Doanh nghiệp bất động sản đối mặt với điều "đáng sợ" hơn cả Covid-19

Nhân ngày Doanh nhân Việt Nam (13/10/2020), phóng viên Dân trí đã có cuộc trò chuyện với GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Ông Võ được biết đến là một chuyên gia dày kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, có nhiều đóng góp cho ngành quản lý đất đai Việt Nam.

PV: Ngày Doanh nhân năm nay diễn ra trong bối cảnh khá đặc biệt khi đất nước và cả thế giới đã và đang trải qua những khó khăn do đại dịch Covid-19 đem lại. Thị trường bất động sản cũng chịu tác động rất lớn. Ông nghĩ gì về những vất vả mà các doanh nghiệp địa ốc đang vượt qua?

GS. Đặng Hùng Võ: Bất động sản năm 2020 tiếp tục trải qua khó khăn. Nhưng tôi cho rằng, điều đáng sợ nhất với các doanh nghiệp không phải là Covid-19, mà đó là những rào cản, khó khăn về pháp lý.

Hệ thống pháp luật có những khoảng trống, xung đột, trong nội bộ một luật, giữa các luật, giữa luật này với văn bản hướng dẫn thi hành luật khác.

GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Các bất cập đã được doanh nghiệp kêu ca từ lâu, chuyên gia đã chỉ ra rất cụ thể, nhưng đến nay vẫn cứ vướng, cứ dừng lại và cứ bế tắc.

Trình tự, thủ tục phê duyệt dự án kéo quá dài, làm cho doanh nghiệp bị ứ đọng vốn đầu tư ban đầu, lãng phí công sức, tiền bạc và cả cơ hội kinh doanh. Nguồn cung thị trường giảm mạnh. Nhiều doanh nghiệp họ nói họ không sợ Covid-19 mà chủ yếu chờ đợi pháp luật.

Tối lấy ví dụ, ngay tại thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành đã thể hiện rất thiếu đồng bộ với các Luật có liên quan. Hệ quả là quy trình chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển khá phức tạp và chưa động viên được động lực từ khu vực kinh tế tư nhân. Tuy nhiên, việc sửa Luật đất đai bị lùi lại khá nhiều, khoảng trống thị trường rất lớn.

PV: Vậy theo ông, giải pháp để có thể khắc phục khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản, thúc đẩy thị trường phát triển tốt hơn?

Vấn đề lớn nhất vẫn là sửa luật thôi. Nếu sửa luật đúng nội dung và trúng giải pháp thì thị trường bất động sản sẽ giải thoát được ách tắc, phát triển tốt.

Phải mau chóng tập trung vào làm việc này. Nếu vấn đề nguồn cung không được xử lý thì vài năm tới giá sẽ tăng lắm. Mà đâu cần vài năm tới, vừa qua thị trường bất động sản vẫn tăng giá bất chấp Covid-19. Chúng ta không quản lý tốt được thì xảy ra đầu cơ nhiều. Điều rất đáng lo ngại với thị trường bất động sản.

PV: Là chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, có một thời gian dài gắn bó với hoạt động doanh nghiệp trong lĩnh vực này, ông nhận thấy doanh nghiệp bất động sản đến nay có những điểm gì đáng ghi nhận, khuyến khích?

Một yếu tố rất tích cực, đó là thị trường hiện nay có khá nhiều doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp, tạo được sức cạnh tranh trong khu vực.

Họ có đủ sức cạnh tranh với các doanh nghiệp ngoại, có khả năng phát triển các phân khúc bất động sản chất lượng cao, đáp ứng yêu cầu cuộc sống thực tế, có được lòng tin của khách hàng.

Sự phát triển cũng có nhiều điểm nhấn, đáng khích lệ. Nhiều dự án bất động sản du lịch được đánh dấu trên bản đồ thế giới.

Các doanh nghiệp vừa qua liên tục đổi mới, áp dụng giải pháp thúc đẩy thị trường như bán bất động sản qua mạng, tăng cường yếu tố công nghệ...

Sự đổi mới về pháp luật hiện nay cũng giúp quản lý được một số rủi ro khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thị trường thời gian qua, tranh chấp, mâu thuẫn lớn nhất chủ yếu ở phân khúc condotel.

Tuy nhiên, cũng khó tránh khỏi những vấn đề cần nhìn lại, thưa ông?

Bên cạnh những nhà đầu tư chuyên nghiệp vẫn còn những doanh nghiệp thiếu năng lực, ôm đất rồi bỏ hoang. Riêng Hà Nội đã có tới hàng trăm dự án như vậy.

Sự tham lam, thiếu chuyên nghiệp cộng với những kẽ hở khiến thị trường bất động sản nhiều năm qua xuất hiện loại hàng hóa “giả”, “lậu” và “ma”.

Bất động sản “giả” ở đây là hành vi người bán cam kết, quảng cáo một đằng bàn giao một nẻo. Người mua nhận được sản phẩm hàng hoá bất động sản khác với cam kết trong hợp đồng mua bán, chịu bức xúc vì cảnh “treo đầu dê, bán thịt chó”.

Với những đặc trưng này, hàng hóa bất động sản giả thường dẫn đến những tranh chấp dân sự, như các tranh chấp chung cư hiện nay đang diễn ra.

Một thực tế nhức nhối hơn hàng hóa bất động sản giả gắn với các tranh chấp dân sự đông người, là các hàng hóa bất động sản “lậu” được tạo lập trái pháp luật, trong đó chủ yếu là pháp luật đất đai và pháp luật xây dựng. Chủ đầu tư xây dựng một tòa chung cư trái pháp luật tạo ra lợi ích bất chính cho họ nhưng gây tác hại rất lớn cho phát triển đô thị, cho cư dân.

Còn bất động sản “ma” là bất động sản không có thật mà cứ rao bán. Thời gian qua các dự án ma chia lô bán đất nền bằng hợp đồng góp vốn từ khi chưa được giao đất, đã được nhiều công ty như Alibaba, Angel Lina thực hiện.

Các dự án ma dạng này thời gian qua đều liên quan đến đất nền, một phân khúc bất động sản luôn nóng do người tiêu dùng rất thích trữ tiền vào đất nền, giá trị thấp hơn BĐS đã có nhà ở mà có khả năng sinh lợi cao do tăng giá đất…

Nhân ngày doanh nhân Việt Nam, ông có đôi điều gì muốn chia sẻ, gửi gắm tới cộng đồng doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp địa ốc nói riêng?

Quan niệm về vai trò kinh tế tư nhân ngày càng thay đổi theo hướng tốt hơn, nâng cao hơn. Định hướng này phù hợp với quy luật thị trường. Mong rằng các doanh nghiệp cố gắng nâng cao nhận thức pháp luật, thực thi khéo pháp luật để có thể tránh mọi tổn thất không đáng có.

Riêng với doanh nghiệp bất động sản, trong thời gian chờ đợi các vấn đề liên quan đến rào cản pháp lý được xử lý, tôi cho rằng họ nên tranh thủ nghiên cứu các hướng đi mới, kinh tế chia sẻ, kinh tế tuần hoàn, kinh tế đêm, đô thị xanh, đô thị thông minh...

Phát triển xanh và thông minh là định hướng tất yếu. Trong từng quyết định kinh doanh, doanh nhân luôn phải lưu tâm tới tư duy "bao nhiêu phần của quyết định sẽ đóng góp làm xanh hơn và thông minh hơn”. Thêm vào đó, cần đẩy mạnh việc áp dụng các yếu tố mới trong quảng bá, bán sản phẩm…

Xin cám ơn ông về những chia sẻ này!