tình thế cực chẳng đã nhưng sẽ lợi cả đôi đường.

Trước tiên, Nhà nước sẽ phải hoàn trả toàn bộ tiền sử dụng đất đã thu của chủ đầu tư. Tiếp đến, theo Nghị quyết 02 của Chính phủ, Vinaconex 2 sẽ được hưởng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% và được giảm tới 50% thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư - kinh doanh NoXH nói chung, được giảm thêm 30% thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư - kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) căn hộ có diện tích sàn dưới 70m², có giá bán dưới 15 triệu đồng/m². Ngoài ra là những khoản vay được ưu đãi lãi suất từ ngân hàng và nhiều ưu đãi khác.

Sau bao lận đận, dự án "ngàn tỷ" này được phát triển theo 3 hướng: một được XN1 Lai Châu xây dựng với phương án nhà ở thương mại có mức giá bình dân; hai được Vinaconex 2 chuyển đổi thành NoXH và cuối cùng là nhà ở thương mại của Vinaconex 2 vẫn là phương án chưa được đề cập đến.