Lặng sóng

Không ít nhà đầu tư “mơ” đến kết quả kinh doanh mà Indochina Land đạt được trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng. Mặc dù đến cuối năm 2011 mới hoàn thành xây dựng nhưng chỉ trong một năm rưỡi vừa qua, Indochina Land đã bán được hơn 90% trong tổng số 162 căn hộ và hơn 70% trong tổng số 27 căn biệt thự thuộc dự án bất động sản nghỉ dưỡng Hyatt Regency Residences tại Đà Nẵng, mang lại cho công ty hơn 72 triệu USD doanh thu. Tuy nhiên, cũng sẽ có không ít nhà đầu tư ngạc nhiên khi nghe Indochina Land công bố nguồn vốn 180 triệu USD Công ty huy động được cho quỹ đầu tư bất động sản Indochina Land Holdings 3 sẽ chỉ dành cho đầu tư bất động sản tầm trung ở Hà Nội và TP.HCM, chứ không đầu tư thêm vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Thận trọng

Dù thừa nhận tiềm năng to lớn của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam, nhưng các nhà quản lý của Indochina Land đã có quan điểm thận trọng hơn với phân khúc này. Ông Peter Ryder, Tổng giám đốc của Indochina Land, tỏ ra rất “ý nhị” khi giải thích lý do cho quyết định không đổ thêm vốn vào các dự án mới trong lĩnh vực bất động sản du lịch mà chỉ tập trung vào kinh doanh các dự án đang triển khai. Đại ý, nhà đầu tư Hoa Kỳ này nói rằng, đây là mảng thị trường rất đặc biệt và lý trí của ông mách bảo không nên rót thêm vốn vào mảng này vì nguồn cung đang tăng lên nhanh chóng.

Quả thực, thành công của Indochina Land trong việc tiên phong phát triển và bán khu biệt thự tại dự án nghỉ dưỡng The Nam Hải tại Quảng Nam cách đây hơn 3 năm, cũng như Hyatt Regency Residences tại Đà Nẵng, có tác dụng như một trong những liều thuốc kích thích các nhà đầu tư khác nhảy vào mảng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vốn còn rất mới mẻ tại Việt Nam. Những dự án tiếp theo được tung ra cùng thời điểm với Hyatt Regency Residences như The Ocean Villas hay Sơn Trà Resort & Spa cũng thành công không kém khi khách hàng sẵn sàng chi vài trăm ngàn, thậm chí hàng triệu đô la để được sở hữu một căn biệt thự tại các khu nghỉ dưỡng ven biển Đà Nẵng, Phan Thiết hay Vũng Tàu.

Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, tốc độ bán hàng của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã chậm lại. Một số dự án công bố chào bán đợt đầu thành công nhưng tương lai của các đợt chào bán tiếp theo như thế nào thì rất mờ mịt. Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc Công ty tư vấn bất động sản CB Richard Ellis, cho biết, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tăng lên nhanh chóng như một cơn sóng lớn trong thời gian gần đây đã tạo cho người mua sự lựa chọn đa dạng, khiến họ không cảm thấy nhu cầu bức thiết là “không mua thì sẽ không còn”. Chẳng hạn, riêng ở dải bờ biển Đà Nẵng đã có rất nhiều dự án được chào bán như Furama Villas (134 biệt thự), Ocean Villas (115 biệt thự), The Sun Villas (112 biệt thự). Phan Thiết cũng không hề kém cạnh khi hàng trăm dự án biệt thự, căn hộ được chào bán như Sea Links, Sunny Villas, Sentosa Villas, The Pavillion. Trong khi phần lớn các dự án tập trung chào bán các bất động sản có giá hàng triệu đô la thì ông Marc Townsend chỉ ra rằng, số lượng khách hàng này rất nhỏ. Chính vì thế, dù có dự án mạnh dạn đưa ra cam kết đảm bảo lợi nhuận từ cho thuê lại bất động sản nhưng khách hàng cũng không mặn mà.

Theo ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long, chính sách thắt chặt tín dụng cùng với những khó khăn về kinh tế vĩ mô đang khiến tâm lý của người mua bất động sản nói chung chùng xuống. “Trong thời buổi khó khăn, người ta thường cắt bỏ những chi phí không cần thiết, trong đó có các sản phẩm cao cấp như căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng,” ông Việt nhận xét. Hơn nữa, sau bước đầu chập chững, mua theo trào lưu, người mua hiện nay cũng giữ quan điểm thận trọng hơn, và cần có thêm một thời gian nữa để xem các căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng có tăng giá hoặc mang lại lợi nhuận giống như những gì chủ đầu tư chào mời hay không.

Theo quan điểm của ông Việt, nói thị trường bất động sản nghỉ dưỡng dư cung vừa đúng vừa không. Đúng là vì các dự án tập trung quá nhiều vào việc xây dựng các sản phẩm có giá trị quá lớn, giá bán cao, và trong bối cảnh thắt chặt chi tiêu như hiện nay, thì khó bán là điều dễ hiểu. Không đúng là vì thực tế, số lượng bất động sản nghỉ dưỡng đã chào bán so với số người có thu nhập cao thì vẫn còn khiêm tốn và nhu cầu nghỉ dưỡng của người Việt đang và sẽ còn tăng lên. Tiềm năng của thị trường vẫn còn rất lớn nên các nhà đầu tư vẫn tiếp tục đổ vốn vào lĩnh vực này. “Khó khăn trong việc bán bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay là nhất thời. Khi kinh tế hồi phục, nguồn cung hiện nay sẽ chẳng thấm vào đâu, nhất là nếu xét tới yếu tố chi tiêu mạnh tay của người Việt Nam,” ông Việt nhận định.

Điều chỉnh

Tuy nhiên, ông Việt cho rằng, sau thời kỳ cao trào, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có sự phân hóa, trong đó người mua cũng như các nhà phát triển dự án sẽ phải tính toán kỹ lưỡng hơn để lựa chọn sản phẩm đầu tư phù hợp, thay vì đầu tư và mua theo trào lưu. Theo ông Việt, nhu cầu mua bất động sản nghỉ dưỡng luôn luôn thường trực, kể cả đối với sản phẩm biệt thự và căn hộ. Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển nóng, các nhà đầu tư nhận ra rằng, sản phẩm biệt thự hạng sang có giá hàng triệu đô la chỉ phù hợp với nhóm khách hàng rất nhỏ.

Xu hướng trong thời gian tới là các nhà phát triển bất động sản sẽ xây dựng những sản phẩm có diện tích nhỏ hơn với giá cả phải chăng hơn để hướng đến đại chúng, đặc biệt là căn hộ nghỉ dưỡng hoat động theo mô hình căn hộ - khách sạn (condotel) có giá từ 100.000-150.000 USD/căn. Số tiền đầu tư ít hơn nhưng người mua vẫn có thể sử dụng căn hộ để nghỉ dưỡng, thời gian còn lại trong năm có thể cho thuê lại, nghĩa là vẫn thể hiện được đẳng cấp sở hữu bất động sản khách sạn 4-5 sao, vừa có tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư không thua kém gì các biệt thự nghỉ dưỡng.

Trong phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, các nhà phát triển dự án cũng đã và đang cơ cấu lại để phù hợp hơn với điều kiện thị thường hiện tại. Sân golf Montgomerie Links của Indochina Land tại Quảng Nam đã chính thức điều chỉnh quy hoạch, nâng số biệt thự của toàn sân lên 66 căn so với 54 căn của thiết kế ban đầu. Giá bán tối thiểu của mỗi biệt thự giờ cũng chỉ còn hơn 400.000 USD so với mức giá tối thiểu công bố cách đây hơn một năm. Theo ông Peter Ryder, sân golf quyết định điều chỉnh tăng thêm những biệt thự có diện tích nhỏ hơn, nhờ đó giá bán tối thiểu cũng thấp hơn, nên sản phẩm của dự án phù hợp với tất cả các phân khúc thị trường, thay vì chỉ tập trung vào đối tượng “siêu giàu” như trước đây.