JLL đưa ra các dự báo về viễn cảnh thị trường bất động sản toàn cầu

Dữ liệu Quý 2/2020 phản ánh tác động của đại dịch toàn cầu lên thị trường bất động sản

Thế giới được dự báo đang tiến vào giai đoạn suy thoái ngắn nhưng rất sâu, và tình trạng này đang ảnh hưởng đến tất cả các lĩnh vực của ngành bất động sản. Các quá trình ra quyết định cũng đang tốn nhiều thời gian hơn khi tình trạng không chắc chắn và gián đoạn do dịch bệnh tiếp tục tồn tại.

Trong Quý 2/2020, hoạt động cho thuê văn phòng toàn cầu giảm 59% so với năm trước, trong khi tỷ lệ diện tích trống bắt đầu tăng lên tại khắp các khu vực. Các lĩnh vực bán lẻ và khách sạn tiếp tục bị ảnh hưởng trực tiếp nhất, do chi tiêu của người tiêu dùng giảm và sự đi xuống của cả du lịch nghỉ dưỡng và công vụ. Nhu cầu của bất động sản hậu cần đã chậm lại nhưng vẫn tương đối lành mạnh do các lĩnh vực như vật tư y tế, mua sắm vật dụng thiết yếu và bán hàng trực tuyến vẫn có khả năng phục hồi.

Thanh khoản tăng khi sóng gió dần lắng xuống

Do các đợt phong tỏa trên diện rộng trong suốt quý hai, vốn đầu tư trực tiếp vào bất động sản thương mại toàn cầu đã giảm 55% so với cùng kỳ năm ngoái, và giảm 29% tính trong nửa đầu năm nay. Trong bối cảnh hạn chế đi lại liên tục và những thách thức để đảm bảo hiệu quả kinh doanh, các thị trường có nguồn vốn nội địa mạnh và tính minh bạch cao hơn chứng tỏ khả năng phục hồi và hoạt động vượt trội so với các thị trường có quy mô lớn hơn.

Khi tình trạng không chắc chắn vẫn tiếp diễn, các nhà đầu tư sẽ vẫn triển khai các chiến lược phòng thủ, đa dạng hóa danh mục đầu tư và tìm đến các lĩnh vực hoạt động mang tính trọng yếu như bất động sản công nghiệp, nhà ở hướng đến các gia đình đa thế hệ, cũng như các tài sản thay thế khác.

Mặc dù những tác động tiêu cực của nền kinh tế vẫn tiếp diễn và việc triển khai vốn vào các quỹ bị chậm lại, thị trường nợ đang ổn định và mức dự trữ tiền mặt gần mức kỷ lục vẫn được duy trì trên thị trường bất động sản. Khi tâm lý nhà đầu tư tốt hơn và bắt đầu tìm kiếm các kênh đầu tư bất động sản, nguồn vốn của họ sẽ tìm cách để tận dụng lợi thế do sự rối loạn và khó khăn đang nổi lên trên thị trường.

Về tương lai, sự phục hồi rộng hơn trên thị trường vốn sẽ đẩy nhanh việc định giá bất động sản và cho phép các nhà đầu tư nắm bắt tốt hơn cơ hội trên các lĩnh vực cũng như có được các lược đồ rủi ro riêng.

Viễn cảnh dài hạn hơn

Trong khi tốc độ thay đổi cơ cấu đang là thách thức lớn đối với ngành bán lẻ, cuộc khủng hoảng lại tạo cơ hội cho ngành này trở nên linh hoạt hơn. Các nhà bán lẻ sẽ chú trọng hơn vào việc tạo ra các cửa hàng với dịch vụ ngoại tuyến độc đáo và tăng cường trải nghiệm bán lẻ đa kênh. Điều này đòi hỏi họ phải xem xét lại chuỗi cung ứng và mạng lưới phân phối rộng hơn cũng như vai trò của các cửa hàng vật lý.

Một số nhà bán lẻ sẽ giảm số lượng các cửa hàng vật lý; trong khi những chuỗi khác sẽ mở các cửa hàng nhỏ hơn và triển khai các dịch vụ mua sắm trực tuyến và giao hàng tại nhà dựa trên danh mục đầu tư của mình. Các mô hình kinh doanh của nhà bán lẻ và việc sử dụng không gian vật lý cũng đang “tiến hóa”, với sự hỗ trợ ngày càng nhiều của công nghệ nhằm mang lại quy trình mua sắm thuận tiện và hiệu quả hơn.

Trong khi đó, lĩnh vực hậu cần tiếp tục thể hiện những nền tảng cơ bản mạnh mẽ để phục hồi nhanh chóng. Theo dự đoán, nhu cầu của thị trường này sẽ ngày càng tăng, chủ yếu đến từ ngành thương mại điện tử và bán lẻ, cùng với các lĩnh vực trọng yếu như thiết bị y tế và dược phẩm. Do ban đầu nhu cầu của thương mại điện tử lấn át toàn thị trường, nên nhiều công ty sẽ đánh giá lại chuỗi cung ứng và các tiện ích vận chuyển đến thị trường tiêu thụ cuối cùng (last-mile).

Đại dịch đã mang lại cái nhìn sâu sắc hơn về lợi ích của việc đa dạng hóa hoạt động nhập khẩu và việc các công ty đưa hoạt động sản xuất trở về chính quốc (reshoring). Vì vậy trong tương lai, khả năng sẽ có một sự thiết lập lại chuỗi cung ứng toàn cầu và thiết kế lại nhiều mạng lưới phân phối để đa dạng hóa nguồn cung ứng và đưa các nguồn cung ứng đến gần thị trường tiêu thụ cuối cùng hơn.

Đối với thị trường văn phòng, hầu hết khách thuê đang tập trung vào việc mở cửa trở lại văn phòng và làm quen với “điều kiện bình thường mới”, bao gồm giảm mật độ để đáp ứng các yêu cầu về giãn cách xã hội. Làm việc tại nhà hiện đã chứng minh được nhiều ưu điểm, và các công ty và người lao động đều có lợi ích khi tận dụng được tính linh hoạt của hình thức này.

Mặc dù vậy, không gian văn phòng vẫn có vai trò then chốt trong việc tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động trực tiếp mang tính thiết yếu mà không dễ thực hiện qua các công cụ trực tuyến. Bên cạnh đó, hiện có rất nhiều kết quả khảo sát cho thấy người lao động vẫn muốn làm việc tại văn phòng một số ngày trong tuần. Vì vậy, văn phòng sẽ vẫn là một phần cơ bản của văn hóa doanh nghiệp và đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo hiệu quả công việc cũng như năng suất lao động.

Trong lĩnh vực khách sạn, tình trạng bất ổn đã làm giảm khẩu vị của nhiều nhà đầu tư và việc định giá tài sản cũng ngày càng trở nên khó khăn hơn. Các giao dịch mua bán phần lớn bị tạm dừng, ngoại trừ một số giao dịch đang được tiến hành thuận lợi khi đại dịch bùng phát hoặc liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng của khách sạn.

Về mặt dài hạn, thị trường khách sạn sẽ có thay đổi lớn khi du khách chuyển sang các điểm đến trong nước, các điểm nghỉ dưỡng ở khoảng cách gần, và những nơi có mật độ khách ít hơn để tận hưởng không gian mở và tránh tập trung đông người. Bên cạnh đó, sự gia tăng các hoạt động làm việc tại nhà và yêu cầu cao hơn về vệ sinh và tiện ích riêng sẽ khiến các khách sạn có không gian mang tính riêng tư và lưu trú dài hạn giành được nhiều lợi thế hơn.