Khi tín dụng bất động sản dần bị siết lại

Sự đổi chiều của chính sách

Ảnh: Lê Anh.

Theo dự tính, từ đầu năm 2019, tín dụng cho vay lĩnh vực bất động sản sẽ có nhiều thay đổi. Điều này xuất phát từ hai quy định quan trọng: 1) Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ mức 200% hiện nay lên mức 250% và (2) tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm từ mức 45% về còn 40% theo quy định của Thông tư 19/2017/TT-NHNN. Cả hai quy định mới trên, về cơ bản sẽ đều “siết lại” dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản. Nâng hệ số rủi ro lên đồng nghĩa với hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng sẽ suy giảm (trong bối cảnh đa phần các ngân hàng hiện nay đều chưa đảm bảo được CAR theo tiêu chuẩn Basel II) nếu cứ tiếp tục đẩy mạnh cho vay bất động sản. Giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn đương nhiên sẽ khiến các ngân hàng phải cân nhắc giảm cho vay bất động sản vì tín dụng lĩnh vực này hầu hết là trung và dài hạn.

Nhìn lại trong quá khứ thì cả hai tỷ lệ nêu trên đều đã có nhiều lần thay đổi. Hệ số rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản từng được quy định là 100% theo Quyết định số 457/2005/QĐ-NHNN của NHNN. Đến năm 2010, nó đã được tăng lên 250% theo Thông tư số 13/2010/TT-NHNN, rồi sau bốn năm (2014), lại được giảm xuống 100% theo Thông tư số 36/2014/TT-NHNN. Đến năm 2016, NHNN lại ban hành Thông tư số 06/2016/TT-NHNN, trong đó quy định hệ số rủi ro cho vay bất động sản sẽ được giữ ở mức 150% đến hết năm 2016 sau đó nâng lên mức 200% kể từ 1-1-2017.

Còn đối với tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, tỷ lệ ban đầu là 60% và được giảm theo lộ trình, đến Thông tư 19/2017/TT-NHNN thì chính thức chốt tỷ lệ này sẽ được giảm về mức 40% kể từ đầu năm 2019.

Như vậy, có thể thấy, trong 10 năm qua, NHNN đã ban hành, điều chỉnh các chính sách theo hướng khuyến khích hay hạn chế cấp vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản tùy thuộc vào yêu cầu quản lý rủi ro của toàn bộ hệ thống ngân hàng cũng như diễn biến của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nếu nhìn từ khía cạnh thị trường thì chính sách biến động có phần hơi nhiều và tương đối nhanh (khoảng hai năm một lần).

Các ngân hàng sẽ chuyển hướng kinh doanh?

Việc tăng hệ số rủi ro có tác động trực tiếp đến hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản. Theo thống kê của NHNN, tỷ lệ vốn cho vay lĩnh vực bất động sản hiện nay chỉ chiếm khoảng 7% tổng dư nợ toàn hệ thống. Tuy nhiên, theo ý kiến của nhiều chuyên gia thì đây mới là phần cho vay kinh doanh bất động sản, tức chủ yếu từ phía cung (các chủ đầu tư hoặc những nhà đầu tư, đầu cơ mua đi bán lại) mà chưa có các khoản cho vay mua, sửa chữa nhà ở của người dân (tức từ phía cầu). Nếu tính cả tín dụng cho phía cầu này thì dư nợ cho vay bất động sản ước tính phải lên đến 17-18% tổng dư nợ (một tỷ lệ không hề nhỏ và tiềm ẩn nhiều rủi ro). Dù NHNN cho rằng không thể đánh đồng tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản và tín dụng mua, sửa chữa nhà ở do nguồn thu của hai đối tượng vay khác nhau, dẫn đến rủi ro không giống nhau nhưng qua việc ban hành các mức tỷ lệ như trên, có thể thấy, nhà điều hành cũng đã có sự thận trọng nhất định đối với lĩnh vực này.

Về phía các ngân hàng, hạn chế cho vay bất động sản gần như sẽ trở thành xu hướng ngày càng rõ nét kể từ đầu năm 2019, ngoại trừ những ngân hàng nào có tiềm lực về vốn, giúp hệ số CAR không bị ảnh hưởng nhiều do việc tăng hệ số rủi ro lên mức 250% nêu trên (chủ yếu sẽ là một vài ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân có quy mô khá lớn như Techcombank, VPBank, MB...). Nếu vẫn muốn duy trì cho vay bất động sản, đa phần các ngân hàng sẽ phải tìm mọi cách tăng vốn hoặc ngắn hạn hơn là tăng lãi suất ở cả kỳ hạn ngắn và kỳ hạn dài (nhằm tăng nguồn vốn huy động) để đảm bảo tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm xuống mức 40% mà không phải cắt giảm các khoản tín dụng trung và dài hạn. Điều này dường như đang diễn ra khi khá nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất huy động thời gian gần đây.

Một hệ quả khác khi tín dụng bất động sản bị “siết lại” là sự gia tăng cạnh tranh trong mảng ngân hàng bán lẻ. Khi cho vay bất động sản gặp khó, nhiều ngân hàng sẽ có xu hướng chuyển sang tập trung vào các phân khúc khách hàng bán lẻ. Mảng bán lẻ vốn có biên lợi nhuận cao sẽ có nhiều cạnh tranh hơn khiến mặt bằng NIM (tỷ lệ thu nhập lãi cận biên) của ngành nhìn chung sẽ còn ít dư địa cải thiện.