Khách hàng định giá sản phẩm BĐS

Nhận diện uy tín chủ đầu tư

Tính chất minh bạch là yếu tố quyết định đến thành công trong đầu tư BĐS. Tuy nhiên, không thể không nói đến vai trò quan trọng của việc hợp tác và tham gia của các nhà chuyên môn như luật sư, nhà thiết kế xây dựng, nhà thẩm định BĐS, công ty môi giới.

Ngoài ra, chủ đầu tư phải thay đổi tư duy về việc không nên “trốn” mà cần tích cực đóng thuế để tạo được uy tín với các nhà đầu tư và ngân hàng. Khi đó việc định giá sản phẩm BĐS không phải phụ thuộc vào giá trị của “miếng đất”, mà phụ thuộc vào sản phẩm BĐS được đầu tư trên mảnh đất đó (tòa nhà), mức sinh lời và tính hữu dụng của sản phẩm BĐS.

Giá sản phẩm BĐS càng cao khi có nhiều người thực sự muốn và sẵn sàng chi trả cho sản phẩm đó. Kinh nghiệm từ Nhật Bản cho thấy, điều đầu tiên quyết định đến giá trị BĐS là chất lượng công trình và những tiện ích của dự án. Tiếp đó mới tính đến vị trí của dự án và những yếu tố khác.

Ông Hitoshi (thứ 2 từ trái qua) tham quan dự án Sunrise City.

Tại Việt Nam thời gian qua có những phát biểu “gây sốc” của một số chủ đầu tư sẽ giảm giá 50% cho những dự án của mình sắp bung ra so với giá của những dự án có vị trí liền kề. Thực ra trên thị trường BĐS TPHCM có những dự án liền kề nhau, thậm chí trong cùng một khu vực địa lý, nhưng giá bán chênh nhau đến vài chục phần trăm là chuyện bình thường.

Như đã nói, giá thành công trình phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đơn giản như gạch lát nền hiện nay có loại chỉ vài chục ngàn đồng/m2 nhưng cũng có loại lên đến 500-600 ngàn đồng/m2. Giả sử 2 công trình có cùng vị trí, vật tư như nhau, nhưng một công trình được tư vấn thiết kế, thi công bởi những đơn vị uy tín và công trình được thiết kế thi công bởi những đơn vị bình thường, chắc chắn công trình do đơn vị thiết kế thi công uy tín, chất lượng sẽ cao hơn hẳn và dĩ nhiên giá thành cũng cao hơn.

Tuy nhiên, hiện nay có thể khách hàng chưa có điều kiện để tìm hiểu, nên rất khó lựa chọn cho mình một căn hộ tương xứng với số tiền mình bỏ ra. Đây cũng là xu hướng của một số doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS muốn khẳng định chất lượng dự án của mình với khách hàng.

Tôi đơn cử như dự án Sunrise City do CTCP Địa ốc Novaland làm chủ đầu tư, dự án có nhiều nhà thầu “ngoại” nhất từ trước đến nay với hơn 10 nhà thầu “ngoại”.

Bên cạnh vị trí thuận lợi, chủ đầu tư muốn dự án được thiết kế thi công theo chuẩn mực quốc tế để khẳng định đẳng cấp của dự án. Hàng loạt đơn vị có thương hiệu lớn trong lĩnh vực kiến trúc - xây dựng đã tham gia vào dự án này như: Kumho E&C (Hàn Quốc), Bachy Soletance (Pháp), Archetype Group (Pháp), Arup (Hồng Công), Bureau Veritas (Pháp); David Langdon & Seah (Anh); HBP Project management (Australia); Ong & Ong (Singapore)…

Tên tuổi của các nhà thầu và tư vấn này đã được bảo chứng qua các công trình nổi tiếng thế giới nên chi phí cho các nhà thầu này cũng không phải nhỏ.

Vị trí, tiện ích của sản phẩm

Tuy nhiên, bên cạnh việc mời các nhà thầu “ngoại”, thị trường căn hộ của Việt Nam mới phát triển, do đó không phải khách hàng nào cũng biết được “vàng-thau”, nhất là các dự án đi tiên phong trong lĩnh vực này.

Do đó, chủ đầu tư phải có quá trình để khách hàng biết và cảm nhận được giá trị của nó. Khi đó họ sẵn sàng bỏ tiền cho những sản phẩm ưng ý. Tại Nhật Bản, nhiều dự án có cùng vị trí nhưng giá chênh lệch đến cả ngàn USD/m2 là chuyện bình thường. Trong những trường hợp cụ thể giá đắt nhưng vẫn bán nhanh. Dĩ nhiên thị trường Nhật Bản thuận lợi hơn Việt Nam do khách hàng rất dễ dàng nhận biết về chất lượng.

Khu trung tâm TPHCM như quận 1, quận 3 mật độ xây dựng quá cao, môi trường sống bị “cô đặc”, việc kết nối hạ tầng giữa trung tâm TP và những quận mới như quận 2, quận 7 ngày càng mở rộng.

Do vậy việc lựa chọn môi trường sống tại những quận mới là điều rất hợp lý. Nếu tính từ chợ Bến Thành - một biểu tượng trung tâm của TPHCM, đến một số dự án tại quận 2 như Tropic Garden, An Khang… hay quận 7 như Sunrise City khoảng 3km, chỉ mất 7 phút đi xe máy. Trong khi đó những nơi này môi trường rất thoáng, quy hoạch hiện đại, tiện ích cuộc sống chẳng khác gì khu trung tâm.

Thậm chí có những dự án dịch vụ rất đầy đủ, tạo nên một chuỗi khép kín cho cư dân tại đây. Nhưng để đánh giá “đẳng cấp” một dự án phải xét trên nhiều yếu tố, như chất lượng công trình (thường thể hiện qua nhà thầu), đơn vị thi công, quy hoạch, sự kết nối hạ tầng với khu vực xung quanh; tiện ích bên trong dự án; sự kết nối với khu trung tâm hiện hữu.