Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc khi nào kết thúc?

Sau hơn một thập kỷ xây dựng quá nhiều và vay mượn quá mức, “ngày phán xét” dường như đã điểm với thị trường bất động sản Trung Quốc, bao gồm doanh số bán hàng giảm, giá nhà giảm, hoạt động xây dựng đình trệ, các nhà phát triển vỡ nợ hàng loạt và sự lây lan sang lĩnh vực ngân hàng bóng tối và nền kinh tế.

Một kết quả cân bằng dạng như câu chuyện cổ tích Goldilocks vẫn có thể xảy ra. Doanh số bán hàng đã giảm đến mức cần có nhiều biện pháp kích thích hơn để thúc đẩy nhu cầu mà không làm tái phát bong bóng đầu cơ. Nếu điều này không xảy ra và lĩnh vực bất động sản tiếp tục đi xuống, thì núi nợ của các nhà phát triển có thể gây ra một cuộc khủng hoảng tài chính thực sự cho đất nước tỷ dân.

Đối với Trung Quốc, sự khác biệt giữa hai kết quả trên là mức tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội đạt 5% hoặc 0% vào năm 2024. Trong đó, tác động lan tỏa toàn cầu từ kịch bản sụp đổ của thị trường bất động sản và kinh tế Trung Quốc sẽ đủ để khiến Mỹ và các nền kinh tế lớn khác rơi vào suy thoái.

Khủng hoảng thừa

Vấn đề cơ bản đối với bất động sản Trung Quốc là có quá nhiều nguồn cung nhưng không đủ cầu.

Năm 2021, Trung Quốc đã xây dựng 1.565 triệu mét vuông nhà ở. Bloomberg Economics ước tính rằng trong cùng năm đó, nhu cầu cơ bản – về nhà ở chứ không phải đầu tư mang tính đầu cơ – là 1.400 triệu mét vuông. Đến năm 2026, con số này được dự đoán sẽ giảm xuống còn 1.100 triệu mét vuông.

Điều này có nghĩa là hoạt động xây dựng cần giảm 30% để đưa nguồn cung quay mức phù hợp với nhu cầu. Cho đến nay, con số giảm mới chỉ là 18%. Những điều chỉnh của ngành bất động sản Trung Quốc – vốn đã khiến các nhà phát triển rơi vào tình trạng vỡ nợ và đẩy một ngân hàng bóng tối lớn đến bờ vực sụp đổ – mới hoàn thành được hơn một nửa chặng đường.

Tuy nhiên, nghịch lý là, hoạt động xây dựng đã giảm nhưng doanh số bán hàng còn giảm nhiều hơn. Doanh số bán nhà vào năm 2022 và cho đến thời điểm hiện tại của năm 2023 đã thấp hơn 10% đến 15% so với ước tính về nhu cầu cơ bản ở trên.

Điều này cho thấy những kỳ vọng về giá nhà giảm, sự không chắc chắn về triển vọng việc làm và thu nhập, cũng như hy vọng có thêm kích thích từ chính phủ đang khiến người mua tiếp tục trì hoãn việc mua nhà.

Trong kịch bản ít xấu nhất, các động thái cắt giảm lãi suất, giảm yêu cầu về khoản tiền trả trước và loại bỏ các rào cản khác đối với người mua sẽ thúc đẩy nhu cầu trở lại phù hợp với các nguyên tắc cơ bản. Nguồn cung vẫn còn giảm nhiều hơn, nhưng với nhu cầu mạnh hơn thì cú sốc của thị trường sẽ ít đau đớn hơn.

Theo kịch bản này, đầu tư bất động sản giảm 8% vào năm 2023 và trung bình 5% mỗi năm từ 2024 đến 2026. Dựa trên các số liệu trong quá khứ, đầu tư bất động sản giảm 5% sẽ làm giảm khoảng 0,6 điểm phần trăm tăng trưởng GDP hàng năm.

Tăng trưởng của Trung Quốc đã chậm lại từ khoảng 5,4% trong năm nay và có thể xuống gần 5% vào năm 2024 và có những nghi ngại về việc liệu những con số đó có phản ánh đúng các điều kiện thị trường thực tế hay không. Nhưng Trung Quốc có thể tránh được suy thoái kinh tế và khủng hoảng tài chính, dù đó là một cuộc hạ cánh khó khăn.

Trong một kịch bản ác mộng nhất, nếu các biện pháp kích thích không thể vực dậy niềm tin của người tiêu dùng, doanh số bán hàng tiếp tục đi xuống và cần phải có một sự điều chỉnh lớn hơn và đau đớn hơn về nguồn cung - khiến nhiều nhà phát triển hơn rơi vào tình trạng vỡ nợ và làm dấy lên bóng ma về một cuộc khủng hoảng tài chính.

Việc điều chỉnh quá mức này có thể khiến đầu tư bất động sản giảm 20% hoặc hơn vào cuối năm 2023 và đến năm 2024 - kéo trực tiếp tốc độ tăng trưởng GDP hàng năm xuống 2,4 điểm phần trăm. Và đó sẽ không phải là tin xấu nhất.

Theo quỹ đạo hiện tại, Bloomberg ước tính các khoản nợ ngắn hạn của các nhà phát triển và số tiền cần thiết để hoàn thiện những ngôi nhà hình thành trong tương lai đang trên đà vượt quá số tiền mặt hiện có của họ, cộng với số tiền mà họ có thể huy động thông qua việc bán nhà và vay mới, sẽ là hàng nghìn tỷ Nhân dân tệ trong những tháng tới.

Đó là một khoảng cách quá lớn mà ngay cả chính quyền Bắc Kinh cũng không thể lấp đầy và đồng nghĩa với việc sẽ có nhiều đau đớn hơn cho chủ sở hữu nhà (giá giảm), nhà phát triển (ảnh hưởng đến vốn chủ sở hữu), ngân hàng (thêm các khoản nợ khó đòi), người sở hữu trái phiếu (mất vốn) và chính phủ (giải cứu). Không khó để nhận ra kết quả cuối cùng có thể là một cuộc khủng hoảng tài chính.

Trong hệ thống ngân hàng quốc doanh của Trung Quốc, một cuộc khủng hoảng sẽ giống Nhật Bản trong những năm 1990 và hơn là Mỹ trong cuộc khủng hoảng Lehman năm 2008. Tuy nhiên, thiệt hại sẽ rất nghiêm trọng và thật khó để nói đâu là đáy của GDP Trung Quốc trong tình huống này. Bloomberg giả định mức tăng trưởng thấp nhất năm 2024 sẽ ở mức 0 đến giảm 5 điểm phần trăm.

Nếu Trung Quốc hắt hơi

Đối với Mỹ và các nền kinh tế lớn khác, khoảng cách giữa kịch bản Goldilocks và ác mộng có thể là sự khác biệt giữa một cuộc hạ cánh mềm và cứng.

Trong kịch bản Goldilocks, tăng trưởng GDP của Trung Quốc vào năm 2024 đạt khoảng 5%, thấp hơn 0,5 điểm phần trăm so với kỳ vọng mà Bloomberg đưa ra vào đầu năm nay. Đối với Hoa Kỳ, điều đó có nghĩa là sẽ có một lực cản nhỏ – khoảng 0,1 điểm phần trăm – đối với lạm phát và tăng trưởng. FED sẽ nhận được một chút hỗ trợ trong việc đưa lạm phát trở lại mục tiêu 2%, nhưng tác động sẽ không đáng kể. Khu vực đồng Euro và Vương quốc Anh sẽ thấy những tác động hạn chế tương tự.

Trong kịch bản ác mộng, khi tốc độ tăng trưởng của Trung Quốc vào năm 2024 từ 5% xuống 0, hiệu ứng lan tỏa sẽ được khuếch đại. Đối với Hoa Kỳ, CPI đang giảm 1,3 điểm phần trăm - vượt quá mục tiêu của FED. GDP sẽ giảm 1,1 điểm phần trăm - biến dự báo cơ bản về một cuộc suy thoái nhẹ thành suy thoái sâu hơn và đẩy tỷ lệ thất nghiệp lên cao hơn.

Tác động đối với các nền kinh tế lớn khác cũng sẽ nghiêm trọng tương tự, đẩy khu vực đồng Euro từ trì trệ sang suy thoái và làm sâu sắc thêm tình trạng suy thoái đã dự đoán ở Anh. Đối với Trung Quốc, ngay cả đám mây đen do kịch bản ác mộng tạo ra cũng có một tia hy vọng. Tuy nhiên, tăng trưởng được thúc đẩy bằng cách vay thêm tiền để xây thêm nhiều ngôi nhà không có người ở không phải là một chiến lược phát triển bền vững.

Dù sao thì sau giai đoạn điều chỉnh theo cả hai kịch bản, Trung Quốc sẽ có thị trường bất động sản thu hẹp hơn và do đó có nhiều lao động và vốn dành cho mục đích sử dụng sản xuất hơn. Doanh số bán xe điện tăng vọt là một trong những lý do lạc quan về triển vọng phát triển trung hạn. Nhưng để vượt qua suy thoái trong ngắn hạn sẽ vẫn là một thách thức đáng kể.