Hậu Văn Giang, ai đang lo lắng?

Hành trình trở lại thị trường của dự án Ecopark đã và đang chứa đựng những ẩn số mới.

Tuần qua, Phó thủ tướng Chính phủ Hoàng Trung Hải đã có công văn gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường trong đó nhấn mạnh việc Chính phủ sẽ có hướng dẫn cụ thể việc giải quyết các trường hợp bị thu hồi, cưỡng chế đất mà không nhận tiền hoặc nhà, đất được đền bù. Đồng thời, Chính phủ cũng yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường chuẩn bị sửa đổi Nghị định số 69/2009 của Chính phủ về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Trước đó, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng cũng đã có ý kiến kết luận đối với vấn đề thu hồi đất, theo đó công việc này phải “thực hiện chặt chẽ, phải căn cứ quy hoạch và thực hiện đúng quy hoạch được phê duyệt, công khai cho người dân biết”. Thủ tướng cũng yêu cầu các địa phương khi thu hồi đất phải “bảo đảm đúng chính sách, pháp luật, sát thực tế và phải tạo sự đồng thuận của cả hệ thống chính trị, sự ủng hộ của đa số người dân”.

Đi tìm đồng thuận

Trở lại với vụ Văn Giang, với việc tiến hành cưỡng chế và bàn giao đất từ phía UBND tỉnh Hưng Yên, về cơ bản chủ đầu tư dự án Ecopark đã có thể yên tâm tiếp tục dự án theo kế hoạch trước đây. Tuy nhiên, câu chuyện của Vihajico tiếp tục là đề tài gây chú ý trong giới đầu tư bất động sản trong thời gian gần đây.

Điểm mấu chốt trong dự án này chính là sự đồng thuận, hỗ trợ hết mình từ phía chính quyền địa phương. Tuy đây là dự án được sự đồng ý từ Chính phủ, song trong bối cảnh phân cấp quản lý sâu rộng như hiện nay, sự hợp tác từ các địa phương chính là điều quan trọng nhất đảm bảo cho sự thành công của một dự án. Vihajico đã nhận được sự hậu thuẫn rất lớn từ phía tỉnh Hưng Yên, thể hiện qua những việc như lãnh đạo tỉnh cùng có mặt tại hiện trường để chỉ đạo cưỡng chế, huy động một lực lượng lớn công an…

Tuy nhiên, câu chuyện từ đây sẽ khác đối với nhiều dự án khác và tại nhiều địa phương khác.

Như VnEconomy từng đề cập, với vị thế đắc địa của mình, huyện Văn Giang (Hưng Yên) đã và đang trở thành một địa chỉ hấp dẫn đối với giới đầu tư bất động sản tại Hà Nội. Nhiều dự án với quy mô từ hàng chục lên tới hàng trăm ha đất tại đây đã và đang trong giai đoạn hoàn chỉnh hồ sơ.

Chẳng hạn, gần đây Công ty Cổ phần Vincom, nhà đầu tư của hàng loạt dự án bất động sản lớn trên toàn quốc đã và đang lập dự án khu đô thị sinh thái trên địa bàn xã Nghĩa Trụ và Long Hưng (Văn Giang) với diện tích hàng trăm ha. Tương tự, phải kể đến các dự án của các nhà đầu tư khác như dự án “Khu đô thị nhà vườn sinh thái” và “Khu nghỉ dưỡng Văn Giang” trên địa bàn thị trấn Văn Giang và xã Liên Nghĩa với diện tích 243 ha của Công ty TNHH Xuân Cầu; dự án khu đô thị mới đông Văn Giang tại xã Long Hưng với diện tích 117 ha của Techconvina…

Tất cả các dự án này đều đụng chạm đến đất nông nghiệp của người dân Văn Giang, và trong bối cảnh Nghị định 69 chưa được sửa đổi theo yêu cầu của Chính phủ, cũng như chính sách khung giá đất của Hưng Yên chưa có nhiều thay đổi thì khả năng thu hồi đất cho các dự án này như đề xuất của các nhà đầu tư sẽ tiếp tục bị bỏ ngỏ.

Quan trọng hơn, quyết tâm và sự ủng hộ của chính quyền Hưng Yên đối với các dự án này như thế nào cũng là dấu hỏi lớn khi mà cuộc cưỡng chế vừa qua đã gây không ít "tai tiếng". Đi tìm sự đồng thuận từ các cấp chính quyền và người dân đã từng là câu chuyện khó khăn, giờ đây, sẽ khó khăn hơn bội phần. Câu chuyện này, thậm chí sẽ còn gây "hiệu ứng" tới nhiều địa phương khác.

Kinh doanh thế nào?

Trở lại với dự án Ecopark, việc triển khai kinh doanh bất động sản tại đây như thế nào cũng là một câu hỏi lớn. Trong quá trình xảy ra vụ cưỡng chế, đã có những suy đoán về chuyện kinh doanh của chủ đầu tư, nhất là khi so sánh sự chênh lệch giữa số tiền đền bù cho đất nông nghiệp bị thu hồi và tiền bán bất động sản của chủ đầu tư.

Bài toán chi phí - lợi ích cụ thể của dự án này như thế nào thì chỉ có chủ đầu tư mới nắm được một cách đầy đủ hơn cả! Nhưng khách quan mà nói, lượng vốn mà chủ đầu tư đã và đang bỏ vào dự án này là rất lớn, không phải nhà đầu tư nào cũng có thể đáp ứng được. Trong khi đó, phần lợi ích mà chủ đầu tư thực thu về cho đến nay vẫn khá khiêm tốn, có chăng là nhìn xa về tương lai, khi triển khai bán hàng ở các giai đoạn tiếp theo.

Đô thị hóa các vùng ven đô là xu hướng tất yếu và trong quá trình đó, như chỉ đạo của Chính phủ, không có cách nào khác là phải "sửa đổi những bất cập trong luật và nghị định về đất đai để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa người dân có đất bị thu hồi, nhà đầu tư và nhà nước". Nhưng trong quá trình đi tìm sự "hài hòa", bài toán kinh doanh vẫn phải là ưu tiên của giới đầu tư.

Sau "giai đoạn 1" khá thành công, Vihajico cũng như nhiều nhà đầu tư khác đang hứng chịu những khó khăn đáng kể từ sự suy giảm của thị trường. Chính vì vậy, dù chưa có kế hoạch xây dựng và bán hàng mới nào được công bố, song với những diễn biến trên thị trường bất động sản gần đây, có lẽ nhà đầu tư này cũng sẽ tranh thủ lúc thị trường "nguội" để hoàn tất các thủ tục chuẩn bị cho các giai đoạn mới và chờ đợi các đợt sóng mới của thị trường.

Tuy nhiên, với riêng Ecopark, trong khi đã và đang thuyết phục được thị trường về viễn cảnh của một dự án bất động sản đẳng cấp và đầy tính "sinh thái", vụ cưỡng chế vừa qua rõ ràng sẽ gây nhiều hệ lụy. Về mặt tâm lý tiêu dùng, số đông sẽ e dè những dự án có tranh chấp và tai tiếng, nhất là khi họ còn có những lựa chọn khác trong bối cảnh thị trường khó khăn và nguồn cung bùng nổ như hiện nay. Hành trình trở lại thị trường của Ecopark, vì vậy, đã và đang chứa đựng những ẩn số mới!