Không dễ chuyển đổi nhà ở thương mại

Đắn đo cơ chế

Việc UBNDTP Hà Nội nhận được công văn kiến nghị của CTCP Đầu tư xây dựng Hà Nội về việc xin điều chỉnh dự án nhà thương mại khu đô thị Trung Văn mở rộng (xã Trung Văn, huyện Từ Liêm) sang làm nhà cho người thu nhập thấp đã làm xôn xao thị trường BĐS.

Dù doanh nghiệp này khá khôn ngoan khi không xin điều chỉnh toàn bộ dự án, mà chỉ dùng 55% quỹ nhà ở dành cho đối tượng thu nhập thấp, 45% còn lại vẫn là nhà thương mại, nhưng điều này được dự báo sẽ tạo nên làn sóng chuyển đổi nếu dự án này được các cơ quan chức năng chấp thuận.

Trước đó, một số doanh nghiệp cũng đã có ý tưởng này. Theo ông Đoàn Châu Phong, Phó Tổng giám đốc Tổng công ty Vinaconex, tại khu đô thị Bắc An Khánh, Vinaconex có 18,5ha đã được chấp thuận chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Ngoài ra, nếu được TP Hà Nội chấp thuận, Vinaconex sẽ triển khai tiếp dự án 50ha tại khu đô thị Đại Áng (Thanh Trì).

Tuy nhiên, việc chuyển đổi hoàn toàn không đơn giản, mà vướng mắc đầu tiên là về cơ chế. Mặc dù Bộ Xây dựng đã có chủ trương, nhưng cho đến nay vẫn chưa có một chính sách nào cụ thể để hướng dẫn.

Ngay Sở Xây dựng Hà Nội cũng công nhận cần phải có thời gian để nghiên cứu, bởi việc chuyển từ mô hình nhà ở thương mại sang nhà ở cho người thu nhập thấp phải đảm bảo công khai, minh bạch đối với các doanh nghiệp cũng như dự án địa ốc.

Thậm chí, không phải thích dự án nào thì cho dự án đó chuyển đổi mô hình, bởi một dự án giá nhà ở thương mại quá cao, khó có thể điều chỉnh xuống mức người dân mong đợi. Bản thân các doanh nghiệp cũng thừa nhận, việc chuyển đổi mục đích của dự án có thể gặp vướng mắc về kỹ thuật và pháp lý.

Chỉ tính đơn giản, với một dự án nhà ở thương mại, chi phí cho cơ sở hạ tầng, cho các căn hộ đã hoàn thành… hoàn toàn khác xa các dự án nhà ở xã hội. Chính vì vậy, chuyển đổi như thế nào để hài hòa về giá bán, người mua… vừa đảm bảo mức giá thấp, vừa đảm bảo lợi nhuận cho doanh nghiệp là không hề dễ.

Băn khoăn giá cả

Trên thực tế, ngoài những vướng mắc về cơ chế cần Nhà nước “gỡ”, bản thân các doanh nghiệp cũng tồn tại nhiều vấn đề, lớn nhất là giá bán. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp còn cho rằng khi chuyển đổi sang nhà ở xã hội, nếu không có cơ chế hỗ trợ tốt, doanh nghiệp còn chịu thiệt.

Ngay cả khi các dự án nhà ở thương mại được phép chuyển đổi, được hỗ trợ, doanh nghiệp cũng khó có thể đưa giá bán mong đợi, bởi Nhà nước khống chế giá bán cũng như đối tượng mua nhà ở xã hội.

Khó chuyển đổi sang nhà ở xã hội do các vấn đề về cơ chế và giá cả.

Cụ thể, đối với nhà ở xã hội, lợi nhuận chỉ được phê chuẩn ở 10%, giá bán bị khống chế, người mua nhà cũng bị hạn chế bởi các điều kiện mua. Theo nhiều chuyên gia, sẽ khó có việc Nhà nước “phá lệ” tăng thêm các điều kiện cho các doanh nghiệp chuyển đổi, bởi như thế các doanh nghiêïp xây dựng nhà ở xã hội từ trước đến nay sẽ phải chịu thiệt.

Điều này có thể thể thấy rõ khi trước đó Vinaconex cũng đã có ý kiến với Bộ Xây dựng về việc chuyển dự án chung cư thương mại có 281 căn hộ tại quận Cầu Giấy thành nhà ở xã hội nhưng không thực hiện được, bởi mức giá 24 triệu đồng/m2 là quá cao đối với một dự án nhà cho người thu nhập thấp.

Cho đến nay, Nhà nước và doanh nghiệp vẫn chưa tìm được tiếng nói chung trong việc giảm giá thành nhà ở thương mại đến mức nhà cho người thu nhập thấp.

Theo đại diện Tập đoàn Nam Cường, để kéo giá nhà ở thương mại xuống gần với nhà ở xã hội nhằm giảm lượng hàng tồn kho BĐS, các ngân hàng cần hạ lãi suất cho vay xuống 10%/năm thay vì 18%/năm như hiện nay; giảm thuế thu nhập doanh nghiệp xuống còn 15%, giảm thuế VAT cho người mua nhà ở thương mại còn 5%...

Nếu gộp các yếu tố trên, giá nhà ở thương mại đã có thể giảm được từ 25-30%. Một số doanh nghiệp khác cũng kiến nghị TP cho phép tăng mật độ dân số để giảm giá thành nhà ở xã hội.