Lãi suất cao có thể đóng băng các giao dịch bất động sản thương mại tại châu Á đến năm 2023

Theo công ty nghiên cứu MSCI, quý 3 vừa qua chứng kiến hiệu suất tồi tệ nhất kể từ năm 2012 của thị trường bất động sản thương mại khu vực. Thực trạng này là kết quả của việc chi phí vốn ngày càng tăng khi các ngân hàng trung ương trên toàn thế giới thắt chặt chính sách để kiềm chế lạm phát.

Tỷ lệ các giao dịch được công bố nhưng không thành công đã tăng lên 3,5% trong quý vừa qua, cao hơn nhiều so với mức trung bình trong dài hạn, ở mức từ 1% đến 1,5%.

Benjamin Chow, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu bất động sản châu Á tại MSCI, cho biết: “Những thay đổi nhanh chóng trong môi trường kinh tế vĩ mô đang tác động mạnh đến thị trường bất động sản thương mại và gây ra sự suy thoái ngày càng trầm trọng trong quý 3. Các cuộc đàm phán và số lượng giao dịch đều giảm, đây là một tín hiệu tiêu cực cho các quý sắp tới”.

Một trong những thương vụ đình đám nhất đã đổ bể là việc công ty quản lý tài sản Hàn Quốc Mirae Asset Global Investments mua lại International Finance Center Seoultrị giá 3 tỷ USD từ Brookfield Asset Management.

Ngoài nguyên nhân lãi suất tăng khiến nhà đầu tư khó ra quyết định, nhiều bên mua cũng muốn điều chỉnh giá cả nhưng đã bị bên bán từ chối.

Chow cho biết: “Một số thỏa thuận đã được chốt ở mức giá thấp hơn so với giá đàm phán ban đầu”.

Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ vào đầu tháng 11 đã tăng lãi suất lần thứ tư liên tiếp, thêm 75 điểm cơ bản, và nhiều khả năng vẫn sẽ tăng trong thời gian sắp tới. Các thị trường phát triển khác như khu vực đồng Euro, Anh, Úc và Canada cũng dự kiến tăng giá vốn.

Chow cho biết: “Sẽ không có nhiều giao dịch, ít nhất là vào đầu năm tới, do giá cả tiếp tục điều chỉnh. Yếu tố quyết định cuộc chơi sẽ là kỳ vọng về lãi suất của nhà đầu tư. Hiện tại, thị trường đang bị đóng băng vì người bán cho rằng lãi suất cao chỉ là vấn đề nhất thời, trong khi người mua e ngại điều này sẽ diễn ra trong dài hạn”.

Henry Chin, trưởng bộ phận nghiên cứu khu vực APAC của CBRE, cho biết thị trường nửa đầu năm 2023 sẽ vẫn ảm đạm.

Ông nói: “Các nhà đầu tư đang thận trọng hơn để đối phó với những cơn gió ngược của nền kinh tế toàn cầu. Chúng tôi cho rằng hoạt động giao dịch sẽ sôi động hơn trong nửa cuối năm tới”.

John Howald, Giám đốc điều hành tại APAC của Colliers, lại kém lạc quan hơn khi cho rằng đà suy giảm có thể kéo dài đến hết năm 2023.

Ông nói: “12 tháng tới sẽ rất khó khăn đối với khu vực APAC, đặc biệt là đối với các thị trường cốt lõi như Úc, Hồng Kông, Hàn Quốc và Singapore. Năm 2023 sẽ là một năm đầy thách thức đối với bất động sản thương mại khu vực. Khối lượng giao dịch có thể tiếp tục giảm trong 12 đến 18 tháng tới nếu các ngân hàng trung ương không đảo ngược chính sách”.

Christine Li, trưởng bộ phận nghiên cứu APAC của Knight Frank, cho biết các nhà đầu tư sẽ vẫn đứng ngoài cuộc và chuyển sang các giao dịch có quy mô nhỏ hơn trong ngắn hạn.

Bà nói: “Bất động sản có tính chu kỳ và hoạt động có thể sẽ tăng lên vào cuối năm 2023 khi rõ ràng hơn về lãi suất”.

Ông Dominic Brown, trưởng bộ phận nghiên cứu và phân tích khu vực APAC của Cushman & Wakefield, cho biết các yếu tố cơ bản của thị trường này vẫn vững chắc bất chấp biến động hiện tại. Về lâu dài, bất động sản thương mại tại APAC sẽ hưởng lợi từ đồng USD mạnh hơn.

Ông nói: “Trong năm tới, nhu cầu văn phòng tại APAC được dự báo sẽ duy trì ổn định và tích cực, mặc dù mức tăng trưởng giá thuê khá khiêm tốn. Lĩnh vực công nghiệp tiếp tục phát triển khi hoạt động sản xuất mở rộng hơn, trong khi bất động sản bán lẻ vẫn chứng tỏ khả năng phục hồi về mức trước đại dịch.”