Khủng hoảng bất động sản thử thách hệ thống ngân hàng lớn nhất thế giới

Rắc rối nối đuôi nhau

Hệ thống ngân hàng khổng lồ của Trung Quốc đang chịu ảnh hưởng nặng nề từ cuộc khủng hoảng bất động sản. Gần 40% tổng số khoản vay ngân hàng có liên quan đến bất động sản. Áp lực ngày càng tăng khi hàng chục nhà phát triển nối đuôi nhau vỡ nợ hoặc không thanh toán được trái phiếu nước ngoài, dẫn đầu là China Evergrande, nhà phát triển mắc nợ nhiều nhất thế giới.

Quy mô của các vấn đề bất động sản ở Trung Quốc - mức nợ khổng lồ, tình trạng dư thừa nguồn cung và tâm lý người mua ngày càng suy yếu - có thể khiến chính phủ buộc phải chi ra những khoản tiền khổng lồ để cứu trợ các ngân hàng trong những năm tới.

Các quan chức ở Bắc Kinh đã thực hiện một số bước đi, nhấn mạnh những lựa chọn khó khăn mà nợ bất động sản đặt ra cho các nhà hoạch định chính sách. Ví dụ, họ đã cho phép các ngân hàng gia hạn trả nợ cho người đi vay trước khi khoản vay hết hạn, một bước đi có nguy cơ không mang lại nhiều lợi ích mà lại làm cho vấn đề trở nên trầm trọng hơn.

Chính sách này có thể khiến cả người đi vay và người cho vay trở nên thiếu thận trọng hơn với các quyết định tài chính, khi tin rằng Nhà nước sẽ tung ra các gói cứu trợ. Không chỉ vậy, nó còn trì hoãn hoạt động cho vay của ngân hàng đối với các dự án kinh doanh hiệu quả hơn.

Andrew Collier, người sáng lập và Giám đốc điều hành của Orient Capital, một công ty nghiên cứu kinh tế ở Hồng Kông, cho biết: “Nếu chính phủ không yêu cầu các ngân hàng xóa nợ xấu của thị trường bất động sản, chi phí lãi vay sẽ tiếp tục gây tổn hại cho nền kinh tế, trong khi quá nhiều vốn sẽ tiếp tục bị lãng phí vào các khoản đầu tư không có giá trị”.

Tuy nhiên, hầu như không ai tin rằng giá bất động sản giảm ở Trung Quốc sẽ gây ra hàng loạt vụ sụp đổ ngân hàng lớn ngoài tầm kiểm soát, tương tự như những gì nước Mỹ đã phải chịu đựng 15 năm trước. Hệ thống ngân hàng Trung Quốc, nắm giữ 4/5 tài sản tài chính của đất nước và bao gồm hầu hết trái phiếu, có quy mô quá lớn để có thể sụp đổ.

Chính phủ trực tiếp hoặc gián tiếp nắm giữ cổ phần kiểm soát thực tế ở tất cả các ngân hàng, cho phép họ có tiếng nói mạnh mẽ về số phận của các ngân hàng, thậm chí vượt qua cả các quy định quản lý vĩ mô. Hệ thống tài chính của Trung Quốc chủ yếu dựa vào các khoản vay ngân hàng từ một năm trở lên, không giống như các loại chứng khoán có thể giao dịch đã nhanh chóng sụt giảm giá trị trong năm 2008 và gây ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Các cơ quan quản lý ngăn chặn hầu hết các hoạt động chuyển tiền lớn vào và ra khỏi Trung Quốc, khiến hệ thống tài chính của nước này gần như không thể bị tổn thương trước sự rời đi của dòng ngoại tệ, từng gây ra cuộc khủng hoảng tài chính châu Á ở các nước lân cận vào năm 1997 và 1998.

Nhưng những rắc rối hiện nay trong lĩnh vực bất động sản Trung Quốc, bắt nguồn từ nhiều năm cho vay quá mức và đầu đầu cơ, đặt ra thách thức lớn cho các nhà hoạch định chính sách.

Chính phủ Trung Quốc đang làm gì?

Một nhóm chuyên gia giấu tên cho biết, để đối phó với rủi ro liên quan đến bất động sản, các cơ quan quản lý của Trung Quốc đang cho các ngân hàng nhiều quyền tự do hơn khi họ tuyên bố các khoản vay là không hiệu quả, nghĩa là người đi vay không thể trả nợ. Điều này cho phép các ngân hàng trì hoãn việc báo cáo tổn thất tài chính.

Họ cũng cho biết ngân hàng trung ương Trung Quốc dường như đã tiến hành một cuộc kiểm tra sức chịu đựng trên bảng cân đối kế toán của 20 ngân hàng thương mại lớn nhất Trung Quốc để đảm bảo khả năng phục hồi trong trường hợp thiệt hại thêm do bất động sản. Kết quả là, các ngân hàng này có thể sống sót sau cuộc khủng hoảng bất động sản, nhưng ít nhất một nửa trong số này cần được bơm thêm vốn để đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế về lượng tiền dự trữ.

Nhóm chuyên gia này cho biết, một phần quan trọng trong chiến lược của Trung Quốc có thể là dàn trải chi phí xử lý các khoản lỗ bất động sản trong nhiều năm. Điều này có thể cho phép các ngân hàng sử dụng lợi nhuận tiềm năng trong tương lai từ các khoản vay khác để bù đắp khoản lỗ từ cho vay bất động sản.

Nguy cơ cao từ các nhóm khách hàng

Gần một nửa số khoản cho vay liên quan đến bất động sản ở Trung Quốc bao gồm các khoản thế chấp, chủ yếu là cho nhà ở. Thiệt hại từ các khoản thế chấp thực tế là không tồn tại vì chủ nhà trả nợ đúng hạn hoặc thậm chí sớm hơn.

Trung Quốc từ lâu đã yêu cầu số tiền đặt cọc cao hơn nhiều so với các cơ quan quản lý phương Tây - ít nhất là 20 hoặc 30% giá mua đối với người mua nhà lần đầu và tới 70% đối với ngôi nhà thứ hai.

Các hộ gia đình hầu như đều tránh vỡ nợ thế chấp để tránh mất khoản trả trước. Vì vậy, những khoản vay này luôn mang lại lợi nhuận rất cao cho các ngân hàng thương mại, vốn tính lãi suất cao hơn vài điểm phần trăm so với mức lãi suất mà ngân hàng trả cho người gửi tiền. Chính phủ gần đây đã kêu gọi các ngân hàng giảm lãi suất cho vay thế chấp để giúp các hộ gia đình có tiền mặt để chi tiêu, nhưng các ngân hàng đã phản đối việc này.

Các khoản cho vay đối với các nhà phát triển bất động sản là mối lo ngại lớn nhất đối với các ngân hàng thương mại và cơ quan quản lý, nhưng vai trò của họ đối với tài chính tổng thể của các ngân hàng rất hạn chế. Theo ông Collier, chúng chiếm khoảng 6-7% tổng khoản vay của ngân hàng. Các ngân hàng Trung Quốc, với sự liên kết chặt chẽ với chính phủ, rất có tiếng nói trong việc yêu cầu các nhà phát triển trả nợ.

Nhóm khách hàng gặp rắc rối khác của các ngân hàng Trung Quốc nằm ở các chi nhánh tài chính của chính quyền địa phương, thường thay mặt chính quyền địa phương vay tiền. Các chi nhánh địa phương đã vay ngân hàng nhiều gấp đôi so với các nhà phát triển bất động sản trong nước.

Hầu hết các chi nhanh này đều tham gia vào phát triển bất động sản và các hoạt động liên quan, như xây dựng đường, cầu và cơ sở hạ tầng khác. Họ đã chi mạnh tay để mua đất tại các cuộc đấu giá của chính quyền địa phương vì các nhà phát triển khu vực tư nhân đã hết tiền để đấu thầu. Giờ đây, họ phải đối mặt với tổn thất nặng nề - nhưng vì họ và các ngân hàng đều chịu sự kiểm soát của chính phủ nên tổn thất diễn ra chậm hơn.

Các ngân hàng, nhà phát triển bất động sản và chính quyền địa phương đều hy vọng rằng Bắc Kinh cuối cùng sẽ giải cứu họ. Nhưng chính phủ cho đến nay dường như vẫn chưa có phản hồi mạnh mẽ.

Lester Ross, đối tác quản lý văn phòng Bắc Kinh của công ty luật Wilmer Hale, cho biết: “Cả hệ thống đều đang chờ đợi một loại cứu trợ nào đó, nhưng điều này vẫn chưa xảy ra”.