Nhà ở xã hội bứt tốc: Tín hiệu khởi sắc nhưng vẫn nhiều thách thức

Tăng tốc phát triển nhà ở xã hội

Sau giai đoạn sụt giảm, nguồn cung nhà ở dần phục hồi nhưng lại lệch pha khi căn hộ bình dân và trung cấp (từ dưới 25 triệu đồng/m2 đến 50 triệu đồng/m2) đang thiếu nghiêm trọng.

Nguồn cung nhà ở từng đạt mức gần 180.000 sản phẩm trong năm 2018, nhưng giảm xuống còn hơn 48.000 sản phẩm vào năm 2022. Từ năm 2023, nguồn cung có tín hiệu phục hồi, với hơn 65.000 sản phẩm mới vào năm 2024. Sang 6 tháng đầu năm 2025, cả nước có 51.000 sản phẩm mới.

Tuy nhiên, Hà Nội và TP.HCM, hai thị trường lớn nhất, gần như vắng bóng nguồn cung căn hộ bình dân từ năm 2023.

Trước những khó khăn nhà ở của người thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp, ngày 3/4/2023, Thủ tướng ban hành Quyết định 338/QĐ-TTg, phê duyệt đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2030", đặt ra mục tiêu vừa cấp bách, vừa đầy thách thức với cả hệ thống chính trị, các cấp, ngành, địa phương cùng như cộng đồng doanh nghiệp.

Sau 3 năm kể từ khi đề án đi vào triển khai, thị trường đã ghi nhận những tín hiệu tích cực. Số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy lũy kế đến nay, cả nước có 692 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô hơn 633.000 căn. Trong đó, 146 dự án hoàn thành, quy mô hơn 103.000 căn; 144 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai với quy mô hơn 127.000 căn; 402 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô hơn 400.000 căn.

Như vậy, số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2025 đạt 59,6% so với chỉ tiêu đã đặt ra tại Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội.

Đáng chú ý, số lượng căn nhà ở xã hội hoàn thành bứt tốc mạnh mẽ. Riêng 7 tháng đầu năm 2025, cả nước hoàn thành 36.862 căn nhà ở xã hội. Mặc dù mới chỉ đạt 37% mục tiêu của cả năm 2025, song kết quả này bằng hơn 80% kết quả của cả năm 2024 và gấp hơn 7 lần so với năm 2022. Đồng thời, 9/31 địa phương được giao chỉ tiêu xây dựng nhà ở xã hội trong năm 2025 có khả năng hoàn thành và vượt chỉ tiêu đề ra.

Trong tổng số 250 dự án được khởi công vào ngày 19/8 vừa qua để chào mừng kỷ niệm 80 năm Quốc khánh cũng có tới 22 dự án nhà ở xã hội.

Theo Viện nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), tốc độ triển khai đề án nhanh hơn gấp nhiều lần so với giai đoạn trước nhờ hàng loạt chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và sự quyết tâm từ Đảng, Nhà nước, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, cùng sự tham gia ngày càng mạnh mẽ của các địa phương, doanh nghiệp trong việc đưa nhà ở xã hội trở thành một phân khúc phát triển có chiến lược.

Trên cơ sở đó, đơn vị này cho rằng, tốc độ triển khai đề án sẽ tiếp tục được duy trì, tiến tới hoàn thành kế hoạch xây dựng 100.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2025 và tạo thế, tạo đà cho mục tiêu đề án đến năm 2030.

Chuyển nhượng nhà ở xã hội: Cần ưu tiên đúng đối tượng

Dẫu vậy, VARS IRE đánh giá thị trường nhà ở xã hội vẫn còn đối mặt với nhiều thách thức, đòi hỏi các giải pháp đồng bộ để đảm bảo tiến độ triển khai đề án tiếp tục bứt phá.

Thứ nhất, về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Hiện nay, việc bố trí quỹ đất tại nhiều địa phương còn bất cập, chưa phù hợp với tốc độ đô thị hóa và nhu cầu sử dụng đất ở. Không ít trường hợp, quỹ đất được sắp xếp tại những vị trí thiếu kết nối hạ tầng, bệnh viện, trường học... dẫn tới khó khai thác, không đáp ứng được mục tiêu an sinh.

Do đó, VARS IRE cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước cần nghiêm túc xem xét đánh giá và áp dụng chế tài kỷ luật với lãnh đạo một số địa phương chưa thực hiện đúng trách nhiệm trong việc phát triển nhà ở xã hội; đồng thời tiến hành rà soát toàn bộ những dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I.

Thứ hai về đánh giá nhu cầu nhà ở xã hội. Trong giai đoạn này vẫn tồn tại tình trạng "vừa thiếu, vừa ế", do việc khảo sát đánh giá nhu cầu để lên kế hoạch triển khai dự án chưa sát thực tế. Theo đó, nguồn cung luôn thiếu và yếu so với nhu cầu nhưng nhiều dự án nhà ở hội xã hội mở bán lại "ế", vì vướng quy định về thủ tục, vị trí hoặc không phù hợp với người dân đủ điều kiện.

Để khắc phục, VARS IRE kiến nghị cần nghiên cứu hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm đảm bảo việc bố trí quỹ đất và phát triển nhà ở xã hội, gắn với nhu cầu thực tế, có thể xem xét áp dụng các hình thức khảo sát chuyên nghiệp thông qua phương án thuê, hoặc giao cho các đơn vị nghiên cứu thị trường độc lập thực hiện, để có căn cứ khoa học và khách quan cho việc hoạch định kế hoạch phát triển..

Thứ ba, về khả năng tiếp cận của người dân đối với nhà ở xã hội. Chi phí marketing và bán hàng cho các dự án nhà ở xã hội hiện đang khống chế ở mức 2%, mức quá thấp, không đủ để doanh nghiệp triển khai hoạt động truyền thông tới đúng đối tượng. Vì vậy, đòi hỏi cần có sự điều chỉnh linh hoạt trong quy định, vừa đảm bảo minh bạch, công bằng trong xét duyệt, vừa tạo điều kiện để chủ đầu tư có đủ nguồn lực để truyền thông rộng rãi tới người dân.

Thứ tư, về khó khăn trong việc kiểm soát đầu cơ và chuyển nhượng nhà ở xã hội. Thực tế vẫn tồn tại tình trạng một số trường hợp mua nhà ở xã hội nhưng không sử dụng để ở, mà chuyển nhượng trái quy định, gây méo mó thị trường, làm tăng nguy cơ đầu cơ và khiến những người thực sự có nhu cầu không được tiếp cận nhà ở xã hội.

Nhằm tháo gỡ vấn đề này, song song với tăng cường thanh tra, kiểm tra toàn diện các dự án nhà ở xã hội, xử phạt doanh nghiệp có dự án bán sai đối tượng cũng như người dân chuyển nhượng sai quy định. VARS IRE kiến nghị, sau thời hạn 5 năm sở hữu theo quy định hiện hành, hoạt động chuyển nhượng nhà ở xã hội cần ưu tiên cho những người dân thuộc diện đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, đã được cơ quan thẩm quyền xác nhận.