Khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc chưa kết thúc

Các biện pháp mới nhất đã ngay lập tức thúc đẩy nhiều nhà phát triển bất động sản, vì một nhóm được chọn đã nhận được khoản tín dụng mới trị giá 1.000 tỷ nhân dân tệ (141,5 tỷ USD) từ các ngân hàng.

Tuy nhiên, những khó khăn của lĩnh vực bất động sản Trung Quốc, giống như của nền kinh tế quốc gia nói chung, có thể vẫn chưa kết thúc. Số phận của thị trường bất động sản, cũng như của đất nước 1,4 tỷ dân, sẽ phụ thuộc vào cách thức và thời điểm Bắc Kinh chấm dứt chính sách Zero-Covid.

Các biện pháp được công bố gần đây báo hiệu sự đi ngược lại lập trường chính sách được Bắc Kinh áp dụng vào năm 2016. Bắt đầu từ thời điểm đó, chính quyền Bắc Kinh đã công bố một loạt biện pháp nhằm cố gắng ngăn chặn giá nhà tăng nhanh.

Mọi thứ lên tới đỉnh điểm trong một quy định được đưa ra vào tháng 8/2020, được gọi là "ba lằn ranh đỏ", hạn chế khả năng tiếp cận tín dụng mới của các nhà phát triển. Tuy nhiên, động thái hạn chế tình trạng vay mượn quá mức của các công ty bất động sản tỏ ra quá nghiêm trọng do họ đã có thời gian dài phụ thuộc vào mô hình kinh doanh sử dụng đòn bẩy để đạt tốc độ tăng trưởng cao.

Một loạt vụ vỡ nợ trái phiếu bắt đầu vào giữa năm 2021 đã đẩy toàn bộ lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc vào tình trạng khó khăn. Vào tháng 7 năm ngoái, hơn 30 nhà phát triển lớn nhỏ tại thị trường tỷ dân đã vỡ nợ.

Việc lĩnh vực bất động sản lao dốc đã chỉ ra tác động to lớn đối với nền kinh tế Trung Quốc. Trong 10 tháng đầu năm, lượng mua đất giảm khoảng 50% trên toàn lãnh thổ Trung Quốc, trong khi doanh số bán nhà mới giảm khoảng 25% và số lượng công trình hoàn thành giảm 40%. Sự sụp đổ của thị trường bất động sản dự kiến sẽ kéo tốc độ tăng trưởng chung của Trung Quốc năm nay xuống 2-3 điểm phần trăm.

Ngoài tác động về mặt kinh tế, việc người mua nhà đe dọa ngừng thanh toán các khoản vay thế chấp với nhà ở hình thành trong tương lai cho tới khi được bàn giao tài sản cũng đe dọa sự ổn định của xã hội.

Điều này đã khiến các nhà chức trách cuối cùng cũng phải cố gắng điều chỉnh chính sách nhằm đảm bảo hoàn thành các dự án dang dở để xoa dịu sự tức giận của người mua nhà, trong khi vẫn phó mặc số phận của các chủ đầu tư cho thị trường.

Tuy nhiên, cách tiếp cận cứu trợ dựa trên dự án này đã có sai sót. Khi các nhà phát triển nhận ra rằng sẽ không thể thoát khỏi tình trạng phá sản trong tương lai theo cách này, họ không có động lực để quản lý một cách cẩn thận các dự án đang triển khai để đảm bảo hoàn thành đúng hạn.

Kết quả là, thị trường bất động sản tiếp tục xấu đi khi ngày càng có nhiều người hưởng ứng việc tẩy chay các khoản thanh toán vay thế chấp.

Các biện pháp mới từ Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc và Ủy ban Điều tiết Ngân hàng Trung Quốc tạo ra cách tiếp cận mới. Ngoài việc thúc đẩy các ngân hàng nhà nước nới lỏng các gói tín dụng mới cho các nhà phát triển tư nhân thiếu tiền mặt, các cơ quan này đã chỉ đạo các bên cho vay làm việc với bên vay để cơ cấu lại các khoản vay hiện có.

Trong khi đó, Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc cũng đã mở lại cánh cửa đã đóng từ lâu cho các công ty bất động sản huy động vốn thông qua bán việc cổ phần.

Dòng tín dụng mới đã cho phép nhiều nhà phát triển tư nhân cảm thấy nhẹ nhàng hơn vì vấn đề của họ về bản chất là vấn đề thanh khoản hơn là khả năng thanh toán. Giờ đây, họ có những ưu đãi phù hợp để hoàn thành các dự án còn dang dở, điều này sẽ làm hài lòng những khách hàng hiện tại và mang lại sự yên tâm nhất định cho những người mua nhà mới tiềm năng.

Tuy nhiên, những nghi ngờ xoay quanh việc hoàn thành các dự án mới chỉ là một trong những lo ngại khiến người mua nhà đứng ngoài thị trường. Nền kinh tế đang chậm lại của Trung Quốc và thu nhập cá nhân giảm sút do suy thoái do ảnh hưởng mà đại dịch Covid-19 gây ra đang đè nặng lên nhu cầu.

Sự phục hồi về nhu cầu bất động sản tại Trung Quốc sẽ chỉ diễn ra sau khi các nhà chức trách dỡ bỏ các hạn chế liên quan tới biện pháp phòng chống dịch. Dù vậy, các chuyên gia tin rằng sẽ mất nhiều thời gian để tất cả các hạn chế liên quan tới dịch COVID-19 được dỡ bỏ và nền kinh tế trở lại đúng hướng.

Nếu mọi thứ diễn ra đúng theo dự đoán, nhu cầu về bất động sản có thể chạm đáy vào nửa cuối năm 2023. Các chuyên gia dự đoán rất khó có khả năng lĩnh vực bất động sản Trung Quốc sẽ tiếp tục đạt được kỷ lục như vào năm 2021 là 1.800 m2 bất động sản được bán ra.