HoREA: Gỡ khó cho việc bảo lãnh dự án hình thành trong tương lai

Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA, hiện nay, phần lớn các ngân hàng thương mại khi thực hiện bảo lãnh ngân hàng đều yêu cầu bên được bảo lãnh (chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai) phải ký quỹ bằng tiền mặt bằng với giá trị bảo lãnh, hoặc phải có tài sản bảo đảm có giá trị tương đương khoảng 1,3-1,4 lần giá trị được bảo lãnh. Nếu thực hiện theo quy định này thì không khả thi vì các dự án bất động sản hầu hết đều có giá trị rất lớn, nhưng trong thực tế, nguồn vốn tự có của một số ngân hàng thương mại không lớn, không đủ để bảo lãnh cho nhiều dự án bất động sản.

Bên cạnh đó, có nhiều chủ đầu tư lại không sẵn có nguồn tiền mặt để thực hiện ký quỹ, trong lúc gần như các tài sản của chủ đầu tư cũng đã được thế chấp, nên cũng không còn đủ tài sản bảo đảm để thực hiện bảo lãnh ngân hàng. Mặt khác, theo quy định thì chủ đầu tư đã phải giải chấp nhà ở hình thành trong tương lai trước khi bán cho người tiêu dùng. Đồng thời, chủ đầu tư dự án vẫn phải tìm kiếm nguồn vốn khác (kể cả phải đi vay ngoài xã hội) để chi trả cho nhà thầu, nhà cung ứng vật liệu xây dựng, trang thiết bị, chi phí quản lý... để hoàn thành công trình nhà ở bàn giao cho khách hàng.

Trong khi, Điều 17 Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/06/2015 của Ngân hàng Nhà nước đã quy định: "1. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thỏa thuận với các bên có liên quan về việc áp dụng biện pháp bảo đảm hoặc không áp dụng biện pháp bảo đảm đối với nghĩa vụ hoàn trả số tiền trả thay khi phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. 2. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài quy định nguyên tắc và điều kiện cụ thể của việc áp dụng từng biện pháp bảo đảm hoặc không áp dụng biện pháp bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật về nghiệp vụ bảo lãnh, giao dịch bảo đảm và theo quy định nội bộ của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài."

Để triển khai điều này, thì Ngân hàng Nhà nước cần phải có hướng dẫn cụ thể hơn, tạo khung pháp lý có tính khả thi để các ngân hàng thương mại thực hiện thống nhất. HoREA đề nghị:

Ngân hàng Nhà nước có văn bản chỉ đạo các ngân hàng thương mại xây dựng "quy định nội bộ của tổ chức tín dụng" theo hướng ngân hàng ưu tiên thực hiện bảo lãnh cho các chủ đầu tư dự án bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, mà chủ đầu tư không cần phải ký quỹ, hoặc không cần phải có tài sản bảo đảm, trong trường hợp tất cả các chủ thể liên quan đến dự án đó. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước cần yêu cầu ngân hàng thương mại có trách nhiệm giám sát dòng tiền của dự án, qua đó, ngân hàng có điều kiện để nắm được quá trình hình thành bất động sản trong tương lai.

Đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng thương mại không áp dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản cho các trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản có uy tín thương hiệu; có năng lực, đang triển khai thực hiện dự án đúng kế hoạch, tiến độ...

Đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước cho phép trường hợp người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không yêu cầu phải có bảo lãnh ngân hàng, thì không bắt buộc chủ đầu tư thực hiện bảo lãnh ngân hàng (Trường hợp này xảy ra đối với các chủ đầu tư có uy tín thương hiệu và được người tiêu dùng tin cậy).

Do đặc thù hoạt động của thị trường bất động sản, hầu hết chủ đầu tư đều bán nhà ở hình thành trong tương lai theo từng đợt, thanh toán cũng theo tiến độ thực hiện dự án, nên Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại có phương thức vận dụng thích hợp khi thực hiện bảo lãnh ngân hàng, không để việc bảo lãnh ngân hàng trở thành gánh nặng cho chủ đầu tư, hoặc làm phát sinh thêm chi phí mà có thể người tiêu dùng là người phải gánh chịu khi mua nhà.

HoREA cũng đề nghị Chính phủ cho thí điểm các công ty bảo hiểm có năng lực được tham gia thực hiện bảo hiểm rủi ro trong giao kết hợp đồng mua bán (hoặc thuê mua) nhà ở hình thành trong tương lai. Việc cho phép công ty bảo hiểm tham gia sẽ làm tăng thêm nguồn lực để bảo vệ người tiêu dùng, đồng thời với phương thức hoạt động bảo hiểm (không cần tài sản đảm bảo, chỉ thu phí bảo hiểm) sẽ không là gánh nặng cho doanh nghiệp và người tiêu dùng.