IMF: Nền kinh tế thế giới chịu ảnh hưởng từ bất động sản thương mại

Rất nhiều các giải pháp khác nhau đã được đưa ra nhằm mục đích thúc đẩy sự phục hồi cho lĩnh vực này. Tuy nhiên, tất cả chúng ta đều phải thừa nhận rằng Covid-19 đã giáng một đòn mạnh vào nhu cầu đối với bất động sản thương mại, đặc biệt là ở các phân khúc cốt lõi như bán lẻ, khách sạn và văn phòng.

Ngoài tác động tức thời, dịch bệnh cũng kìm hãm triển vọng phát triển đối với bất động sản thương mại do sự xuất hiện của các xu hướng mới như sự bùng nổ của ngành thương mại điện tử đã dẫn đến nhu cầu đối với lĩnh vực bán lẻ truyền thống sụt giảm đáng kể. Một phân tích gần đây của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) cho thấy những xu hướng này có thể phá vỡ cấu trúc thị trường bất động sản thương mại và có khả năng đe dọa sự ổn định tài chính.

Mối liên kết giữa bất động sản thương mại với nền kinh tế thế giới

Lĩnh vực bất động sản thương mại có mối quan hệ chặt chẽ với nền kinh tế thế giới. Lĩnh vực này có quy mô rất lớn, vì vậy mà bất kỳ sự thay đổi nào của nó có thể sẽ ảnh hưởng tới bức tranh tài chính vĩ mô của toàn thế giới. Bên cạnh đó, lĩnh vực này hoạt động chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay nợ. Do đó, nó cũng ảnh hưởng tới sự bền vững của nền tài chính toàn cầu.

Ở nhiều nền kinh tế, những khoản cho vay bất động sản thương mại chiếm một phần quan trọng trong danh mục cho vay của các ngân hàng. Ở một số khu vực pháp lý, các trung gian tài chính phi ngân hàng (ví dụ: công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí hoặc quỹ đầu tư) cũng đóng một vai trò quan trọng mặc dù thực tế là các ngân hàng vẫn là nhà cung cấp vốn vay lớn nhất cho lĩnh vực bất động sản thương mại trên toàn thế giới. Những thay đổi bất ngờ của lĩnh vực này có thể gây ra áp lực không nhỏ tới giá trị bất động sản thương mại, ảnh hưởng xấu đến chất lượng tín dụng của người đi vay và đè nặng lên bảng cân đối kế toán của người cho vay.

Rủi ro sẽ tăng lên khi chúng ta quan sát thấy sự sai lệch lớn về giá trị. Hiện nay, giá trị trên thị trường bất động sản thương mại đang đi chệch hướng so với những nguyên tắc cơ bản về kinh tế, hay còn gọi là “giá trị hợp lý”. Các chuyên gia của IMF tin rằng những sai lệch này làm tăng rủi ro đối với khả năng giảm mức tăng trưởng GDP trong tương lai.

Ảnh hưởng lớn của đại dịch Covid-19

Tác động mà đại dịch gây ra càng làm tăng thêm sự sai lệch về giá trị trên thị trường bất động sản thương mại. Tuy nhiên, khác với những cuộc suy thoái trong quá khác, năm vừa qua chứng kiến việc điều chỉnh sai lệch không xuất phát từ việc tăng tỷ lệ đòn bẩy quá mức, mà là do doanh thu từ hoạt động cũng nhu cầu đối với bất động sản thương mại giảm mạnh.

Khi nền kinh tế toàn cầu đang trên đà phục hồi, tình trạng lệch chuẩn có thể sẽ giảm bớt. Tuy nhiên, những thay đổi mà các xu hướng mới gây ra sẽ là thử thách không nhỏ đối với lĩnh vực này. Ví dụ: Nhiều công ty quyết định cho nhân viên có thể làm việc từ xa toàn thời gian và cắt giảm diện tích văn phòng. Điều này dẫn đến các “giá trị hợp lý” giảm tới 15% sau 5 năm.

Vai trò của các nhà hoạch định chính sách trong việc giảm thiểu rủi ro

Trong bối cảnh tỷ lệ lãi suất thế chấp ở mức thấp, các doanh nghiệp phi tài chính tiếp tục có khả năng tiếp cận các mức tín dụng khác nhau, từ đó giúp phục hồi lĩnh vực bất động sản thương mại. Tuy nhiên, việc có nhiều điều kiện tài chính thuận lợi sẽ khuyến khích các doanh nghiệp chấp nhận rủi ro, qua đó gia tăng việc định giá sai lệch. Khi đó, các nhà hoạch định chính sách có thể chuyển đổi sang bộ công cụ chính sách bảo mật vĩ mô.

Một vài ví dụ có thể kể đến như giới hạn về tỷ lệ khoản vay trên giá trị hoặc tỷ số khả năng trả nợ. Những công cụ này có thể được sử dụng để giải quyết các lỗ hổng tài chính. Hơn nữa, những nhà hoạch định chính sách có thể mở rộng phạm vi của chính sách bảo mật vĩ mô để áp dụng với cả những tổ chức tài chính phi ngân hàng. Các tổ chức ngày càng đóng vai trò quan trọng trong thị trường vốn cho bất động sản thương mại. Cuối cùng, để đảm bảo lĩnh vực ngân hàng luôn vững mạnh, những nhà hoạch định chính sách có thể đưa ra các khảo sát để xem liệu nguồn vốn đã được phân bổ cho lĩnh vực bất động sản thương mại hợp lý hay chưa.