Kịch bản nào cho thị trường bất động sản năm 2013?

Thị trường trầm lắng khiến giá nhà phố tại TPHCM giảm mạnh.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng - đặt ra khả năng thị trường BĐS tại TPHCM có thể phục hồi vào quý 2 và quý 3-2013. Các dự án căn hộ trong khoảng cách 10km so với trung tâm Q1 được đầu tư hạ tầng tốt, dịch vụ khá đầy đủ, giá cả hợp lý, chất lượng tốt sẽ đáp ứng nhu cầu mua để ở và khai thác. Quý 4-2013, thị trường BĐS có khả năng xuất hiện lực đầu tư khá mạnh, lan tỏa ra các vùng phụ cận TPHCM. Chỉ những bất động sản được đầu tư đúng mức, có giá trị sử dụng tốt mới có thể có khả năng tăng giá và hấp dẫn người mua. Một số động lực khiến thị trường đi theo kịch bản đó là do hiện nay giá BĐS đã giảm khá mạnh và chu kỳ trầm lắng đã kéo dài tới năm thứ năm nên nhiều khả năng sẽ đi vào chu kỳ tăng trưởng mới vào năm 2013.

Thị trường từ nay đến đầu năm 2013 sẽ vẫn khó khăn và tính thanh khoản vẫn ở mức kém. Mặt khác, tác động của ngân hàng trong việc bán các bất động sản để xử lý nợ xấu và gia tăng nguồn cung từ các dự án mới sẽ tạo nên hiệu ứng giảm giá, tăng cung. Hiệu ứng giảm giá chịu tác động kép do nguồn vốn cho thị trường vẫn còn hạn chế và tâm lý người mua nhà vẫn mong giá giảm tiếp.

Theo tiến sĩ Hiển, thị trường BĐS lâm vào tình cảnh khó khăn như hiện nay một phần do giá nhà ở đã tăng quá nhanh. Chỉ số giá nhà ở trên thu nhập của người dân tại VN cũng thuộc hạng cao nhất thế giới (26,6 lần) trong khi các nước khu vực Nam Á chỉ ở mức 6,25 lần, Đông Á 4,14 lần; châu Âu, Bắc Mỹ, Trung Đông cũng chỉ ở mức 6,25 lần. Theo tính toán của Liên Hiệp Quốc thì chỉ số giá nhà ở trên thu nhập của người dân ở mức gấp 3 - 4 lần là hợp lý. Sự phát triển quá “nóng” các dự án BĐS, phát triển vì mục đích đầu cơ, thị trường sản sinh ra các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thiếu kinh nghiệm quản lý, không đa dạng hóa sản phẩm, thiếu chiến lược dài hạn. Nhiều doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính không thể có tiềm lực đầu tư dự án một cách bài bản... cũng là một trong những nguyên nhân chính để thị trường BĐS bị đóng băng khi nguồn tín dụng bị thắt chặt.

Trường BĐS được cho là có tín hiệu tốt từ giữa năm 2013.

Chuyên gia đầu tư Trần Lê Khánh cũng cho rằng người mua nhà đã trở nên căn cơ hơn, cẩn thận hơn và hướng đến an toàn tài chính, quan tâm đến tình trạng pháp lý và uy tín của chủ đầu tư hơn trước. Trong trường hợp thị trường không có dự án căn hộ cao cấp được xây dựng mới trong vòng 2 - 3 năm tới do giá bán sẽ chỉ bằng hoặc thấp hơn chi phí đầu tư, thì lượng căn hộ cao cấp tại TPHCM (ước khoảng 4.800 căn hộ hạng sang và cao cấp) sẽ được giải quyết trong vòng 2 - 3 năm tới.

Ông Trương Văn Phước - Tổng giám đốc Eximbank - cho rằng nợ xấu tăng cao nhưng khả năng mất vốn của các ngân hàng thương mại là không lớn do các khoản vay tín dụng bảo đảm bằng BĐS có giá trị thiếu hụt không nhiều so với dư nợ tín dụng. Phần còn lại là giá trị hàng tồn kho thế chấp. Do đó, tổng câu tăng sẽ giúp hạ thấp hàng tồn kho. Theo ông Phước, nhà nước nên có giải pháp tài chính để hỗ trợ cho thị trường bằng các giải pháp tài chính công, giải quyết nợ từ ngân sách đến chủ đầu tư, nhà thầu cung cấp hàng hóa, vật liệu và ngân hàng thương mại. Việc giám sát chặt chẽ quá trình luân chuyển nguồn vốn để giải quyết nợ đọng này sẽ giúp nợ xấu giảm đáng kể, tạo điều kiện cho các ngân hàng thương mại mạnh dạn cung ứng vốn nhiều hơn.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM - cho biết trên 44 tỉnh, thành phố đang tồn 16.469 căn hộ chung cư, 5.176 căn hộ thấp tầng, 1.624.000m2 đất nền, 25.870m2 văn phòng và trung tâm thương mại, giá trị tồn kho khoảng 40.750 tỷ đồng, tập trung chủ yếu tại TPHCM, Hà Nội. Ông Châu kiến nghị nhà nước nên có chính sách hỗ trợ tín dụng ở mức 8%/năm trong thời hạn từ 5 - 10 năm cho người mua căn hộ đầu tiên, người đang thiếu diện tích nhà ở. Cần xem xét cho các doanh nghiệp được cơ cấu lại các khoản vay cũ đang chịu lãi suất cao, mở tín dụng để chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện công trình đang thi công dang dở, giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất...