GS. Đặng Hùng Võ: Quản chặt condotel để làm gì?

Câu hỏi này được GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đưa ra tại Diễn đàn bất động sản 2019: Cơ hội và rủi ro diễn ra mới đây, liên quan đến khuôn khổ pháp lý cho bất động sản du lịch.

Theo ông Võ, hiện chưa có dấu hiệu gì của sự “tích tụ bong bóng” dẫn tới khủng hoảng của thị trường bất động sản. Nói cách khác, tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang ở lưng chừng dốc đi lên chứ chưa có dấu hiệu đi xuống.

“Tôi chưa thấy dấu hiệu bong bóng của thị trường bất động sản”, ông Võ nói và cho rằng cơ hội cũng như tiềm năng của thị trường vẫn còn nguyên, nhà đầu tư chỉ chờ giấy chứng nhận và quyền sử dụng dài hạn là đầu tư ngay. Thực tế cho thấy, những dự án có quyền sử dụng đất dài hạn đang có tiềm năng đầu tư tốt hơn.

Ông chia sẻ, khi còn làm quản lý ở Bộ, ông thường nghe thấy câu nói quen thuộc của nhiều người rằng cần phải tìm cách quản lý cho thật chặt.“Đã đành là làm gì cũng phải làm cho thật chặt chẽ, nhưng tôi vẫn cho rằng, đó không phải là mục tiêu cuối cùng, câu hỏi chính cần đặt ra là "quản lý chặt để làm gì?"

Ông Võ cho rằng, cái đích cần hướng đến là hiệu quả cao của phát triển, quản lý chặt cũng chỉ để phát triển tốt mà bền vững, không phải để xác lập quyền lực của người quản lý. Trong phát triển bất động sản du lịch, cái đích ở đây là đưa kinh tế du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Theo ông Võ, khái niệm bất động sản đa công năng không phải là điều gì mới ở Việt Nam. Ông dẫn chứng, một chung cư thường có vài tầng dưới cùng làm siêu thị, cửa hàng, văn phòng và các tầng trên làm nơi ở. Vậy thì một số tầng làm nơi cho thuê lưu trú cũng đâu có làm thay đổi chung cư này. Một chung cư cao cấp cần một doanh nghiệp quản lý và một khách sạn cũng cần một doanh nghiệp quản lý, chẳng có gì khác nhau.

Ông Võ cho rằng, trong phát triển bất động sản du lịch, cái đích ở đây là đưa kinh tế du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

"Mọi nhà ở tại đô thị Việt Nam cũng vừa để ở, vừa để làm cửa hàng. Hình thức shophouse hay shopvilla cũng chẳng có gì khác với nhà mặt phố hiện nay. Như vậy, vấn đề trọng tâm không phải là hình thức tên gọi mà là cần hoàn chỉnh khung pháp luật để quản lý và phát triển các bất động sản đa công năng", ông Võ phát biểu.

“Thời gian vừa qua có hiện tượng sốt đất cục bộ, theo tôi nên cấm chia lô bán nền. Việc nhà đầu tư nhận đất xong thì chia lô bán nền ngay là đi ngược lại với cách đầu tư chuyên nghiệp là đưa vào đầu tư để sinh lời”, ông Võ bày tỏ quan điểm, và cho rằng chúng ta khuyến khích đầu tư trên đất. Đây là nguyên tắc đầu tư bất động sản của tất cả các nước.

Phản hồi ý kiến của ông Võ liên quan đến bất động sản đa năng, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, ở Hà Nội có toà KeangNam là bất động sản đa năng, bao gồm cả thương mại, khách sạn, văn phòng và nhà ở căn hộ... Bên cạnh đó, các dự án toà nhà 3-4 chức năng cũng rất nhiều. Đây là điều bình thường. Hà Nội quản lý bằng cách tính diện tích sàn và chia ra phần nào là cấp sổ đỏ vĩnh viễn phần nào là đất thương mại.

Theo ông Nam, vấn đề ở đây là không thể để doanh nghiệp chọn. Đơn cử, nếu quy hoạch một miếng đất ven biển ở Đà Nẵng phát triển nghỉ dưỡng thì phải xác định một mục đích duy nhất là dịch vụ, thuê đất dài hạn tối đa 50 năm. Còn nếu là đa năng phải chia % diện tích đất.

Ông Nam cho biết, quy định trong quy hoạch đất thì 20% đất ở có thể xây condotel. Nhưng trên thực tế không xây một miếng riêng mà lại xây lõm bõm chỗ này chỗ kia. Tổng cộng vẫn là 20%,nhưng không quy hoạch tập trung thì khó xác định bất động sản đa năng.

“Vấn đề kỹ thuật này cần giải quyết. Nhà nước có muốn làm hay không? Phải hé mở dần dần chừ không thể tham vọng mở ra ngay”, ông Nam phát biểu.

Liên quan đến tình trạng sốt đất thời gian qua, ông Nam cho rằng, đã đến lúc cần nhìn nhận rõ ràng đây không phải là một kênh đầu tư mang tính bền vững mà đơn thuần là đầu tư lướt sóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro như bị tồn đọng vốn do tính thời vụ và chịu ảnh hưởng bởi sóng thị trường, mua phải đất không rõ ràng pháp lý, đất lấn chiếm giấy tờ chủ yếu là giấy viết tay giá trị đảm bảo không cao. Một số dự án sau khi phân lô bán đất xong, thu tiền của khách hàng nhưng lại bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch.

"Theo tôi nên tránh đất nền tại các dự án nhỏ lẻ hoặc đất nền do người dân phân ra bán. Thay vào đó, nên đầu tư vào dự án có quy mô của các doanh nghiệp lớn là kênh đầu tư sinh lời, đảm bảo giá trị", ông Nam nhấn mạnh, đồng thời cũng kiến nghị nên kiểm soát khoản vay cá nhân trên 3 tỉ và những khoản đầu tư vào đất nền.