Lật lại những dự án ngàn tỷ (K4): Booyoung Vina - trái đắng FDI

Lấy "mỡ nó rán nó" không thành

Khu chung cư quốc tế Booyoung (Hà Nội) có thể coi là một trong những dự án "hái ra vàng" khi tọa lạc tại một trong những địa điểm đẹp nhất của quận Hà Đông: mặt tiền đường Nguyễn Trãi, ngay bên trái đường vào khu đô thị Mỗ Lao, kề cận khu Làng Việt kiều châu Âu.

Dự án này cũng từng được đánh giá rất cao tại thời điểm tham gia thị trường khi có tổng mức đầu tư lên tới 171 triệu USD, chủ đầu tư là 1 trong 30 tập đoàn lớn nhất của Hàn Quốc chuyên về lĩnh vực BĐS.

Tuy nhiên, cũng giống như nhiều dự án khác, thị trường BĐS đột ngột "đóng băng" đã khiến mọi tiên liệu cũng như dự đoán của chủ đầu tư trật đường ray. Booyoung Vina nhanh chóng "bất động" dù thời hạn giao nhà là năm 2010 và ngoại trừ một lần "tái khởi công" vào tháng 7-2011, toàn bộ khu đất vàng được quây tôn kín, hoang tàn, không thấy bóng dáng công nhân.

Về lý do "chết yểu" của Booyoung Vina, đã có rất nhiều kịch bản, đồn đoán được đưa ra. Theo lý giải của chủ đầu tư, doanh nghiệp này hoàn toàn vô can trong việc dự án không triển khai được và không hề có vấn đề về năng lực tài chính, bởi đã gửi trước 134 triệu USD tại Ngân hàng Hana Bank (Hàn Quốc).

Nguyên nhân chính gây ra sự chậm trễ là do việc điều chỉnh quy hoạch của dự án. Cụ thể, do quá trình mở rộng thủ đô Hà Nội, diện tích dự án Booyoung Vina bị điều chỉnh từ hơn 5,3ha xuống còn hơn 4,3ha. Các thủ tục điều chỉnh dự án, điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư, thủ tục giãn tiến độ thực hiện… khiến dự án chậm trễ so với mục tiêu ban đầu.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, ngoài những nguyên nhân trên, Booyoung Vina đã gặp phải một rào cản lớn: hết vốn. Do chưa đủ điều kiện để huy động vốn góp, chủ đầu tư đã mất đi kênh huy động quan trọng mà các doanh nghiệp FDI vẫn thường làm: huy động nguồn vốn tại nước sở tại, tức "lấy mỡ nó rán nó".

Mất đi nguồn lực quan trọng này, việc triển khai dự án hàng triệu đô trở thành gánh nặng. Nguyên nhân này càng được khẳng định thêm tại thời điểm hiện tại. Khi một số dự án BĐS khác sau thời gian nằm im chờ thời đã rục rịch khởi động trở lại để kịp đón đầu làn gió mới trên thị trường BĐS sau khi Nhà nước có một số chính sách quan trọng để khơi thông thị trường, thì dự án này vẫn tiếp tục "đắp chiếu".

Bỏ của chạy lấy người?

Câu chuyện của Booyoung Vina có thể coi là một bài học điển hình về trái đắng các dự án FDI BĐS mang lại. Mải mê chạy theo những số vốn đăng ký trên trời, bỏ qua hình thức ký quỹ, thực chất các dự án này mang lại chẳng bao nhiêu.

Theo GS. Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, tất cả dự án BĐS đăng ký vốn đầu tư lên đến hàng tỷ USD thực chất cũng chỉ đưa vào Việt Nam vài chục hoặc vài trăm triệu USD để xây dựng, sau đó nhà đầu tư sẽ bán sản phẩm và xoay vòng vốn đầu tư.

Điều này đã được minh chứng qua các khu đô thị có vốn FDI tại Hà Nội và TPHCM. Bên cạnh đó, không ít nhà đầu tư mạnh tay xin hàng loạt dự án, trong khi nhiều địa phương do chạy theo thành tích, không đánh giá đúng năng lực của nhà đầu tư, đã giao dự án.

Sau vài năm, khi dự án "án binh bất động", địa phương ra quyết định rút giấy phép. Chính điều này đã làm tiêu tốn thời gian của bên thu hút đầu tư, đồng thời làm mất cơ hội của những doanh nghiệp muốn đầu tư lâu dài và nghiêm túc.

Khu chung cư quốc tế Booyoung sau 7 năm khởi công vẫn chỉ là bãi đất trống.

Quay trở lại với Booyoung Vina, tương lai của dự án này ra sao vẫn là một câu hỏi khó trả lời, bởi bỏ hoang dự án đến năm thứ 7, dường như chủ đầu tư gần như đã "bỏ của chạy lấy người".

Thậm chí, nhiều chuyên gia đã cho rằng, dù không có trường hợp này, nếu bỏ qua giai đoạn tốt hiện nay của thị trường BĐS, dự án này có thể sẽ lại lỡ nhịp một lần nữa như thời điểm năm 2011. Bởi một khi các dự án đang hoàn thiện hoặc tái khởi công được tung ra thị trường, cơ hội cho Booyoung Vina cạnh tranh sẽ rất khó, đặc biệt trong thời điểm hiện tại người mua không còn mặn mà với các dự án giá cao.

Ngoài ra, việc bỏ hoang dự án đến 7 năm cũng khiến người mua băn khoăn khi quyết định bỏ tiền, bởi những nghi ngại về năng lực tài chính của chủ đầu tư. Chưa hết, chủ trương thu hồi đến 30-40% các dự án nhà ở thương mại tại Hà Nội của Bộ Xây dựng hiện đang được thực hiện quyết liệt, còn góp phần đưa dự án này vào một nguy cơ mới.

Với "vết đen" 7 năm bỏ hoang, việc dự án này lọt vào tầm ngắm và đứng trước nguy cơ bị thu hồi không phải là điều khó đoán. Nếu kịch bản này xảy ra, Booyoung Vina có thể sẽ là một bài học "để đời" cho tính hiệu quả của các dự án FDI BĐS ở nước ta.