Trung Quốc đối mặt với rủi ro hệ thống khi áp đặt giá sàn cho nhà ở

Bong bóng bất động sản khổng lồ của Trung Quốc đã vỡ dưới dạng hạ cánh mềm (soflt landing). Nhưng bất chấp thị trường suy thoái kéo dài, giá nhà vẫn không giảm nhiều như kỳ vọng.

Một phần nguyên nhân là do các biện pháp kiểm soát giá nhà mà nhiều thành phố của Trung Quốc áp đặt trong 2 năm qua để ổn định thị trường. Hiện tại, chính phủ đang bắt đầu nới lỏng các quy định, nhưng nhiều chuyên gia e ngại động thái này có thể gây ra những hậu quả khó lường.

Chính sách giá sàn: Lợi hay hại?

Theo các quy định được áp dụng ở hàng chục thành phố, chính quyền địa phương thường ngăn chặn nhà phát triển đưa ra mức chiết khấu từ 10% đến 15% trở lên đối với những căn nhà mới chưa bán được. Ở một số thành phố khác, các quan chức cũng đặt ra mức giá sàn cho những ngôi nhà hiện hữu.

Trong những tuần gần đây, nhiều bài báo xuất hiện trên các phương tiện truyền thông nhà nước lập luận rằng có lẽ đã đến lúc phải loại bỏ những chính sách này. Trên thực tế, một số thành phố đang bắt đầu nới lỏng kiểm soát. Ngày 26/09, thành phố Thành Đô phía Tây Nam Trung Quốc đã dỡ bỏ giá sàn đối với những dự án mới ở khu vực trung tâm, đồng thời loại bỏ hướng dẫn về giá đối với các căn hộ hiện hữu.

Việc dần gỡ bỏ quy định về giá sàn ở quy mô rộng hơn có thể giúp các nhà phát triển giải quyết hàng tồn kho và tăng doanh thu để trả các khoản nợ lớn, tạo tiền đề cho khả năng phục hồi của thị trường.

Tuy nhiên, điều này cũng có thể khiến các chủ nhà Trung Quốc phải chịu mức giảm giá mạnh hơn, làm tổn thương niềm tin của người tiêu dùng khi tăng trưởng yếu và có khả năng gây bất ổn cho hệ thống tài chính.

Theo ngân hàng trung ương Trung Quốc, tính đến năm 2019, khoảng 96% hộ gia đình thành thị ở Trung Quốc sở hữu một căn hộ. Đối với nhiều người, ngôi nhà là tài sản tài lớn nhất của họ.

Yao Wei, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại tập đoàn ngân hàng – tài chính Société Générale của Pháp, cho biết: “Việc cho phép giá giảm hơn nữa rất hợp lý và sẽ giúp thị trường đạt đến trạng thái cân bằng mới. Nhưng đó là một lựa chọn mạo hiểm và có rất nhiều điều không chắc chắn về kết quả sau đó”.

Theo dữ liệu từ công ty tư vấn bất động sản China Index Academy, giá nhà mới trung bình tại 100 thành phố lớn của Trung Quốc trong tháng 08/2023 đã giảm 0,2% so với một năm trước đó và hầu như không thay đổi so với cùng kỳ 2 năm trước, trong khi giá nhà hiện hữu giảm 2,4%.

Để so sánh, giá nhà ở Mỹ đã giảm gần 20% từ năm 2006 đến năm 2008. Các thị trường bao gồm Phoenix, Las Vegas và San Francisco đã chứng kiến mức giảm hơn 30% tại cùng thời điểm trong cuộc khủng hoảng tài chính trước đây.

Các nhà kinh tế cho rằng cơ chế giá sàn của Trung Quốc đang giúp ngăn chặn sự sụt giảm giá mạnh hơn, vì nhiều người mua và người bán không muốn thực hiện giao dịch khi không thể định giá tài sản theo giá trị thị trường thực sự. Điều này đã khiến nhiều căn nhà không thể chuyển nhượng.

Dữ liệu riêng cho thấy doanh số bán nhà của 100 nhà phát triển lớn nhất Trung Quốc đã giảm 34% trong tháng 8 so với một năm trước đó, kéo dài đà giảm kể từ tháng 4. Nỗi đau từ sự suy thoái của thị trường nhà ở đã lan rộng khắp nền kinh tế Trung Quốc, làm giảm mức chi tiêu của người tiêu dùng và hoạt động xây dựng.

Động lực để thay đổi

Các quy định về giá sàn là di sản từ những nỗ lực của Trung Quốc nhằm kiểm soát thị trường nhà ở vốn đã là quả bong bóng lớn trong những năm trước đại dịch Covid-19. Ban đầu, chính phủ yêu cầu các nhà phát triển phải xin phê duyệt giá niêm yết trước khi bán các căn hộ mới - một biện pháp nhằm ngăn họ đẩy giá quá cao.

Khi bất động sản Trung Quốc bước vào thời kỳ suy thoái lớn vào cuối năm 2021, Bắc Kinh đã ra lệnh cho các thành phố đảm bảo thị trường bất động sản tiếp tục phát triển với “tốc độ ổn định và lành mạnh”. Chính quyền địa phương ở nhiều thành phố – chủ yếu là các thành phố nhỏ hơn – đã phản ứng lời kêu gọi này một phần bằng cách cấm các nhà phát triển hạ giá quá mạnh so với mức ban đầu mà họ xin phép.

Trong khi một số thành phố áp đặt giá sàn thấp hơn giá ban đầu từ 10% đến 15%, thì nhiều thành phố lại quy định rất mơ hồ, như cấm các nhà phát triển “giảm giá tiêu cực” mà không nêu rõ ngưỡng được cho phép.

Gần đây, Bắc Kinh đã gửi tín hiệu cho thấy các thành phố có thể nới lỏng hoặc gỡ bỏ giá sàn, song song với các bước khác mà chính quyền trung ương đã thực hiện để hỗ trợ thị trường, chẳng hạn như giảm lãi suất.

Tuần báo Kinh doanh Bất động sản Trung Quốc, tờ báo hàng đầu của Bộ Phát triển Nhà ở và Đô thị - Nông thôn Trung Quốc, đã đăng một bài xã luận vào ngày 20/08 kêu gọi các nhà hoạch định chính sách địa phương loại bỏ giá sàn.

Bài báo cho biết: “Các nhà phát triển nên được phép tự cứu mình thông qua các chương trình khuyến mãi giảm giá để có doanh thu càng sớm càng tốt”. Các bài báo khác trên truyền thông nhà nước cũng đưa ra những tuyên bố tương tự.

Một số nhà phân tích trong ngành đã phản đối điều này, lập luận rằng việc gỡ bỏ giá sàn là quá nguy hiểm.

Quảng Châu, một trung tâm sản xuất ở miền Nam Trung Quốc với dân số 15 triệu người, trong tháng này đã cho phép các nhà phát triển bắt đầu bán căn hộ mà không cần xin phép về giá bán. Chính quyền cũng hạ mức giá sàn vào cuối năm ngoái.

Ít nhất hàng chục thành phố khác cũng đã nới lỏng các hạn chế về giá trong một số trường hợp nhất định.

Tại Ya'an, một thành phố với 1,4 triệu dân ở tỉnh Tứ Xuyên phía Tây Trung Quốc, chính quyền địa phương vào tháng 8 đã cho phép các nhà phát triển bán nhà với số lượng lớn không bị giới hạn mức chiết khấu 15%. Cơ quan quản lý nhà ở ở thành phố phía Đông là Hoàng Sơn cũng bãi bỏ việc kiểm soát giá đối với các chủ đầu tư bán ít nhất 10 căn nhà cùng một lúc.

Các nhà phát triển đang mong muốn giá sàn giảm xuống nữa. Họ đang phải đối mặt với khoản nợ trị giá hàng trăm tỷ đô la sắp đến hạn trong năm nay và họ cần doanh thu để giải quyết tình hình.

Theo dữ liệu chính thức, các nhà phát triển Trung Quốc có hơn 313 triệu mét vuông nhà ở chưa bán được tính đến tháng 8, tăng 20% so với một năm trước đó, tương ứng với khoảng 3,5 triệu ngôi nhà nếu tính trung bình mỗi căn nhà khoảng 90 mét vuông.

Rủi ro mang tính hệ thống

Các nhà kinh tế cho rằng thật khó để biết giá nhà sẽ giảm bao nhiêu nếu giá sàn được gỡ bỏ rộng rãi hơn, vì Trung Quốc chưa từng trải qua thời kỳ suy thoái bất động sản nghiêm trọng như vậy trước đây. Nhưng bất kỳ sự giảm giá nào cũng sẽ kéo theo các rủi ro.

Jens Presthus, Phó giám đốc tại công ty Global Counsel, cho biết: “Trường hợp xấu nhất là mọi người tiếp tục không mua nhà vì kỳ vọng giá sẽ còn giảm nữa”.

Các nhà kinh tế nhìn chung lạc quan về những rủi ro liên quan đến bất động sản sản đối với hệ thống tài chính Trung Quốc, một phần vì người mua nhà có xu hướng trả trước một khoản lớn. Điều này giúp họ có thêm tấm đệm bảo vệ nếu giá nhà giảm, không giống như Mỹ, nơi chứng kiến làn sóng vỡ nợ thế chấp trong cuộc khủng hoảng tài chính khiến ngành ngân hàng suy yếu trước đây.

Bức tranh có thể thay đổi ở Trung Quốc nếu giá nhà giảm nhiều hơn nữa, gây ra tình trạng cháy hàng và đẩy thị trường vào vòng xoáy đi xuống, ngân hàng ANZ lưu ý trong một báo cáo công bố vào tháng 9.

ANZ cho biết, nếu giá nhà giảm 30% ở Trung Quốc - bằng mức giảm ở Tokyo và Hồng Kông trong thời kỳ suy thoái trước đây - thì khoảng 12% trong 5,3 nghìn tỷ USD vay thế chấp của nước này, tương ứng với 640 tỷ USD, sẽ có vốn chủ sở hữu âm, nghĩa là các căn nhà sẽ có giá trị thấp hơn khoản vay thế chấp.

Nếu giá nhà giảm 50%, thì khoảng 51% số tiền thế chấp sẽ có vốn chủ sở hữu âm.

Theo Zillow, ở Mỹ, gần 1/3 chủ nhà vay thế chấp đều có vốn chủ sở hữu âm sau cuộc khủng hoảng tài chính cách đây hơn một thập kỷ.

ANZ cảnh báo: “Vốn chủ sở hữu âm có thể gây ra nhiều rủi ro không lường trước với các hộ gia đình và các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc. “ất kỳ hiệu ứng quả cầu tuyết nào từ điều này đều có thể là một con thiên nga đen với nền kinh tế”.