Không có chuyện cấp sổ cho condotel

Chưa giải quyết triệt để

Theo luật sư Mai Thị Thảo, Trưởng ban Kinh tế TAT Law Firm, văn bản 703 mang tính chất hướng dẫn nghiệp vụ của Bộ TN& MT cho các Sở TN&MT các tỉnh, thành phố liên quan đến chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, chứng nhân công trình xây dựng không phải là nhà ở (condotel).

Về cơ bản, văn bản này của Bộ TN&MT không có gì mới. Nội dung hướng dẫn thực hiện đều dựa trên tinh thần các quy định pháp luật trước đây như Luật Du lịch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản.

“Đây không phải là văn bản quy định về tính chất pháp lý condotel. Hay nói cách khác, văn bản này không cấp “khai sinh” cho condotel”, luật sư Thảo khẳng định.

Về bản chất pháp lý, các cơ quan đều thừa nhận quan điểm condotel là phòng khách sạn xây dựng theo kết cấu căn hộ chung cư, nhằm mục đích kinh doanh du lịch. Do đó, condotel chính là căn hộ du lịch được quy định tại Điều 48 Luật Du Lịch và bản chất này sẽ không thay đổi.

Luật sư Mai Thị Thảo, Trưởng ban Kinh tế TAT Law Firm.

Điều này, đã được Bộ TN&MT đề cập trong văn bản hướng dẫn này. Do đó, việc xác định đúng bản chất pháp lý của condotel sẽ quyết định đến chế độ sử dụng đất, mục đích, thời hạn sử dụng đất bởi thời hạn, chế độ sử dụng đất được áp dụng theo loại đất.

Theo đó, đối với dự án xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch… nhằm mục đích kinh doanh dịch vụ thì đất được giao là đất thương mại dịch vụ nên chế độ, thời hạn sử dụng đất phải tuân thủ theo các quy định của Luật Đất đai.

Luật sư Thảo cũng cho biết, trước đây đã có nhiều quan điểm khác nhau về việc cấp giấy chứng nhận cho condotel nên cấp như thế nào, theo loại hình nào. Tại văn bản 703, Bộ TN&MT xác định nếu đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật kinh doanh bất động sản thì được cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình không phải là nhà ở theo Điều 32 của Nghị định 43/2017/NĐ-CP và Khoản 22 Điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Nội dung này có thể dẫn đến hai cách hiểu khác nhau.

Nếu áp dụng theo hướng dẫn trên, cũng như tổng thể các quy định của pháp luật, thì việc cấp giấy chứng nhận công trình là cấp cho cả dự án, và chủ đầu tư chính là người sở hữu công trình đó. Điều này dẫn đến nhiều rủi ro khi người mua chỉ “sở hữu” bản hợp đồng “viết tay”.

Tuy nhiên, giả sử trường hợp cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ thì sẽ làm thay đổi bản chất của dự án du lịch. Theo đó, chủ sử dụng đất là chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình là từng người mua. Điều này hoàn toàn mâu thuẫn với giấy phép đầu tư, quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp.

Hơn nữa, khi đó người mua được cấp sở hữu công trình, họ có toàn quyền quyết định đối với công trình của mình, có thể thay đổi mục đích sử dụng, hoặc tự kinh doanh… dẫn đến thay đổi mục đích cũng như chủ trương ban đầu của dự án đầu tư đã được phê duyệt.

Tóm lại, nếu cấp giấy chứng nhận công trình riêng cho từng căn hộ là không thể, vì khi đó vấn đề phap lý sẽ “rối như canh hẹ”.

Như vậy, condotel được đưa chung vào là công trình xây dựng không phải là nhà ở như các công trình khác. Theo luật sư Thảo, điều này không có gì mới và lạ bởi trên thực tế condotel không phải là nhà ở. Việc hướng dẫn cấp giấy chứng nhận cho condotel nêu trên không giải quyết được các vấn đề đảm bảo quyền lợi cho người mua, cũng như việc thực hiện triển khai dự án đúng mục đích, nội dung đã được phê duyệt.

“Văn bản 703 của Bộ TN&MT không phải là văn bản mới quy định về condotel, mà chỉ đơn thuần là văn bản hướng dẫn thực hiện trên các quy định sẵn có của pháp luật. Do đó, các vấn đề pháp lý đang còn tranh cãi về condotel vẫn chưa được giải quyết triệt để”, luật sư Thảo nhấn mạnh.

Nhà đầu tư cần tỉnh táo

Luật sư Trương Anh Tú, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, cho rằng các Sở TN&MT ở địa phương cần nghiên cứu để tránh hiểu nhầm mà dẫn tới thiếu sót. Còn người dân và các nhà đầu tư cần tỉnh táo để tránh mất tiền.

Vị này cũng khuyên các chủ đầu tư condotel đừng "tưởng bở" cho rằng Nhà nước đã đồng ý cấp "sổ đỏ" cho condotel mà quyết định tiếp tục đầu tư vào loại hình bất động sản này trong giai đoạn hiện tại.

Theo Luật sư Phượng, văn bản 703 giống như một văn bản ban hành nội bộ và chưa có gì rõ ràng.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng văn bản hướng dẫn của Bộ TN&MT không phải là văn bản quy phạm pháp luật, nói đúng hơn đây giống như một văn bản ban hành nội bộ và chưa có gì rõ ràng.

Theo luật sư Phượng, văn bản hướng dẫn của Bộ TN&MT nói rõ là việc thực hiện vẫn dựa trên những quy định của Luật Đất đai. Trong khi Luật Đất đai hiện chưa quy định cụ thể về loại hình condotel nên không thể có chuyện cấp sổ đỏ cho loại hình bất động sản như mọi người đang nhầm tưởng.

Luật sư Phượng cũng cho biết, nếu phân tích kỹ hơn thì nội của dung của văn bản này có nhiều thiếu sót và sai lầm trong việc dẫn chứng các căn cứ quy định của pháp luật.

"Có thể thấy sai lầm này đến từ sự hiểu biết hạn chế về quy định đất đai của người soạn thảo khi mà đầu văn bản và cuối văn bản lại có những câu từ khác nhau về loại hình đất dịch vụ, thương mại và đất ở.

Nếu đọc qua văn bản hướng dẫn này có thể dễ hiểu nhầm rằng condotel đã được đồng ý "cấp sổ", nhưng thực chất thì đây chỉ là giống như một hợp đồng thuê đất giữa chủ đầu tư với Nhà nước”, luật sư Phượng nhấn mạnh.

Cũng theo luật sư Phượng, sẽ là vô lý nếu như theo văn bản hướng dẫn thì phải cấp "sổ đỏ" từng phần, cho các phòng trong căn căn hộ condotel.

“Bất động sản du lịch phải có những đặc điểm khác với các loại bất động sản khác, được thể hiện bằng chế định pháp lý riêng. Là bất động sản du lịch hay thời hạn 50 năm hoặc 70 năm cũng được, nhưng với điều kiện là phải giao quyền sở hữu cho cư dân sử dụng trực tiếp, kể cả bán cho người nước ngoài. Nếu họ muốn cho thuê lại thì phải ký giao dịch thuê như nhà ở riêng lẻ, có như vậy mới đảm bảo sự minh bạch của thị trường”, luật sư Phượng kiến nghị.