Những dự án FDI “hết mỡ” (kỳ 2): Gamuda City - Thành phố của… những câu hỏi

Đô thị đẳng cấp vẫn là bãi hoang

Gamuda Land Việt Nam, thuộc Tập đoàn Gamuda Berhad, chính thức được UBND TP Hà Nội cấp giấy phép triển khai dự án Công viên Yên Sở theo phương thức BT (đổi đất lấy hạ tầng) vào tháng 12-2007. Theo đó, Công ty Gamuda Land Việt Nam sẽ xây dựng 2 hạng mục là Nhà máy xử lý nước thải Yên Sở và Công viên Yên Sở.

Đổi lại, công ty này sẽ được triển khai xây dựng và kinh doanh Khu đô thị Gamuda City ngay bên cạnh công viên. Dự án có quy mô rộng trên 500ha và được phát triển theo mô hình “TP thu nhỏ”, với mục tiêu sẽ trở thành khu đô thị tầm cỡ thế giới đầu tiên tại Hà Nội.

Tiếp đó, vào tháng 12-2011, sau khi Gamuda Land Việt Nam tiến hành xây dựng xong nhà máy xử lý nước thải và Công viên Yên Sở, UBND TP Hà Nội đã có quyết định giao 82ha đất nằm trên địa bàn phường Yên Sở và Trần Phú, quận Hoàng Mai cho doanh nghiệp này để xây dựng Khu dân cư Gamuda Gardens. Trong 82ha đất này có 22,5ha đất dự án sẽ dành để xây dựng nhà liền kề, biệt thự, chung cư.

Phải nói thêm rằng, khu đất Gamduda được cấp phép xây dựng khu đô thị được đánh giá có vị trí đắc địa bởi nằm ngay cửa ngõ phía Nam thủ đô, tiếp giáp nhiều khu đô thị, nhiều tuyến đường lớn, nhiều khu vực quan trọng của TP.

Tổng giám đốc Cheong Ho Kuan của Gamuda Land từng lạc quan cho rằng dự án Gamuda City sẽ biến cửa ngõ phía Nam Hà Nội thành một trong những trung tâm thương mại sôi động nhất với 2 khu đô thị đẳng cấp, hiện đại, kích thích khả năng thu hút đầu tư.

Theo thông báo chủ đầu tư vừa công bố vào tháng 8-2012, Gamuda City đang tiến triển đúng tiến độ với mức đầu tư thực tế vào dự án tính đến nay đã lên tới hơn 300 triệu USD. Tuy nhiên, số tiền hơn 300 triệu USD này chủ yếu đã được sử dụng vào 2 hạng mục BT. Hiện nay, dự án Nhà máy xử lý nước thải Yên Sở đã hoàn thành hơn 90% khối lượng công việc và dự kiến sẽ vận hành chính thức vào cuối năm 2012.

Các hạng mục công viên, hồ điều hòa Yên Sở cũng đã cơ bản hoàn thành. Riêng với khu đô thị, sau gần 1 năm được giao đất, toàn bộ dự án vẫn là bãi đất hoang, chưa biết bao giờ được tiến hành xây dựng, công tác đền bù giải phóng mặt bằng đến nay vẫn chưa hoàn thiện do nhiều hộ dân không đồng ý với mức bồi thường chủ đầu tư đưa ra.

Trong khi đó, trên thị trường, hàng loạt nhà đầu tư đã chào bán các căn biệt thự ở đây với giá từ 53-66 triệu đồng/m², dấy lên nghi vấn chủ đầu tư huy động vốn sai luật và khách hàng đang tháo chạy khỏi dự án.

Đường dài hay kiệt vốn?

Trên thực tế, Gamuda City là một trong những dự án được xem dài hơi nhất hiện nay. Theo dự kiến, phải đến năm 2019 khu đô thị mới hoàn thành, chưa kể thời gian “trễ” do những yếu tố phát sinh. Nếu so với cột mốc thời gian này, hiện trạng của Gamuda City chưa phải đến mức “báo động đỏ”.

Mặc dù vậy, quanh sự hoang hóa của khu đô thị này, có hàng loạt ý kiến trái chiều. Không ít người cho rằng việc doanh nghiệp bỏ 300 triệu USD đầu tư xây dựng nhà máy xử lý nước thải Yên Sở cùng công viên, hồ điều hòa trước thay vì vừa triển khai dự án BT, vừa triển khai các dự án đối ứng để kinh doanh cho thấy ý định đầu tư dài hơi và nghiêm túc của mình.

Với quy mô 500ha, tổng mức đầu tư lên tới hàng tỷ USD, độ trễ của dự án hiện nay là chưa đáng kể. Việc các nhà đầu tư tìm cách tháo chạy có thể được lý giải do thói quen đầu tư chụp giật, “ăn xổi”, thiếu tầm nhìn chiến lược dài hạn, đổ tiền vào lúc thị trường sốt nóng hòng kiếm lãi lớn, đến khi thị trường đi xuống lại đổ xô rút lui.

Dự án KĐT Gamuda Garden đang thi công cầm chừng.

Tuy nhiên, nhiều người trong nghề lại cho rằng chủ đầu tư đang mắc kẹt với chính những bước đi của mình. Tại thời điểm Gamuda Land vào Việt Nam, thị trường BĐS đang được xem là một lĩnh vực siêu lợi nhuận với các đợt sốt nóng, bong bóng, chủ đầu tư “ngồi mát ăn bát vàng” khi dự án làm ra được tranh giành “mua buôn” ngay khi xong móng.

Trong bối cảnh đó, Gamuda Land đã “dốc cạn” vốn liếng vào các dự án hạ tầng như Nhà máy nước Yên Sở, Công viên Yên Sở.

Điều chủ đầu tư đã không ngờ đến là với một thị trường tự phát và kém minh bạch như thị trường BĐS Việt Nam, khái niệm phát triển bền vững, ổn định còn là một yếu tố rất xa lạ. Sau 3 năm “sôi sùng sục”, tại thời điểm Gamuda Land được giao đất, thị trường BĐS đã nguội lạnh, thậm chí đóng băng, nhà đầu tư không còn mặn mà với các dự án cao cấp, người mua mất niềm tin vào thị trường. Cũng giống như các dự án FDI khác, không còn nguồn vốn quan trọng này, Gamuda City “bất động” cũng là điều dễ hiểu.

Ngoài ra, vài tháng trước, theo kết luận của thanh tra Bộ Kế hoạch - Đầu tư về các dự án BT, BOT, dự án Nhà máy xử lý nước thải Yên Sở do Tập đoàn Gamuda làm chủ đầu tư được xác định đã đội giá lên tới 67 triệu USD.

Cụ thể, chủ đầu tư đã sử dụng "kỹ thuật tài chính" để đội giá công trình lên đến 20% tổng mức đầu tư dự án thông qua việc tính đơn giá tổng hợp nhiều hạng mục của dự án trùng lặp; toàn bộ các hạng mục phần xây lắp đều được tính thêm 5% công việc khác mà thực tế chi phí này đã có trong mục dự phòng của tổng mức đầu tư; tính lặp yếu tố trượt giá làm tăng giá trị công trình.

Mặc dù vẫn được TP Hà Nội tiếp tục cho triển khai nhưng ấn tượng về cách làm dài hơi của chủ đầu tư cũng đã không còn “rực rỡ” như thời điểm ban đầu.

Cũng có một cách lý giải khác cho sự im lìm của Gamuda City cả năm nay đó là chủ đầu tư đang “câu giờ”, chấp nhận rót vốn theo hình thức nhỏ giọt để cầm cự đợi đến thời điểm thị trường BĐS sôi động, ấm nóng trở lại thay vì mạo hiểm, chấp nhận rủi ro, ào ạt đổ vào cả triệu USD như trước.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, dù là một doanh nghiệp lớn và chủ đầu tư đã khẳng định “không thể bị quật ngã”, nhưng sự ảm đạm của nền kinh tế toàn cầu cùng tương lai chưa mấy tươi sáng của thị trường BĐS Việt Nam khiến doanh nghiệp này không thể thoát khỏi khó khăn.

Cho đến thời điểm này, Gamuda City vẫn là một bãi đất hoang bên cạnh khu công viên đã được xây dựng hoành tráng. Bao giờ dự án chính thức được triển khai vẫn còn là một câu hỏi lớn mà các nhà đầu tư tiếp tục phải chờ đợi.

(Còn tiếp)