Hậu gói 30.000 tỷ và dòng tiền cho bất động sản

Ngày 1/6 tới, gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ thị trường bất động sản theo tinh thần Nghị quyết 02 sẽ chính thức dừng giải ngân.

Điều này không chỉ tác động đến thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng rất lớn đến hàng chục nghìn hộ gia đình đã vay vốn từ gói 30.000 tỷ để mua nhà.

Sau kiến nghị của Hiệp hội bất động sản, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản gửi đến Chính phủ đề xuất sau thời điểm 1/6/2016 mà chưa giải ngân hết gói 30 nghìn tỷ đồng thì tiếp tục kéo dài thời hạn giải ngân.

Để nhìn lại tác động của gói 30 nghìn tỷ đồng cùng với đề xuất các biện pháp giải quyết những khúc mắc khi gói tín dụng này kết thúc giải ngân vào ngày 1/6 tới, hôm nay, Tạp chí đầu tư Bất động sản CafeLand tổ chức buổi tọa đàm “Hậu gói 30.000 tỷ và dòng tiền cho bất động sản”.

Liệu ngân hàng có phải khẩn trương giải ngân cho kịp thời điểm gói này bị ngừng giải ngân hay không? Người mua nhà mất thêm tiền và hứng chịu rủi ro thế nào khi phải giải ngân trước thời điểm giải ngân trong hợp đồng? Liệu chủ đầu tư có chia sẻ những lợi ích có được để đền bù rủi ro, thiệt hại cho nhà đầu tư do giải ngân trước tiến độ đóng tiền theo thỏa thuận hay không? Nếu có việc tranh chấp trong việc giải ngân gói 30.000 tỷ này thì doanh nghiệp, người mua nhà, ngân hàng nên làm thế nào? NHNN có nên lùi thời gian kết thúc việc giải ngân gói 30.000 tỷ hay không khi mà rất nhiều vấn đề “rắc rối” phát sinh trước thời điểm gói này kết thúc? Doanh nghiệp, người dân và nhà nước nên làm gì trước thời điểm gói 30.000 tỷ kết thúc?

Những thắc mắc nêu trên sẽ được thảo luận trong chương trình hôm nay (24/3) với sự tham dự của lãnh đạo Hiệp hội bất động sản TP.HCM, đại diện một số doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn Tp.HCM, chuyên gia kinh tế độc lập và luật sư.

Ngoài ra tại buổi giao lưu, các đại diện sẽ làm sáng tỏ nhiều vấn đề, trong đó có việc người dân sẽ xoay xở nguồn vốn ra sao nếu gói 30 nghìn tỷ ngừng giải ngân? Sự kiện dừng gói 30 nghìn tỷ sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản? Phía chủ đầu tư bất động sản sẽ chủ động nguồn vốn ra sao trong thời gian tới?

Cùng với đó là những chia sẻ của các đại diện về nguồn vốn vào thị trường bất động sản trong thời gian tới, nhất là mới đây Ngân hàng Nhà nước mới ban hành dự thảo sửa đổi Thông tư 36 về việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản.

Thành phần tham gia

1. Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu – Chuyên gia tài chính ngân hàng

2. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM

3. Ông Nguyễn Văn Đực – Phó Giám đốc Công ty TNHH địa ốc Đất Lành.

4. Ông Lê Hữu Nghĩa – Giám đốc Công ty Lê Thành

5. Ông Nguyễn Thanh Hiền – Giám đốc Luật ATIM

6. Ông Hồ Bá Tình – Chuyên gia kinh tế, Trưởng Ban biên tập CafeLand

Nội dung Tọa đàm

Về việc vay gói 30 nghìn tỷ, có một số ý kiến của khách hàng cho rằng họ không có đầy đủ thông tin trước khi đặt bút ký vào hợp đồng. Vậy nguyên nhân nào khiến cho khách hàng lại không nắm được đầy đủ thông tin do họ không hiểu hợp đồng, không tìm hiểu, hay do môi giới cố tình giấu thông tin hoặc ngân hàng ban hành các thông tư chưa rõ ràng, hàn lâm khiến khách hàng khó hiểu?

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu: Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng ra đời tập trung vào tài trợ vốn cho người có thu nhập thấp với lãi suất ưu đãi nhưng vài ngày trước đây đã có có nhiều ý kiến tranh cãi xung quanh gói tín dụng này. NHNN đưa ra quy định về lãi suất đã rõ ràng, khởi đầu là 5% cho năm đầu và năm tiếp theo là lãi suất bình quân trên thị trường liên ngân hàng và không quá 6%/năm và được hưởng lãi suất như thế cho đến thời điểm 2031. Có nhiều ngân hàng đã rõ ràng và minh bạch giải thích cho khách hàng như vậy, nhưng cũng có một số ngân hàng chưa giải thích rõ ràng, nên những khách hàng chưa được giải ngân xong trước thời điểm 1- 6, họ hoang mang rằng lãi suất ưu đãi dừng vào thời điểm này và họ phải chịu lãi suất thương mại, khoảng 9%/năm, gấp đôi lãi suất họ đang hưởng. Đấy là khúc mắc mà khách hàng vào những ngày trước khi thông tin về gói tín dụng 30.000 tỷ đồng sẽ đóng đúng thời hạn sau 36 tháng vào ngày 1-6-2016.

Ông Nguyễn Thanh Hiền: Nghị quyết 02 ra đời với mục đích là tháo gỡ thị trường bất động sản tại thời điểm đó dành cho đối tượng là hộ gia đình và cá nhân, người thu nhập thấp. Theo ông Hiền tìm hiểu thì Nghị quyết đề cập đến nội dung ngân hàng chỉ đạo lãi suất thấp, còn đối với doanh nghiệp, chủ đầu tư là lãi suất hợp lý. Nhưng Nghị quyết 02 cũng không nói về thời hạn vay vốn. Sau đó là sự ra đời của Thông tư 11 có đưa ra nhưng cũng không nói về việc khoản vay sau ngày 1/6 sẽ không được hưởng lãi suất ưu đãi. Những lý do chính khiến người mua nhà cảm thấy bức xúc, chưa hiểu rõ và bất ngờ trước thông tin sau ngày 1/6 sẽ dừng giải ngân là do khi ký hợp đồng mua nhà họ chưa được các nhân viên tín dụng của ngân hàng tư vấn kỹ, ngôn ngữ trong các văn bản luật, hợp đồng lại khó hiểu.

Ngay cả bản thân tôi là luật sư nhưng khi tìm hiểu về gói 30.000 tỷ cũng phải nghiên cứu rất kỹ các văn bản luật, phải quay về các văn bản gốc, nhất là thông tư 02/2013 của Ngân hàng nhà nước. Bên cạnh đó, các văn bản ban hành của ngân hàng nhà nước có cụm từ “tái cấp vốn” khiến một số người chưa thực sự hiểu về nguồn tiền NHNN cấp cho các Ngân hàng thương mại để cho vay ưu đãi.

Về phía ngân hàng cho vay, bên cạnh một số ngân hàng có ghi rõ ràng về thời hạn áp dụng lãi suất ưu đãi nhưng cũng có một số hợp đồng ngân hàng không nói rõ về lãi suất ưu đãi không áp dụng cho những khoảng giải sau ngày 1-6. Ông Hiền nhận định, đứng ở góc độ người thu nhập thấp đi vay thì người vay không được tư vấn kỹ, không thể hiểu được ngôn ngữ hợp đồng nên dẫn đến hiểu không rõ là điều khó tránh khỏi.

Xin hỏi ông Đực ông thấy những quy định áp dụng trong các thông tư về gói 30 nghìn tỷ có đủ rõ ràng để người mua nhà không bị khúc mắc, khó hiểu (Thanh Hải, Biên Hòa).

Ông Nguyễn Văn Đực: Điểm lại lịch sử của gói tín dụng 30.000 tỷ đồng có những mốc thời điểm quan trọng như từ lúc chính thức có hiệu lực vào tháng 6-2013 đến đến tháng 6-2015. Vì lý do chậm tiến độ trong giải ngân nên gói tín dụng đã được gia hạn thêm 1 năm nữa và kế hoạch là sẽ kết thúc vào ngày 1-6-2016.

Tuy nhiên vấn đề đáng nói ở đây là tốc độ giải ngân của gói tín dụng này. Đặc biệt trong giai đoạn 1,5 năm đầu tiên giải ngân rất chậm. Tính đến thời điểm hiện nay thì gói tín dụng đã giải ngân 85%, dự báo với những yếu tố đột biến thì trong 3 tháng cuối cho đến thời điểm ngày 1-6-2016 sẽ phải tiếp tục giải ngân tiếp 15% còn lại.Câu hỏi đăt ra là làm sao để giải ngân xong hết 15% này? Trong phần giải ngân này có hai phần, phần 1 là giải ngân cho doanh nghiệp với kế hoạch là 9.000 tỷ đồng, nhưng đến hôm nay chỉ mới có khoảng 86% ký hợp đồng, nhưng theo tiến độ đến tháng 6-2016 doanh nghiệp mới chỉ được giải ngân thực tế khoản 50% vì ít doanh nghiệp đăng ký nhà ở xã hội. Phần quan trọng là giải ngân đối với khách hàng cá nhân, theo tiến độ tháng 3-2016 tiến độ giải ngân lên 85% nhưng tôi tin là đến lúc đóng gói tín dụng sẽ cán mốc 93%. Như vậy số lượng còn rất ít khoảng 7%.

Theo tôi có ba kịch bản đặt ra hiện nay. Kịch bản thứ nhất là Nhà nước mở ra 7% còn lại. Thứ hai là doanh nghiệp và người dân bắt tay nhau tăng tốc để đẩy nhanh tốc độ giải ngân và tiến độ thực hiện. Thứ ba là doanh nghiệp sẽ hỗ trợ cho người dân phần chênh lệch lãi suất, ví dụ lãi suất là 5%/năm sau đó bị biến động thì doanh nghiệp sẽ bù vào trong suốt thời gian vay. Dù vậy giải pháp này hạn chế là sau này lỡ doanh nghiệp không đủ sức hỗ trợ thêm thì sẽ như thế nào?

Như vậy giải pháp tối ưu vẫn là là sự hỗ trợ của NHNN, với số tiền không lớn cho 7% còn lại nhưng mà là sự hỗ trợ này sẽ trọn vẹn hơn.

Ông Lê Hoàng Châu: Ngay từ dự thảo của thông tư 11 Hiệp hội đã lường trước và kiến nghị những vướng mắc. Đó là vướng thời gian cho vay chỉ 10 năm, không cho vay nhà ở xã hội để bán, không cho thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai, vướng ở chỗ chứng minh thu nhập và nhất là lãi suất cho vay. Dùng vốn tái cấp vốn của nhà nước thấp hơn 1,5% so với lãi suất cho vay, vậy phí quản lý của ngân hàng thương mại ở đâu. Đây là điều bất hợp lý.

Năm 2014 mới cho phép thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai, chúng tôi có nhận định phải thấy rằng gói 30 nghìn tỷ phải hỗ trợ thực hiện 3 mục tiêu, giảm tồn kho, hỗ trợ nợ xấu, hỗ trợ người thu nhập thấp có chỗ ở.

Hai mục tiêu đầu tiên là để hỗ trợ cho doanh nghiệp bất động sản. Hiệp hội cho rằng không cần hỗ trợ doanh nghiệp và NHTM nữa mà chỉ cần hỗ trợ cho người thu nhập thấp đô thị. Sau nhiều kiến nghị thì Luật Nhà ở năm 2013 đã chính thức đưa vào Luật đó là công nhân viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang.

Thị trường bất động sản đã phục hồi do đó chúng ta không việc gì phải hỗ trợ doanh nghiệp nữa, vấn đề xuyên suốt là phải chú ý đến người tiêu dùng, chính là những khách hàng. Phải nhìn nhận thẳng thẳng là gói 30.000 tỷ đồng không hỗ trợ cho người giàu. Quan trọng là cần giải quyết nhu cầu nhà ở cho số đông là trước hết. Chúng ta phải truyền thông về quan điểm hiện nay, nếu là người nghèo đừng chỉ cứ nghĩ đến việc phải tìm cách sở hữu nhà mà có thể chọn đến giải pháp thuê nhà.

Hiện nay đã những căn hộ cho thuê 15-49 năm, từ thực tiễn đó chúng tôi trình vào nội dung sở hữu nhà. Vấn đề mới nảy sinh trong Luật nhà ở xa hội là phải có tiền thế chân 6 tháng tiền thuê nhà. Điều này sẽ làm khó cho người thuê.

Ba mục tiêu hiện nay của Hiệp hội là tập trung vào nhà ở xã hội, nhà tái định cư và những chung cư đang xuống cấp, hư hỏng. Trên cơ sở đó hình thành cơ chế chính sách sao cho khả thi để góp phần giải quyết các vấn đề trên vấn đề tại TP.HCM.

Tôi xin hỏi hiện nay thời gian để làm một dự án mất bao lâu, và nếu so thời gian làm một dự án với thời gian giải ngân gói 30 nghìn tỷ thì chênh lệch nhiều không? Và ở góc độ doanh nghiệp ông có nghĩ nên tiếp tục giải ngân gói 30 nghìn tỷ (Hà Lê, TPHCM).

Ông Lê Hữu Nghĩa: Hiện nay thủ tục để làm một dự án thì rất chậm, rất khó khăn. Tổng cộng có 5 bước, nhanh nhất là 30 ngày làm việc ở mỗi bước nhưng thông thường thực tế lên đến 300 ngày làm việc.

Hiện nay là theo thông tin của NHNN là đã ký kết nhưng chỉ cần còn giải ngân. Phải công nhận là có thành công. Tôi cho rằng gói tín dụng này phục vụ 2 đối tượng: Nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có giá thấp. Bản thân là nhà kinh doanh tôi ủng hộ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Nhưng nếu đặt ra câu hỏi là gói tín dụng này có nên gia hạn không thì phải nhìn vào hiệu quả của nó. Vì sao giải ngân trong 1,5 năm đầu không nhanh còn năm sau nhanh? Bởi vì có lúc không có sản phẩm để bán, còn giai đoạn thứ 2 có sản phẩm nên tốc độ giải ngân nhanh.

Tuy nhiên, vẫn còn những vướng mắc, tại sao ngay ban đầu không nêu rõ ra trong Thông tư 25 để người dân hiểu rõ. Cần nhấn mạnh, nhà ở thương mại giá thấp, là hiện nay giá 1,05 tỷ đồng nhưng trên thị trường vẫn có những chủ đầu tư bán căn hộ 1,5 tỷ đồng và họ tư vấn cho khách hàng tách một căn hộ ra làm 2 hợp đồng, tức là lách luật để được vay. Do đó,Ngân hàng Nhà nước cần phải giám sát chặt vấn đề này.

Theo quan điểm của tôi, cần kết thúc gói 30 nghìn tỷ đồng sau khi chúng ta giải ngân hết cho những người đã ký kết nếu nó thực sự mang lại hiệu quả. Nếu không, chúng ta không cần phải kéo dài thêm vài tháng làm gì vì người mua đang cố tìm cách giải ngân trước thời hạn. Điều này vô cùng nguy hiểm, khi chủ đầu tư ôm tiền và nếu tiến độ không được đảm bảo thì rất nguy hiểm.

Tôi xin hỏi, có phải người mua nhà hoang mang vì hợp đồng tín dụng của Ngân hàng đang đánh lừa khách vay gói 30 nghìn tỷ? (Trần Trình, Tp.HCM)

Ông Nguyễn Trí Hiếu: Một số hợp đồng tín dụng của một số ngân hàng có ghi rõ ràng những quy định ngay từ ban đầu. Đó là các ngân hàng giải thích rất rõ là lãi suất áp dụng mức 5%/năm cho năm 2015 và năm 2016 là 5%/năm đối với những món giải ngân trước ngày 1-6-2016. Đồng thời, những khoản giải ngân trong thời gian 36 tháng có hiệu lực của gói tín dụng lãi suất vẫn có thể được điều chỉnh nhưng không quá 6%/năm cho đến 2031. Sau thời điểm 2031 nếu món vay này còn thì áp dụng theo thương mại. Do đó khách hàng họ hiểu được lãi suất ưu đãi 5%/năm có thể bị chấm dứt và những khách hàng nào mà không giải ngân trong thời hạn đến ngày 31-5 thì phải chịu lãi suất thương mại.

Không thể trách chung hết các ngân hàng vì đã thực sự đã có ngân hàng giải thích rõ ràng, nhưng trong thực tế vẫn còn một số tổ chức tín dụng sử dụng từ ngữ khá khó hiểu nên người dân bình thường không hiểu hết được.

Theo quan điểm của tôi có hai trường hợp trong hiện nay. Thứ nhất khi NHNN tái cấp vốn với lãi suất 3,5%/năm tức các NHTM được hưởng chênh lệch 1,5%. Nếu trong trường hơp NHNN phải dựa vào nguồn vốn khác để tái cấp vốn thì các NH phải áp dụng thời hạn vay phải khớp nhau. Còn nếu NHNN có nguồn lực tài chính để tái cấp vốn thì có thể tiếp tục để gia hạn cho đến lúc giải ngân hết gói tín dụng.

Tôi được biết theo thông lệ quốc tế thì các hợp đồng tín dụng đã được ký sẽ được áp dụng lãi suất cho món vay này trong suốt thời gian vay chứ không thể hủy ngang. Lãi suất chỉ được điều chỉnh khi món vay không được giải ngân.

Sau khi gói 30 nghìn tỷ kết thúc điều gì sẽ xảy ra với thị trường bất động sản?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Mục tiêu của gói 30 nghìn tỷ là hỗ trợ thị trường bất động sản, xử lý nợ xấu và hỗ trợ người thu nhập thấp có nhà ở. Tôi không nghĩ là gói 30 nghìn tỷ đã hỗ trợ được thị trường bất động sản giải quyết được nợ xấu. Tổng tín dụng cho thị trường bất động sản lên khoảng 300 nghìn tỷ, gói 30 nghìn tỷ chỉ chiếm khoảng 10%. Tôi không nghĩ gói 30 nghìn tỷ được thiết kế hợp lý và đạt được như chúng ta kỳ vọng. Nếu có đạt được điều gì đó thì gói tín dụng này mang lại mục tiêu an an sinh xã hội hơn là hỗ trợ thị trường bất động sản.

Lãi suất tăng trên thị trường, liệu bất động sản có sôi động trong năm 2016-2017?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Thị trường bất động sản sẽ không còn sôi động như năm 2015. Mới đây, nhằm tránh tình trạng địa ốc phát triển quá nóng gây ra bong bóng NHNN đã đưa ra dự thảo sửa đổi Thông tư 36, điều chỉnh tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, đồng thời nâng hệ số rủi ro các khoản cho vay bất động sản từ 150% lên 200%. Dòng vốn vào bất động sản được siết chặt hơn.

Thứ hai là ảnh hưởng từ việc lãi suất tăng. Theo tôi dự đoán thì lãi suất huy động năm nay sẽ tăng từ 0.5 - 1%, lãi suất cho vay tăng 1%. Mức tăng này sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản bởi lĩnh vực này vốn rất nhạy cảm với sự biến động của lãi suất ngân hàng.