Trung Quốc cần một mô hình phát triển nhà ở cân bằng hơn

Trên thực tế, các chuyên gia cho rằng những cách làm này không hề mâu thuẫn. Bởi vì, việc khuyến khích mua nhà để đảm bảo nhu cầu thực sự của người dân và hạn chế đầu cơ đều phục vụ mục tiệu chung là “cung cấp đủ nhà ở cho tất cả người dân”.

Kể từ khi nguyên tắc “nhà là để ở, không phải để đầu cơ” được nêu ra lần đầu tiên vào năm 2016, thị trường Trung Quốc đã tăng trưởng chậm lại đáng kể và không còn quá nóng như trước.

Quá trình xây dựng ồ ạt kéo dài suốt 2 thập kỷ qua đã xóa bỏ tình trạng thiếu nhà ở. Dữ liệu từ tổng điều tra dân số toàn Trung Quốc cho thấy vào cuối năm 2020, diện tích sàn nhà ở theo bình quân đầu người ở khu vực thành thị Trung Quốc đã đạt 38,6 mét vuông, với 72% được xây dựng sau năm 2000. Điều đó có nghĩa là phần lớn nguồn cung nhà ở hiện tại có thể đáp ứng một cách cơ bản cuộc sống hiện đại. Và ngành bất động sản nước này cần chuyển sang giai đoạn nâng cấp và tái cơ cấu.

Tuy nhiên, mặc dù nguồn cung nhà ở đô thị có vẻ đủ về mặt diện tích trên đầu người, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề về cấu trúc cần được hoàn thiện. Với sự tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế Trung Quốc và sự cải thiện đáng kể về thu nhập của người dân, nhu cầu về điều kiện sống và tiêu chuẩn hiện đại hóa về nhà ở sẽ không ngừng tăng lên. Do đó, ngành bất động sản vẫn sẽ tiếp tục là động lực quan trọng của ngành kinh tế, nhờ vào những khoản đầu tư lớn cho việc cải tạo nguồn cung hiện có và xây dựng thêm các cơ sở hạ tầng dịch vụ công cộng.

Vào cuối năm 2020, 27,56% trong số 29,5 tỷ mét vuông nhà ở thuộc sở hữu của các hộ gia đình ở khu vực đô thị tại Trung Quốc đã được xây dựng trong hơn 20 năm, có nghĩa là 8,2 tỷ mét vuông nhà cũ cần phải được cải tạo.

Ngay cả khi chúng ta tính toán chi phí cải tạo ở mức thấp là 1.000 nhân dân tệ (140 USD) mỗi mét vuông, thì nhu cầu đầu tư vẫn tăng thêm tới 8.000 tỷ Nhân dân tệ. Cũng cần lưu ý rằng cải tạo là một nhu cầu dài hạn vì nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục cũ và xuống cấp theo thời gian.

Trên thực tế, khi mức sống của người dân tiếp tục tăng lên, tổng cộng 52 tỷ mét vuông nhà ở trên toàn quốc, ở cả thành thị và nông thôn, sẽ cần được kiểm tra thường xuyên và cần nguồn kinh phí lớn để bảo trì. Đầu tư vào việc cải tạo và tái phát triển quỹ nhà ở sẽ tiếp tục là một yêu cầu quan trọng trong tương lai tại Trung Quốc.

Xét bối cảnh kinh tế vĩ mô hiện tại và điều kiện thị trường nhà ở, trong giai đoạn phát triển bất động sản tiếp theo, Trung Quốc cần cố gắng duy trì nguồn cung nhà ở chất lượng cao đồng thời tuân thủ nguyên tắc “nhà để ở chứ không phải để đầu cơ”, từ đó tránh rủi ro tiềm ẩn về bong bóng tài chính và bất ổn xã hội.

Theo đó, Trung Quốc cần tìm ra một mô hình thị trường nhà ở mới đáp ứng đồng thời hai mục đích nói trên. Một vài ý kiến sau đây của các chuyên gia có thể hữu ích, không chỉ với Trung Quốc mà cả các quốc gia khác đang chứng kiến thị trường nhà ở đang rơi vào khủng hoảng và mất cân bằng cung – cầu, nhất là với phân khúc nhà ở giá rẻ cho phần lớn người dân.

Đầu tiên, chính phủ Trung Quốc sẽ phải tiếp tục kiên quyết kiềm chế đầu cơ để ngăn chặn bong bóng và kiềm chế nguy cơ mà bất động sản gây ảnh hưởng xấu lên hệ thống tài chính vĩ mô. Trong 6 năm qua, chính phủ Trung Quốc đã sử dụng kết hợp các công cụ điều tiết để hạn chế đầu cơ quá mức vào nhà ở như một loại hàng hóa, từ đó đã hình thành sự cân bằng nhất định giữa khu vực tài chính và thị trường bất động sản. Chính sách này cần được duy trì trong thời gian dài. Tuy nhiên, tại các thành phố lớn với lượng dân cư đổ về đông và tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, tình trạng đầu cơ nhà ở vẫn còn phổ biến. Các hạn chế về giao dịch và thuế phù hợp nên được thực hiện để làm suy yếu kỳ vọng tăng giá.

Thứ hai, nhiều bên khác nhau cần được khuyến khích tham gia vào việc cung cấp nhà ở chất lượng cao để lấp đầy khoảng trống nguồn cung ở các thành phố lớn. Ngoài việc kiềm chế nhu cầu đầu cơ, cải cách nguồn cung cũng là một khía cạnh quan trọng để giải quyết vấn đề giá nhà ở tăng cao. Việc kết hợp các công cụ chính sách về lập kế hoạch, tài chính, thuế và quản lý để khuyến khích xây dựng các căn hộ nhỏ và nhà cho thuê, đồng thời tận dụng sức mạnh của doanh nghiệp và xã hội sẽ hiệu quả. Bên cạnh đó, những thay đổi trong quy hoạch đất đai, giảm thuế và các chính sách khuyến khích khác sẽ thu hút nhiều doanh nghiệp Nhà nước và thậm chí tư nhân tham gia xây dựng và vận hành nhà cho thuê do chính phủ trợ cấp.

Thứ ba, nên phát triển một hệ thống đa kênh về khả năng chi trả nhà ở, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở đa dạng của những người có hoàn cảnh khó khăn ở các giai đoạn khác nhau trong cuộc đời, đảm bảo quyền có nhà ở phù hợp, từ đó cung cấp cho người dân cơ hội và nguồn lực bình đẳng để đạt được mục tiêu phát triển cá nhân. Hỗ trợ nhà ở cho thanh niên và cư dân đô thị mới có thể giúp họ nhận được cơ hội việc làm và phúc lợi tại các thành phố, từ đó tạo điều kiện cho sự thịnh vượng chung của xã hội.