Sáp nhập tỉnh không tạo sóng lớn với thị trường bất động sản, cơ hội nằm ở một nơi đầy bất ngờ

Ông Nguyễn Anh Quê – Chủ tịch Tập đoàn G6

Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Anh Quê – Chủ tịch Tập đoàn G6 đã chia sẻ góc nhìn khác biệt, chỉ ra những vùng đất tiềm năng và khuyến nghị cho nhà đầu tư.

Sáp nhập tỉnh không tạo sóng lớn

Thưa ông, thông tin sáp nhập tỉnh, sáp nhập xã vừa qua đã khiến thị trường bất động sản dậy sóng. Ông nhìn nhận thế nào?

Ông Nguyễn Anh Quê: Thực tế, ngay khi có thông tin sáp nhập tỉnh hồi đầu năm, thị trường ở những khu vực được dự đoán sẽ là trụ sở hành chính đã tăng nóng 20–30%. Nhưng chỉ vài tháng sau, khi chính sách thuế mới của Mỹ gây lo ngại cho hoạt động xuất nhập khẩu, cơn sốt nhanh chóng hạ nhiệt.

Nếu nhìn dài hạn, các khu vực thực sự trở thành trung tâm hành chính mới có thể sẽ phát sinh nhu cầu ở và kinh doanh. Nhưng chúng ta cần tỉnh táo, số cán bộ nhân viên điều chuyển chỉ khoảng 1.000 người, kéo theo chừng 3.000 người thân – con số này không đủ lớn để tạo nên một đợt sóng thật sự. Chưa kể ít nhất 3 năm tới, trụ sở cũ vẫn được tận dụng, chưa có kế hoạch xây dựng mới vì tiết kiệm đầu tư công.

Vì vậy, tôi không đặt kỳ vọng cao vào bất động sản tại các tỉnh sau sáp nhập. Ngược lại, sáp nhập xã mới là câu chuyện đáng quan tâm. Khi xã nhập lại, đồng nghĩa với việc phải xây trụ sở mới, hình thành trường THPT, bệnh viện, sân vận động, công trình văn hóa… Hạ tầng sẽ thay đổi, kéo theo nhu cầu nhà ở, đất kinh doanh. Đây là cơ hội bền vững, phù hợp với các nhà đầu tư nhỏ “ăn chắc mặc bền”.

Vậy theo ông, ở Hà Nội và các vùng lân cận, đâu là điểm sáng đầu tư?

Ông Nguyễn Anh Quê: Bắc Ninh đã được định hướng trở thành thành phố trực thuộc Trung ương vào năm 2028, nhưng nền giá hiện tại đã khá cao. Trong khi đó, Bắc Giang (cũ) với mặt bằng giá thấp hơn nhiều lại có tiềm năng tăng trưởng mạnh, đặc biệt nếu chính sách thuế quan của Mỹ thuận lợi, thu hút FDI vào khu công nghiệp. Ngược lại, nếu tình hình xấu, vốn ngoại rút đi thì thị trường này sẽ chững, thậm chí giảm.

Theo ông Quê, sáp nhập xã sẽ có nhiều tác động đến thị trường bất động sản, là cơ hội bền vững, phù hợp với các nhà đầu tư nhỏ “ăn chắc mặc bền”.

Hưng Yên thời gian qua tăng giá quá nhanh, nhưng hạ tầng và thu nhập người dân chưa theo kịp. Nhu cầu ở thực còn hạn chế, chủ yếu là sản phẩm giá cao, mang tính đầu cơ. Theo tôi, khu vực này cần thêm thời gian tích lũy để hấp thụ.

Còn Hải Phòng giá bất động sản chưa hẳn thấp, nhưng nếu so với tiềm năng, dư địa phát triển và thu nhập bình quân người dân thì vẫn tương đối hợp lý.

Ngoài miền Bắc, ông đánh giá đâu sẽ là những cực tăng trưởng mới của bất động sản cả nước?

Ông Nguyễn Anh Quê: Tôi cho rằng có 4 điểm đến gồm: Đà Nẵng, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), Bình Dương (cũ) và Phú Quốc.

Giá bất động sản Đà Nẵng từ 2018 đến 2024 gần như đi ngang, giá đang hợp lý, vẫn còn nhiều dư địa nhờ hạ tầng, logistics và du lịch được đầu tư mạnh. Bà Rịa – Vũng Tàu và Bình Dương (cũ) hưởng lợi từ sự giãn nở của TP.HCM, công nghiệp – logistics phát triển, thu hút trường đại học, cơ sở đào tạo lớn.

Phú Quốc là thị trường khá đặc biệt khi đang được rót vốn 330.000 tỷ đồng đến năm 2027, dự kiến trở thành đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt. Với những cơ chế, chính sách riêng, Phú Quốc chắc chắn là đầu tàu phát triển mới, cơ hội cho cả đầu tư dài hạn lẫn trung hạn.

Giá nhà sẽ giảm từ giữa năm 2026

Hà Nội vốn là thị trường trọng điểm, ông khuyến nghị thế nào cho nhà đầu tư?

Ông Nguyễn Anh Quê: Giá bất động sản Hà Nội hiện đang quá cao so với giá trị thực, trong khi nguồn cung sắp tới rất lớn, đến từ gần 300 dự án theo Nghị quyết 171, khoảng 200 dự án nhà ở xã hội, cung cấp hàng triệu sản phẩm.

Với áp lực nguồn cung như vậy, tôi dự báo giá sẽ giảm mạnh trong vòng vài năm tới, có thể giảm 30–50% vào năm 2028 so với hiện nay. Do đó, người mua nhà ở Hà Nội chưa nên xuống tiền thời điểm này. Đến giữa 2026 đến 2028, khi mặt bằng giá điều chỉnh, cơ hội sẽ rõ ràng hơn.

Ông có khuyến nghị gì cho các địa phương muốn thu hút đầu tư bất động sản?

Ông Nguyễn Anh Quê: Quy hoạch là yếu tố then chốt, quyết định sự phát triển lâu dài. Quy hoạch tốt mới kéo được dòng vốn FDI, thu hút được các doanh nghiệp bất động sản lớn. Sau đó mới đến câu chuyện chính sách, thủ tục. Mỗi địa phương phải cạnh tranh về sự minh bạch, thân thiện trong môi trường đầu tư, nếu không, cơ hội sẽ rơi vào tay những tỉnh thành làm tốt hơn.

Xin cảm ơn ông!