Không dễ đầu tư bất động sản thời điểm này

Giá trúng đấu giá cao ngất ngưởng là một trong những điểm chú ý trên thị trường bất động sản thời gian gần đây.

Đó là nhận định của chuyên gia tại Chương trình Đối thoại "Đầu tư bất động sản thời giá lên" diễn ra mới đây.

Tại sự kiện, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes nhận định, gây chú ý trên thị trường bất động sản thời gian vừa qua là hiện tượng giá chung cư tăng phi mã và các phiên đấu giá đất với mức giá trúng cao gấp 8-18 lần giá khởi điểm ven Hà Nội.

Trong đó, tại các phiên đấu giá đất, do nguồn cung ít, giá khởi điểm được đưa ra ở mức thấp khiến nhà đầu tư có thêm hy vọng về cơ hội sở hữu. Cùng với đó, số tiền đặt cọc cũng ở mức thấp. Đây chính là kẽ hở giúp một số nhà đầu tư có thể "lướt sóng".

“Họ có thể tận dụng điểm này, chấp nhận đặt cọc khoảng 100 triệu, sau đó tìm cách bán chênh 200 - 500 triệu và sẵn sàng bỏ cọc. Điều này gây ra hệ lụy rất lớn", ông Chung cho biết.

Theo ông Chung, sau những phiên đấu giá đất đó, nhiều thị trường khác gần như bị đẩy lên một cao trào mới, ảnh hưởng tới mặt bằng giá chung và không giảm xuống nữa. Từ đây, khả năng chi trả để mua nhà của người dân ngày càng trở nên khó khăn hơn.

Việc xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường cũng bị ảnh hưởng theo, dẫn đến chi phí đầu vào của các chủ đầu tư trong tương lai sẽ ở mức rất cao và không thể hạ được.

Ông Phan Lê Thành Long, Đồng sáng lập Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) cho rằng đầu tư bất động sản thời điểm này là việc không hề dễ dàng, nhất là trong thời giá lên. Lý do bởi bất động sản là lớp tài sản có mức độ nhạy cảm về rủi ro lớn nhất.

Ông Long dẫn chứng, nếu mua bất động sản ở vùng ven Hà Nội hay TP. HCM vào giai đoạn 2010 - 2011, thì đến hiện tại giá cũng không tăng bao nhiêu. Đây là thời điểm lạm phát rất cao và đã đẩy giá bất động sản tăng lên (gần giống với hiện tại).

Ngay sau đó, thị trường rơi vào tình trạng đóng băng và kéo giá bất động sản tụt xuống rất sâu. Những người mua vào giai đoạn đó có lẽ đã phải nằm chờ cho tới tận bây giờ mới có lãi, chưa kể cả khoảng thời gian dài hơn 10 năm như vậy thì chi phí vốn cũng bị ăn mòn. Trong khi đó, nếu mua vào khoảng năm 2014 - 2015 thì nay có thể giá đã tăng gấp 3 - 4 lần.

Sang đến giai đoạn từ năm 2021 đến đầu năm 2022, những nhà đầu tư lựa chọn không đúng phân khúc, vị trí và địa bàn thì có lẽ đến giờ vẫn chưa thể về bờ. Nhất là đối với những bất động sản ở các tỉnh, vùng ven, dù hiện tại giá có phục hồi như mốc cũ thì cũng không dễ bán được.

"Điều này cho thấy, giá bất động sản có sự lên xuống và nhạy cảm với các biến số, nhất là biến số kinh tế", ông Long nói.

Theo đại diện VWA, muốn đầu tư được trong thời giá lên của bất động sản thì cần tìm đúng ngách, đúng chỗ để rót vốn. Tuy nhiên, cả hai điều này đều không dễ thực hiện.

Khi giá càng cao, việc đầu tư bất động sản ngày càng trở nên khó khăn.

CEO AFA Group khuyến nghị người mua nên căn cứ vào 4 yếu tố sau đây trước khi muốn xuống tiền đầu tư.

Yếu tố thứ nhất là thời điểm mua. Nhiều người thường dựa vào tình hình kinh tế vĩ mô và biến động lãi suất để chọn lúc mua bất động sản. Hiện ngân hàng có lãi suất tiết kiệm khá thấp, chỉ khoảng 5 - 5,5%/năm. Tuy nhiên, lượng tiền gửi trong nhà băng vẫn cao, do nhiều người vẫn lưỡng lự không biết nên mua bất động sản ở khu vực nào.

Điều này dẫn đến yếu tố thứ hai cần quan tâm, đó là về địa bàn. Nhà đầu tư nên cân nhắc khu vực nào có mức giá đủ tốt và sở hữu khả năng phát triển về hạ tầng, tiện ích sống, dư địa để phát triển dự án.

Sau khi chọn được địa điểm, nhà đầu tư cần cân nhắc yếu tố thứ ba là về phân khúc, chẳng hạn đầu tư vào chung cư, nhà phố hay đất nền…

Cuối cùng, trước khi “chọn mặt gửi vàng", người mua cần hiểu rõ về chủ đầu tư. Nhất là khi 3 bộ luật bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, những doanh nghiệp có tính thận trọng cao, khả năng huy động vốn tốt và phát triển dự án phù hợp là các đơn vị có thể đưa hàng ra thị trường một cách bền vững và an toàn về pháp lý.

“Như vậy, nếu chọn đúng thời điểm, địa bàn, phân khúc và chủ đầu tư, mức lợi nhuận sẽ được đảm bảo. Nếu không, nhà đầu tư có thể sẽ phải trả một số tiền lớn để mua các bất động sản có giá của tương lai. Khi đó, họ sẽ phải chờ 3 - 5 năm sau mới có thể bắt đầu ghi nhận lãi”, ông Long nhận định.