Hậu Covid-19, nhà đầu tư bất động sản ngậm đắng vì "dính bẫy" tài chính

Chớ dại vay tiền "nóng" để buôn đất

Lợi nhuận chưa thấy đâu đã phải "còng lưng" trả lãi vay

Từ đầu năm 2019, nhờ ăn theo một số dự án hạ tầng, giao thông, bất động sản một số khu vực vùng núi như: Lục Yên, Nghĩa Lộ, Yên Bái có một số đợt “sóng” nhẹ, thu hút giới đầu tư địa phương.

Tuy nhiên, đợt “sóng” bất động sản tại Yên Bái đi qua rất nhanh. Bước sang năm 2020, do ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19, khá nhiều nhà đầu tư rót vốn vào thị trường này bị thua lỗ nặng nề, đặc biệt là những người phải sử dụng đòn bẩy tài chính.

Anh Nguyễn Trọng Nam, một nhà đầu tư trẻ có tham vọng làm giàu nhờ đầu tư bất động sản chia sẻ, giai đoạn 2017-2018, giá đất nền tại Lục Yên (Yên Bái) chỉ bình quân 1-2 triệu đồng/m2. Trong đó, khu vực đắt nhất là trung tâm thị trấn Yên Thế, đạt khoảng 7 triệu đồng/m2.

Đầu năm 2019, một dự án khu đô thị lớn tại Lục Yên chính thức khởi công, thị trường BĐS trải qua “cơn sốt” nhẹ. Nhận được tín hiệu tốt từ thị trường, anh Nam quyết định đầu tư 5 tỷ đồng để gom đất nền ở khu vực rìa của thị trấn Yên Thế.

Thời điểm đó, trong tay anh Nam chỉ có 2,4 tỷ đồng. Không đủ vốn, anh quyết định vay “nóng” để đầu tư, với lãi suất 3.000 đồng/triệu/ngày (tương đương 9%/tháng). Tổng số tiền vay là 2,6 tỷ đồng. Như vậy, mỗi ngày anh Nam phải trả lãi 7,8 triệu đồng.

Trong nửa năm đầu, giá đất đã tăng 60%. Thời điểm đó, đã có người trả 8 tỷ đồng, cho toàn bộ lô đất thuộc quyền sở hữu của anh Nam. Đến cuối năm 2019, giá đất của Nam tăng lên gần 9 tỷ đồng song anh không bán và chờ đợi giá lên tiếp.

Tưởng rằng năm 2020 sẽ may mắn, song đại dịch Covid-19 đã chôn vùi giấc mộng đổi đời của nhà đầu tư này. Chỉ nửa đầu năm 2020, giá đất Lục Yên xuống giá nhanh chóng. Toàn bộ lô đất của anh Nam cũng “bốc hơi” gần 4 tỷ đồng so với thời điểm đạt “đỉnh".

Cuối tháng 6 - thời điểm dịch bùng phát đợt 2, anh Nam chấp nhận bán lỗ để trả lãi, nhưng vẫn không có giao dịch bởi nhiều nhà đầu tư khác cho rằng giá đất sẽ còn xuống nữa. Hiện tại, số tiền lãi vay nóng của anh Nam đã lên tới hơn 3 tỷ đồng.

Tương tự, đầu năm nay, Chị Nguyễn Thị Hường (Đông Anh, Hà Nội) lặn lội vào TP. Hồ Chí Minh để tìm hiểu thị trường, Thời điểm đó, thị trường bất động sản TP. HCM chứng kiến sự sốt nóng cục bộ ở nhiều khu vực. Đất ở quận 2, 9, Thủ Đức, huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ… thậm chí đã vọt lên 50-100% so với cuối năm 2016. Chị Hường vét hết số tiền dành dụm mua một lô đất ở quận 9 với giá 1,6 tỷ đồng, khoảng 2 tháng sau có người trả giá 2,3 tỷ nhưng chị không bán mà đợi giá lên tiếp.

Nhận thấy việc đầu tư có vẻ dễ ăn, chị Hường bàn với chồng thế chấp căn nhà 3 tầng đang ở để vay ngân hàng 2 tỷ đồng mua tiếp 1 lô đất tại Cần Giờ.

Nhưng sau khi chị Hường mua lô đất thứ hai thì TP. HCM bất ngờ đề nghị điều tra vấn nạn tung tin sai lệch về các dự án để đầu cơ, đẩy giá khiến thị trường dần hạ nhiệt, 2 lô đất của bà bị “mắc kẹt” không thể đẩy hàng.

“Khi tôi vay lãi suất chỉ ở mức 7%/năm, sau đó ngân hàng tăng lãi suất lên mức 9,5%/năm, chỉ trong gần 2 năm, tiền lãi tôi phải trả đã gần nửa tỷ đồng. Trong khi 2 lô đất vẫn chưa bán được, thêm vào đó còn phải trả gốc nên tôi đã bị quá hạn nhiều tháng nay. Căn nhà của tôi đã bị ngân hàng treo án phát mại”, chị Hường cay đắng nói.

Cũng bị cuốn theo giấc mơ làm giàu nhanh từ đất, thời điểm Phú Quốc lên “cơn sốt” đất đầu năm 2018, anh Minh Tuấn, một nhà đầu tư Hà Nội bỏ ra 3 tỷ đồng mua 1 công đất (1.000m2) ở xã Cửa Dương với hy vọng sẽ đẩy được hàng giá 6-8 tỷ trong vòng 1- 2 tháng. Tuy nhiên, chưa kịp đẩy hàng thì thị trường “đóng băng”.

Gần một năm nay, anh rao bán công đất trên bằng giá mua vào hoặc chịu lỗ 10-15% nhưng cũng không ai đoái hoài. Hiện anh Tuấn đang phải chịu áp lực rất lớn bởi tiền đổ vào đất chủ yếu là tiền vay ngân hàng.

“Lời không thấy đâu mà tháng nào cũng phải còng lưng trả lãi ngân hàng. Khoản nợ gần 3 tỷ đồng vẫn còn treo lơ lửng trên đầu, không biết khi nào mới có thể trả nổi” - anh Tuấn lo lắng.

Vay tối đa 50% và có lộ trình trả

Theo chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín, hiện nay dù giá nhà đất đang dần hồi phục, nhưng các ngân hàng thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng rót vào bất động sản. Mức lãi suất để các nhà đầu tư phải trả cho nguồn vốn đầu tư bất động sản là rất lớn. Do vậy, khách hàng chỉ nên vay 30-50% nhu cầu vốn từ ngân hàng. Trong trường hợp vay trên 50% nhu cầu vốn, tổng thu nhập của gia đình phải đủ mạnh.

Ông Tín cũng lưu ý, trước khi vay vốn, người vay nên tính toán thu nhập để đảm bảo số tiền lãi và gốc phải trả ngân hàng mỗi tháng không vượt quá 50% thu nhập ổn định. Nếu vay quá 50% nhu cầu vốn, người vay rất dễ bị rơi vào khủng hoảng tài chính trong quá trình trả nợ sau này. Đặc biệt đối với các trường hợp nhà đầu tư ôm một lúc nhiều lô đất nhưng không dễ ra hàng nhanh chóng.

"Trong trường hợp muốn “chớp thời cơ” mua được mảnh đất có tiềm năng gia tăng giá trị trong tương lai mà chưa có tài chính tích lũy, nếu có thể nên vay của người thân, bạn bè để không phải chịu lãi suất", ông Tín nói.

Một chuyên gia khác chia sẻ, rủi ro này thường xuất phát từ việc khách hàng xác định khoản vay mua nhà chưa hợp lý hoặc không đọc kỹ các điều khoản trước khi ký kết hợp đồng vay tiền ngân hàng. Việc vay nhiều hay ít còn tùy thuộc vào nguồn vốn hiện có cũng như khả năng chi trả của mỗi người. Tuy nhiên, nếu ngân sách hạn hẹp mà vẫn cố vay một khoản lớn để mua nhà to, người mua rất dễ rơi vào “bẫy” tài chính do tự mình đặt ra.

Theo các chuyên gia, để hạn chế tối đa áp lực chi trả, người mua nên chọn gói vay sao cho việc trả nợ chỉ chiếm khoảng 30% tổng thu nhập trong tháng. "Sau khi vay tiền, người mua phải cân đối thu chi hàng tháng đồng thời lên kế hoạch chi tiết lộ trình trả nợ để tránh rủi ro “lãi mẹ đẻ lãi con”, vị chuyên gia tư vấn.