Khi nào dòng tiền "chảy" vào bất động sản bớt dữ dội và "sốt ảo" bay biến?

Hạ tầng giao thông phát triển, đô thị hóa, nâng cấp các đơn vị hành chính... đã kéo theo nhịp sống sôi động của các khu dân cư. Tuy nhiên, thời gian gần đây, tình hình nóng bỏng của thị trường nhà đất làm dấy lên nhiều băn khoăn, trăn trở.

Cùng là những ngạch khác nhau của thị trường bất động sản mà bên nóng, bên ấm, không đồng đều, không đồng bộ. Trong khi bất động sản công nghiệp tăng giá, còn bất động sản du lịch lại giữ giá, thậm chí có chiều hướng ngược lại.

Sốt đất hầm hập diễn ra từ Bắc vào Nam. (Ảnh minh họa: Tiến Tuấn)

Vậy vì đâu xảy ra những cơn sốt đất? Nguyên nhân của vấn đề này xuất phát từ yếu tố cung - cầu của thị trường. Hiện tượng sốt đất này diễn ra nhanh và rộng ở các thành phố trực thuộc Trung ương và nhiều tỉnh thành trong cả nước. Chúng ta nhìn lại thời gian trước cho tới nay thì thấy rằng kể từ thời điểm sau khi đón Tết Nguyên Đán Tân Sửu, thị trường nhà đất đã trở nên "nóng bỏng".

Mặc dù không có yếu tố đột biến về tình hình kinh tế, dòng vốn từ ngân hàng vẫn giữ ở trạng thái bình thường, không có đợt giảm lãi suất để cung ứng tiền ra thị trường, nhưng giá nhà đất vẫn tăng nhanh. Xem xét bối cảnh chung về tình hình kinh tế, chính trị qua một thời gian, có thể thấy rằng, dòng vốn ở trong dân được bung ra sau một thời gian ngủ yên.

Dòng vốn từ dân được rót vào các thị trường mà chúng ta thấy rõ nhất là bất động sản, vàng và chứng khoán, trong đó nhà đất là thị trường có vốn truyền thống để đầu tư, sinh lời bấy lâu nay.

Đây chính là nguyên nhân chính khiến giá đất tăng cao như hiện nay. Thông thường, ngoài nhà đất thì dòng vốn đầu tư ở trong dân đi vào cả các thị trường sản xuất kinh doanh dịch vụ và các thị trường vốn khác. Tuy nhiên, vì tình hình dịch Covid-19 nên việc đầu tư sản xuất kinh doanh bị đình trệ không phát triển được nên vốn không được rót vào.

Do đó, sau một thời gian giãn cách xã hội, dòng vốn ở trong dân đã đổ vào các thị trường khác như chứng khoán, bất động sản.

Thị trường bất động sản công nghiệp tăng cao, đất ở xung quanh khu công nghiệp tăng cao là do nhu cầu sử dụng đất công nghiệp của các nhà đầu tư tăng cao, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài. Trong năm 2020, đầu tư nước ngoài vào nước ta rất nhiều, dẫn tới nhu cầu sử dụng đất công nghiệp tăng cao. Các nhà đầu tư nước ngoài đổ bộ đầu tư vào Việt Nam là xuất phát từ tình hình kinh tế thế giới, đặc biệt là sự cạnh tranh giữa các cường quốc kinh tế, nên Việt Nam đang được hưởng lợi từ sự cạnh tranh này.

Từ góc độ quản lý kinh tế Nhà nước, hiện tượng tăng giá đất và thị trường chứng khoán trong thời gian qua đã đặt ra một vấn đề là ngoài việc phòng chống dịch bệnh Covid-19, thì phải luôn tính tới sự biến động thay đổi của dòng vốn. Việc hấp thụ, phát triển, luân chuyển dòng vốn này sẽ luôn được đặt ra và song hành với việc ngăn chặn, kiểm soát dịch bệnh.

Việc tạo kênh đầu tư an toàn cho dòng vốn đi theo những mạch được khơi thông, ổn định, thì thuận lợi và tốt hơn nhiều so với việc để dòng vốn chạy tự phát. Sự tự phát có thể sẽ mang lại những tác động tiêu cực về tình hình kinh tế, sự ổn định xã hội.

Khi tình hình kinh tế ổn định, lấy lại được nhịp phát triển như bình thường cũng là lúc dòng vốn sẽ được rút ra từ thị trường bất động sản nhà đất. Lúc đó, giá đất sẽ được trả lại giá trị thật, không còn hiện tượng đầu cơ, không còn hiện tượng "giá ảo". Tuy nhiên, giá đất lúc này có thể vẫn được neo ở mức cao hơn trước nhiều.

Liên quan tới đất đai, một đặc điểm về vấn đề pháp lý đất đai mà chúng ta sẽ khó kiểm soát được tình trạng đầu cơ để sinh lời, đó chính là chúng ta không có những hạn chế về mặt tài chính, thuế hoặc quyền sở hữu, sử dụng nhiều nhà và đất.

Tham khảo một số quốc gia về việc quản lý bất động sản, họ xác lập quyền sở hữu đất đai tuyệt đối thuộc về Nhà nước, còn những chủ thể khác chỉ có quyền sở hữu đất đai tương đối và quy định những hạn chế sở hữu nhiều nhà, đất.

Như vậy, có thể xác lập quyền sở hữu về đất đai nhưng không tạo điều kiện cho "tích trữ" đất đai, mà bản chất việc đầu cơ, tích trữ này không giải quyết trực tiếp hiệu quả sản xuất kinh doanh, thúc đẩy phát triển kinh tế, tạo ra nhiều sản phẩm và dịch vụ cho người dân, xã hội, Nhà nước.

Pháp luật của chúng ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện, quản lý. Nhưng chúng ta chưa xác lập những hạn chế có quyền sử dụng nhiều nhà, đất, đây có thể là một trong nhiều nguyên nhân chính dẫn tới hiện tượng tăng giá "ảo" của bất động sản. Và điều này có thể dẫn tới một số tác động tiêu cực cho thị trường kinh tế xã hội.

Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam