Kỳ vọng gì ở bất động sản châu Á - Thái Bình Dương trong nửa cuối năm nay?

Donglai Luo, chuyên gia kinh tế cấp cao tại Viện Thẩm định giá Hoàng gia Anh (RICS) nhận định, thị trường bất động sản thương mại châu Á - Thái Bình Dương (APAC) nhìn chung đang phục hồi khá tốt nhờ việc mở cửa trở lại của Trung Quốc sau các chính sách zero-Covid. Tâm lý của cả nhà đầu tư và khách hàng trong khu vực đang ở mức cao nhất kể từ Q2/2019. Ấn Độ và Singapore là các thị trường đạt tâm lý tốt nhất, trong khi Úc và Nhật Bản yếu hơn một chút.

Tiến sĩ Megan Walters Frics, Trưởng phòng Nghiên cứu toàn cầu của PIMCO Prime Real Estate, cho biết các nhà kinh tế dự đoán một cuộc suy thoái nhẹ đối với Mỹ và châu Âu. Vì vậy, điểm sáng bất động sản đang hướng về châu Á, nơi vẫn duy trì được đà tăng trưởng, dân số lớn, hoạt động kinh tế và lạm phát thấp hơn. Điều này có nghĩa là các ngân hàng trung ương tại đây có thể hạn chế tăng lãi suất hoặc lãi suất đã đạt đỉnh và bắt đầu chu kỳ cắt giảm sớm hơn các khu vực khác.

Greg Hyland, Giám đốc Thị trường vốn tại APAC của CBRE, cho biết các nền kinh tế châu Á đang hoạt động với tốc độ khác nhau. Sự phục hồi ở Trung Quốc vẫn đang diễn ra, nhưng cần quan sát thận trọng và chờ xem hiệu quả thực tế sẽ ra sao.

“Nếu các chỉ số này tiếp tục duy trì tích cực, khối lượng giao dịch sẽ quay trở lại khá mạnh ở Trung Quốc”, ông nói. “Nhật Bản tiếp tục là quốc gia hoạt động nổi bật trong suốt 4-5 năm qua với khối lượng giao dịch mạnh mẽ và giá cả vẫn ổn định. Trong các thị trường phát triển, Hàn Quốc đối mặt với nhiều xáo trộn nhất do lãi suất đã thay đổi khá nhiều.

“Úc cũng đang chứng kiến tình trạng tương tự do các chính sách của Ngân hàng Dự trữ Úc, nhưng dường như chu kỳ thắt chặt sắp kết thúc. Nếu điều này xảy ra, số lượng giao dịch sẽ phục hồi vào nửa cuối năm 2023”.

Tiếp tục chịu ảnh hưởng từ lạm phát

Lạm phát toàn cầu hiện đạt 8,7% và có xu hướng về mốc 7% trong năm nay. Các dự báo từ IMF cho thấy tỷ lệ này sẽ không thể giảm xuống mức gần như “bình thường” cho đến khoảng năm 2025.

Sự gián đoạn chuỗi cung ứng sau đại dịch là một nguyên nhân. Bên cạnh đó, việc kích thích tiền tệ - đặc biệt là ở Mỹ, và giá năng lượng tăng cao do thiếu nguồn cung kể từ sau cuộc xung đột tại Ukraine cũng khiến lạm phát duy trì ở mức cao.

Do vậy, lạm phát sẽ tiếp tục là chỉ số mà các nhà đầu tư bất động sản tại APAC cần lưu ý khi đánh giá triển vọng phát triển của thị trường này trong nửa cuối năm nay.

Ấn Độ tăng trưởng vượt bậc

Ấn Độ được đánh giá là thị trường đang trong giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ.

Suvishesh Valsan, Giám đốc Nghiên cứu về thị trưởng Ấn Độ tại Cushman & Wakefield, cho biết Ấn Độ có tổng diện tích bất động sản thương mại cho thuê là 72 triệu feet vuông vào năm 2022, trong đó mức hấp thụ ròng là gần 37 triệu feet vuông. Hiệu suất cao này tiếp tục diễn ra trong 3 tháng đầu năm nay, nhưng các yếu tố vĩ mô khiến khách hàng dù lạc quan nhưng vẫn thận trọng.

Tâm lý nhà đầu tư đã suy giảm nhẹ trong 4-5 tháng qua, khi dòng vốn cổ phần tư nhân hàng quý giảm từ 1,5 tỷ USD xuống còn 1,1 tỷ USD. Bên cạnh tâm lý nhà đầu tư tương đối yếu trên toàn cầu, sự chênh lệch cung-cầu đối với các bất động sản chất lượng cũng góp phần khiến khối lượng giao dịch bị hạn chế.

“Các nhà đầu tư đang tìm kiếm những tài sản chất lượng tốt, nhưng nhiều tài sản như vậy đã bị mua mất. Triển vọng thị trường, vì vậy, sẽ phụ thuộc vào nguồn cung văn phòng, kho bãi và bán lẻ trong tương lai”.

ESG là tiêu chuẩn phân loại bất động sản

Ngày càng nhiều tòa nhà đạt chứng chỉ xay như LEED hoặc IGBC, đặc biệt là ở các thành phố cửa ngõ của khu vực. Chúng thường đạt tỷ lệ lấy đầy và giá thuê cao hơn. Để cạnh tranh, nguồn cung trong tương lai sẽ phải đáp ứng các tiêu chuẩn xanh và bền vững ngay trong quá trình xây dựng từ ban đầu.

Các nhà đầu tư và chủ sở hữu, đặc biệt là các công ty đa quốc gia có quy mô lớn, đang ngày càng áp dụng quan điểm Zero Carbon vào quá trình hoạt động. Điều này sẽ ảnh hưởng đến cả việc phân bổ số tiền đầu tư gia tăng và nhu cầu của người sử dụng đối với các tòa nhà có thể đáp ứng lộ trình phát thải ròng bằng không

Một chuyên gia nói: “Ở nhiều thị trường châu Á, nguồn cung là các tòa nhà mới nên được áp dụng các tiêu chuẩn xanh ngay từ khi xây dựng. Điều này rất khác tại châu Âu, ví dụ như London, nhiều nguồn cung cũ cần được đầu tư cải tạo để được cấp chứng chỉ bền vững”.

Xu hướng linh hoạt lên ngôi

Nhìn chung, các thành phố có mật độ dân cư cao thường có xu hướng làm việc tại văn phòng. Ở những thành phố này, không gian văn phòng đã được tận dụng tốt, quy mô căn hộ có xu hướng nhỏ hơn và hiệu quả kinh tế hơn. Thượng Hải, Singapore, Hồng Kông và Tokyo - tất cả đều có mật độ dân số khoảng 10-12 nghìn người trên mỗi km vuông và 80-90% người lao động đã trở lại văn phòng. Điều này sẽ thúc đẩy nhu cầu về văn phòng trong khu vực, mang đến những cơ hội đầu tư hấp dẫn.

Theo báo cáo, hoạt động văn phòng và trung tâm thương mại tại Singapore gần như đã quay trở lại mức trước đại dịch. Tại Úc, khách thuê đang bị thu hút bởi những tòa nhà tiện nghi hiện đại, kết nối giao thông tốt và có mức độ linh hoạt cao.

Các chuyên gia nhận định, nếu các tòa nhà cung cấp cả hợp đồng thuê cố định và một số không gian linh hoạt, đồng thời được trang bị đầy đủ tiện nghi, kết nối tốt, thì hiệu suất hoạt động chắc chắn sẽ rất cao.