Khủng hoảng bất động sản kiểu Trung Quốc: Các địa phương chịu thiệt

Lucy Wang nhận thấy mình đang ở giai đoạn cuối của cuộc khủng hoảng đang lan rộng khắp thị trường bất động sản Trung Quốc. Cô từng mơ việc mua một căn hộ trong một dự án đang xây dựng ở phía bắc thành phố Trịnh Châu sẽ là tấm vé đưa cô đến một cuộc sống mới. Một nửa trong tổng số gần 35.000 USD trả trước cho căn nhà đến từ khoản tiền dành dụm sau nhiều năm bán khoai tây và lúa mì của cha mẹ cô.

Mọi chuyện có vẻ tốt đẹp cho đến tháng 10 năm ngoái, khi hoạt động xây dựng của dự án đột ngột dừng lại. Ban đầu, nhà phát triển đã lảng tránh trả lời khi nào việc xây dựng có thể tiếp tục. Sau đó, họ đưa ra hàng loạt lời bào chữa khó tin.

Vào tháng 07/2022, hy vọng của Wang chấm dứt. Văn phòng nhà ở địa phương nói với cô và người mua nhà rằng tiền của họ đã bị “lạm dụng”.

“Tôi đã mất niềm tin vào các nhà phát triển”, cô nói. “Điều này đã hủy hoại cuộc đời tôi”.

Wang là nạn nhân của tình trạng kinh tế ngày càng ảm đạm tại Trung Quốc. Thị trường bất động sản đóng góp khoảng 1/4 GDP trong thập kỷ qua đã trở nên tồi tệ, gây ra một loạt tác động phụ kìm hãm sự tăng trưởng của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Logan Wright, một chuyên gia thuộc công ty tư vấn Rhodium Group ở Hồng Kông, gọi tình huống hiện tại của Trung Quốc là một “cuộc khủng hoảng tài chính diễn biến chậm”.

Tác động của cuộc khủng hoảng này đang ăn sâu vào hoạt động kinh tế, chính trị và xã hội của Trung Quốc. Những yếu tố khởi nguồn của cuộc khủng hoảng bất động sản - được đặc trưng bởi doanh số bán căn hộ sụt giảm và các nhà phát triển không trả được nợ - đang biến thành khủng hoảng tài chính ở cấp chính quyền địa phương.

Các nhà phân tích cho biết, thị trường bất động sản suy giảm đã tạo sức ép cho hàng nghìn công cụ tài chính của chính quyền địa phương (viết tắt là LGFV), khiến họ thiếu vốn hoặc đứng trên bờ vực vỡ nợ chưa từng có. Kể từ cuộc khủng hoảng tài chính, LGFV đã mang lại động lực chính cho sự tăng trưởng dựa vào đầu tư của Trung Quốc. LGFV có nguồn thu chính từ việc chính quyền bán đất cho các nhà phát triển để cân bằng sổ sách kế toán.

Dan Wang, nhà kinh tế trưởng tại Ngân hàng Hang Seng có trụ sở tại Hồng Kông, cho biết nền kinh tế Trung Quốc đang ở giai đoạn bước ngoặt. Cô nói: “Mô hình tăng trưởng dựa vào phát triển cơ sở hạ tầng và nhà ở cơ bản đã kết thúc”.

Theo Wright, một trong những bước ngoặt tiếp theo có thể là sự vỡ nợ chưa từng có của các LGFV đối với trái phiếu trong nước mà họ phát hành.

Nguyên nhân một phần là do những trái phiếu này - đã tài trợ cho việc xây dựng đường xá, đường sắt, nhà máy điện, sân bay, công viên giải trí và hàng trăm phần cơ sở hạ tầng khác-– dường như không nhận được sự bảo đảm ngầm của chính phủ. Những vụ vỡ nợ này có khả năng làm mất tính ổn định của núi nợ 7.800 tỷ USD đang đè trên vai các LGFV, khiến nền kinh tế đang nguội lạnh có thể trở nên “cảm lạnh”. Khoản nợ của các LGFV tương đương với gần 50% GDP của Trung Quốc vào năm 2021, và gấp gấp đôi quy mô của nền kinh tế Đức.

Tại các thị trường tự do ở phương Tây, các cuộc khủng hoảng tài chính có thể bùng phát đột ngột, khiến các chính phủ và nhà đầu tư bất ngờ. Nhưng trong nền kinh tế do nhà nước định hướng tại Trung Quốc, khủng hoảng diễn ra chậm hơn nhờ các chính sách và nguồn tài chính bơm thêm vào thị trường. Điều này giúp hạ nhiệt tình hình, nhưng không thể giúp các vấn đề tiềm ẩn trở nên ít nghiêm trọng hơn.

“Giai đoạn tiếp theo của cuộc khủng hoảng bất động sản là sự chuyển giao thua lỗ từ các nhà phát triển sang hệ thống tài chính của Trung Quốc”, Wright nói, vạch ra nguyên nhân và hậu quả rõ ràng từ các dự án bất động sản bị đình trệ đến tình trạng nợ nần của chính quyền địa phương.

Khi các nhà phát triển thiếu vốn, họ phải cắt giảm việc mua đất cho các dự án mới, thường mang lại 40% ngân sách hàng năm của chính quyền địa phương. Mặt khác, điều này cũng khiến chính quyền địa phương khó có thể thúc đẩy tăng trưởng thông qua đầu tư cơ sở hạ tầng.

Theo số liệu chính thức, doanh thu bán đất của chính quyền địa phương trong 8 tháng đầu năm đã giảm 28,5% so với cùng kỳ năm trước, tương đương với 1.400 tỷ Nhân dân tệ. Nếu xu hướng này được duy trì, mức giảm sẽ lên tới 2.500 tỷ Nhân dân tệ mỗi năm.

Khoản thiếu hụt này chiếm hơn một nửa trong số 4.500 tỷ Nhân dân tệ mà LGFV phải thanh toán vào cuối tháng 6 năm 2023. Kết quả là - nếu không có gói cứu trợ lớn từ Bắc Kinh - các chính quyền địa phương sẽ phải vật lộn hoặc tuyên bố vỡ nợ. Nếu vỡ nợ, các tổ chức tài chính Trung Quốc sẽ tránh xa trái phiếu của LGFV tại những tỉnh có hiệu quả hoạt động tài chính yếu kém.

Moody's ước tính rằng các chính quyền khu vực và địa phương trong năm nay sẽ thiếu khoảng 7.500 tỷ Nhân dân tệ (1.005 tỷ USD), nhưng không đồng đều giữa các địa phương với các tỉnh như Quảng Tây, Phúc Kiến, Vân Nam và Tứ Xuyên sẽ đặc biệt dễ bị tổn thương.

Anne Stevenson-Yang, đồng sáng lập của công ty J Capital có trụ sở tại Hoa Kỳ, coi những tai ương đang ảnh hưởng đến LGFV là sản phẩm do sự hoạt động kém hiệu quả của các chủ thể thuộc sở hữu nhà nước.

Stevenson-Yang cho biết: “Các LGFV hầu hết họ dựa vào trợ cấp từ chính quyền địa phương. Nhưng hiện tại doanh thu của chính quyền địa phương từ việc bán đất đang giảm, khiến rất nhiều khoản trợ cấp phải dừng lại”.

LGFV từng là vị cứu tinh của Trung Quốc vào hơn một thập kỷ trước, sau khi xảy ra khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008. Họ đã thúc đẩy đầu tư và khơi thông nguồn vốn bằng việc phát hành trái phiếu để giúp nền kinh tế thoát khỏi tình trạng khó khăn. Trớ trêu thay, hiện nay, chính sự dư thừa của LGFV - ước tính có khoảng 10.000 - có nguy cơ gây thiệt hại cho nền kinh tế.