Siết cho vay địa ốc, nhưng đừng quá bi quan

Siết tín dụng bất động sản sẽ tác động nhưng đây không phải là một động thái quá tiêu cực đối với thị trường bất động sản. Ảnh: Thuận Nguyễn

Vừa qua, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có kiến nghị về việc giữ tỷ lệ tối đa được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn ở mức 45% thay vì 40% vào đầu năm 2019.

Sau khi đã thảo luận với Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước, Hiệp hội thống nhất về sự cần thiết thực hiện lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn để đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, an toàn hệ thống tín dụng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng lộ trình giảm dần sự phụ thuộc của thị trường bất động sản vào nguồn tín dụng ngân hàng là phù hợp với phương thức hoạt động của thị trường bất động sản. Tại các nước có nền kinh tế phát triển minh bạch, lành mạnh thì các Quỹ đầu tư bất động sản, Quỹ tín thác bất động sản (REIT), thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản”.

Theo ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam, Ngân hàng nhà nước đã thắt chặt các chính sách để hạn chế sự thay đổi của dòng tiền, điều này làm tăng giá bất động sản. Tác động của việc này lên người tiêu dùng cũng tương đối lớn.

“Đối với nhà phát triển hoặc những thành phần đầu tư trên thị trường, chính sách thắt chặt dòng vốn đổ bất động sản vào ảnh hưởng đến khả năng tiếp tục phát triển dự án trong tương lai, cũng như gánh nặng tài chính đối với các chủ đầu tư. Tuy nhiên, trong điều kiện giá nhà tăng nhanh như hiện nay, chúng ta nên khuyến khích những chính sách nếu hiệu quả”, vị này nói.

Đồng tình với quan điểm trên, bà Lê Thị Huyền Trang, Trưởng phòng nghiên cứu của Jones Lang LaSalle (JLL) tại Việt Nam, việc siết chặt tín dụng chắc chắn sẽ có những tác động đến thị trường bất động sản, nhưng đây không phải là một động thái quá tiêu cực đối với thị trường bất động sản. Thời gian gần đây, các ngân hàng đang đổ vốn cho người mua nhà nhiều hơn. Điều này cho thấy, họ hiểu thị trường đang như thế nào để có động thái phù hợp nhằm điều chỉnh.

Bà Trang cũng nói thêm rằng, ở các nước khác, việc cho vay phát triển dự án còn khó khăn hơn. Ví dụ ở Úc, chủ đầu muốn phát triển một tòa nhà văn phòng 100.000 m2 sàn thì chủ đầu tư phải chứng minh được sản phẩm trong tương lai sẽ được tiêu thụ và ít nhất trong thời điểm này thì mức độ tiêu thụ được 30% thì mới được cho vay.

Tại Việt Nam, trước đây có không ít dự án cho vay nhưng chủ đầu tư không có năng lực phát triển cũng như năng lực bán hàng. Vì vậy, việc thắt chặt tín dụng đổ vào bất động sản đồng nghĩa với quy trình xét duyệt vốn vay cho các chủ đầu tư sẽ chặt chẽ hơn. Chỉ những dự án thực sự có chất lượng mới được cấp vốn, đối với các chủ đầu tư không có nguồn lực tài chính thực sự chắc chắn sẽ gặp trở ngại.

Bà Trang cho biết, các nhà đầu tư nước ngoài xem đây là một cơ hội, khi mà chủ đầu tư trong nước không thể tìm được nguồn vốn từ ngân hàng thương mại thì họ sẽ phải đi tìm vốn từ các đối tác nước ngoài có năng lực vốn. Đó là một yếu tố tạo nên sự gia tăng các hoạt động mua bán sáp nhập (M&A).

Trong công văn mới đây, HoREA khuyến nghị các doanh nghiệp cần quan tâm phát triển phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền, khoảng trên dưới một tỉ đồng một căn. Dòng sản phẩm này có tính thanh khoản cao, dễ dàng vượt khó và bền vững trong mọi biến động nóng lạnh của thị trường. So với các phân khúc cao cấp, hạng sang, nhà giá rẻ sẽ giúp doanh nghiệp thích ứng tốt hơn với hoàn cảnh tín dụng bất động sản ngày càng thắt chặt.

Ngoài ra, các doanh nghiệp cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, trước hết là đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp được khuyên nên tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của doanh nghiệp và coi trọng việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn bất động sản mạnh. Chuyển đổi thành công ty cổ phần, định hướng trở thành công ty đại chúng cũng là giải pháp để huy động vốn thông qua các kênh phát hành trái phiếu, cổ phiếu và niêm yết trên sàn chứng khoán.

Doanh nghiệp trong nước cũng được khuyên lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài (FDI) có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án, nhằm tăng cường nguồn lực, học hỏi kinh nghiệm và nâng cao năng lực quản trị của doanh nghiệp.