Khi đất huyện đắt giá hơn quận nội thành

Khung giá đất có nơi chỉ bằng 20% giá thị trường

Tại Hội thảo về giá đất diễn ra sáng 6/8, ông Bùi Ngọc Tuân, Cục trưởng Cục Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất cho hay: chính sách về giá đất bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập, nhất là nguyên tắc định giá đất chưa định lượng được thế nào là “sát” với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Khung giá đất luôn không theo kịp biến động của thị trường, đặc biệt có nơi khung giá đất chỉ bằng 20% giá thị trường. Mặt khác, khung giá đất chỉ quy định theo 3 vùng: đồng bằng, trung du và miền núi nên biên độ giữa giá đất tối đa và tối thiểu có khoảng cách lớn từ 1,5 đến 81 triệu đồng/m2 đối với đất ở tại đô thị loại đặc biệt.

Do đó, khung giá đất không xử lý được chênh lệch về giá đất tại các vùng giáp ranh giữa các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư giữa các vùng miền trong cả nước.

Bảng giá đất tại nhiều địa phương, nhất là tại các đô thị lớn, vẫn thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường, chỉ bằng khoảng 30 – 60%. Mặt khác, bảng giá đất năm sau thường cao hơn năm trước, tạo tâm lý chờ đợi đối với người có đất bị thu hồi, gây khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, đặc biệt là đối với các dự án lớn, thu hồi đất trong nhiều năm.

Mặt khác, việc định giá đất cụ thể chưa có cơ chế để giám sát việc xây dựng, cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất dẫn đến việc nhiều địa phương quyết định giá đất thấp để tạo mội trường thuận lợi thu hút đầu tư và giảm kinh phí trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

“Nóng” vấn đề định giá đất giáp ranh

Trong việc định giá đất, “nóng” nhất là vướng mắc trong xác định giá đất giáp ranh.

Chuyên viên Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội nêu ý kiến, trong quá trình xây dựng giá đất, Hà Nội bị vướng vào vùng giáp ranh. Vị này dẫn chứng, giá đất tại huyện Từ Liêm cao hơn cả các quận Long Biên, Hà Đông. Bảng giá đất hiện tại phục vụ mục đích thu tiền cho ngân sách nhà nước; nếu không quản lý được giao dịch sẽ rất khó quản lý.

Theo ông Định Quang Vũ, Tổng giám đốc Công ty mua bán nợ và tài sản tồn đọng (Bộ Tài chính) thì cần xác định vùng ảnh hưởng của giá đất, điển hình như khu Ecopark Hưng Yên giáp ranh với Hà Nội gây nhiều tranh cãi trong thời gian qua.

“Vùng giáp ranh đất chỉ “nóng” và khó ở các đô thị phát triển như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và một số đô thị loại 1. Việc xác định giá đất phải theo nguyên tắc thị trường, ngân sách Nhà nước phải chấp nhận chi để có phương án thỏa đáng cho người dân”, ông Vũ nói.

Với tư cách là người làm giá cụ thể, ông Vũ cho rằng khó có câu trả lời cho việc định giá đất thế nào là “sát” giá thực tế trên thị trường. Bởi theo vị Tổng giám đốc này, bảng giá đất chỉ cần bằng 75% giá trị thị trường là tốt rồi!

“Nên có nhiều bảng giá đất cho nhiều mục đích khác nhau, ví như cần có bảng giá đất riêng cho vấn đề đền bù, giải phóng mặt bằng”, ông Vũ tham mưu.

Đại diện Học viện Tài chính cho rằng, cần đưa thêm nguyên tắc minh bạch, công khai khi xây dựng giá đất vì giá đất ở Việt Nam hiện rất mập mờ.

Pháp lý cao nhất là hợp đồng giao dịch có xác nhận của nhà nước, lấy ở bộ phận 1 cửa nhưng thấp hơn cả bảng giá của UBND TP, không phản ánh được giá thị trường. Vị này đề xuất cần có bản đồ quy hoạch địa chính về vùng đất, để làm rõ phần đất giáp ranh. Theo đó, sẽ đền bù theo vùng đất chứ không theo địa giới hành chính.

“Hiện thời gian định giá đất ở nước ta là 5 năm/1 lần là quá dài. Cần có bảng giá thống nhất chung cho toàn quốc, sau đó bổ sung chi tiết mỗi năm thay đổi 1 lần hoặc có thể định giá theo biến động thị trường”, đại diện Học Viện Tài chính góp ý.