Bất động sản chờ sức bật từ chính sách

“Đầu kéo” đứng bánh

Công trường một dự án bất động sản quy mô hơn 100 hécta tại thành phố Thủ Đức (TP.HCM) những ngày cuối năm chỉ lác đác vài bóng người. Hoàng Sơn, một nhân viên từng làm việc trong công trường, cho biết chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính nên đã trễ hẹn thanh toán nhiều đợt liên tiếp. Vì vậy, nhà thầu buộc phải ngưng thi công vì chính họ cũng không gồng gánh nổi khi không đòi được các khoản tiền nợ từ những chủ đầu tư bất động sản.

Mới đây, một ông lớn trong ngành xây dựng và bất động sản có trụ sở tại quận 3, TP.HCM cũng công bố kế hoạch giảm phụ cấp theo lương tùy theo cấp bậc, đồng thời dừng một số chính sách phúc lợi xã hội, khen thưởng. Nguyên nhân là nhiều chủ đầu tư không thanh toán đúng hạn, nhiều công trình phải ngưng hoạt động hoặc giãn tiến độ thi công.

Thị trường bất động sản được nhận định có rất nhiều tiềm năng và đóng vai trò “đầu kéo” trong nền kinh tế với khả năng lan tỏa đến 40 ngành nghề khác và là nhịp cầu nối với nhiều thị trường. Song, những gì đang diễn ra tựa như một bức tranh ảm đạm trong gam màu xám, gây ảnh hưởng tới nhiều lĩnh vực, trong đó có ngành xây dựng.

Thống kê từ Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung ở phân khúc căn hộ đã giảm rất mạnh. Trong quý 3-2022, nguồn cung căn hộ trên thị trường sơ cấp TP.HCM giảm còn 6.600 căn. Hàng tồn kho chiếm khoảng 66% nguồn cung sơ cấp với 4.400 căn, lớn nhất kể từ 2019.

Trong khi đó, tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới đạt 5.353 căn, tăng 235% theo quý và 69% theo năm. Giá căn hộ có xu hướng tăng từ năm 2019. Nguyên nhân do thủ tục pháp lý kéo dài và chậm phê duyệt dẫn tới nguồn cung mới còn hạn chế. Việc nguồn cung sụt giảm, giá nhà leo thang không chỉ diễn ra ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM mà còn xảy ra tại các tỉnh thành khác.

Sau gần 20 năm kể từ khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên, thị trường bất động sản đã phát triển rất mạnh mẽ, tạo ra những khu đô thị sầm uất, khu trung tâm thương mại, khu công nghiệp, khu nghỉ dưỡng và cung cấp nhà ở cho hàng triệu gia đình. Thị trường bất động sản Việt Nam cũng trải các chu kỳ tăng trưởng, suy giảm và phục hồi. Phần lớn các chu kỳ tăng trưởng xuất phát từ việc thay đổi chính sách quản lý đất đai, trong khi sự điều chỉnh bắt đầu từ việc thắt chặt tín dụng, kiểm soát dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản, cho biết mặc dù vẫn ổn định nhờ tốc độ phát triển đô thị và đầu tư hạ tầng lớn mạnh, nhưng thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại, lực hấp thụ yếu trong khi lực cầu vẫn rất mạnh. Đó là một nghịch lý cần phải được xem xét.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, thị trường bất động sản đang rất khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng trong những khó khăn của thị trường hiện nay, pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở. Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường bất động sản có thể rơi vào suy thoái, khủng hoảng.

Những khó khăn của thị trường hiện nay, pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở

Kỳ vọng chính sách xoay chuyển thị trường

Giới chuyên gia đánh giá, pháp luật đang là lực cản rất lớn cho thị trường bất động sản nhà ở. Những vướng mắc về quy hoạch đất đai, thủ tục phê duyệt dự án siết chặt, siết dòng vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản là những yếu tố quan trọng tác động lớn đến thị trường.

Từ năm 2018, nguồn cung nhà ở có dấu hiệu giảm và từ năm 2020 đến nay thì nguồn cung giảm rõ rệt. Một phần nguyên nhân gây ách tắc trong triển khai dự án có liên quan đến sự thay đổi về chính sách.

Chẳng hạn như sự bùng bổ của loại hình condotel trong những năm gần đây đã tạo một luồng gió mới cho các nhà phát triển dự án và các nhà đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, các quy định về luật pháp cho loại hình bất động sản này chưa thực sự rõ ràng, gây nhiều tranh cãi, cộng với những vụ tranh chấp phát sinh giữa chủ đầu tư dự án và người mua đã làm cho phân khúc này trở nên trầm lắng.

Số liệu thống kê cho thấy, hiện có khoảng 83.000 căn condotel chờ được cấp sổ. Hiện nay, condotel chịu sự chi phối, điều chỉnh của rất nhiều luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch… Khúc mắc lớn nhất của condotel hiện nay là tên của nó chưa được đề cập trong các văn bản luật pháp, để từ đó có thể ghi “giấy khai sinh” cho nó. Đã từng có một số địa phương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở cho condotel, nhưng đã bị các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương tuýt còi.

Không chỉ với condotel, nhiều năm nay các doanh nghiệp liên tục lên tiếng về các ách tắc thủ tục hành chính làm cho các dự án không thể triển khai. Những rào cản này là một phần nguyên nhân khiến thị trường bất động sản đầu năm vẫn còn hứng khởi, nhưng cuối năm cục diện nhanh chóng đảo chiều sang khó khăn như hiện tại.

Theo giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến diễn biến thay đổi cục diện nhanh chóng trên thị trường bất động sản như những tháng qua. Đầu tiên là hệ thống pháp luật.

Chẳng hạn như Luật Đất đai, đạo luật gắn chặt với việc phát triển thị trường bất động sản, đã có nhiều rào cản dẫn đến không phê duyệt được dự án, nguồn cung từ đó liên tục ở mức thấp. Nhiều doanh nghiệp đã bỏ tiền ra để chuẩn bị dự án từ rất lâu nhưng hiện nay vẫn chưa được phê duyệt. Nhiều dự án có những hạng mục đã triển khai lâu ngày nhưng lại vướng vào luật pháp nên đành phải dừng. Thậm chí, có những dự án đã xây dựng nhà cao tầng nhưng lại vướng vì vị trí dự án nằm sát bờ biển, chắn không gian biển.

“Hệ thống pháp luật gắn với thị trường bất động sản, trước hết là Luật Đất đai sau đó là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản đều là có vướng mắc. Hiện nay, các luật này vẫn đang trong quá trình sửa đổi. Chính những vướng mắc đó làm cho nguồn cung không nhiều”, ông Võ nói.

Một nguyên nhân nữa khiến thị trường bất động sản rơi vào khó khăn là thị trường tài chính doanh nghiệp. Đã có những trường hợp bị lợi dụng do pháp luật không chặt chẽ. Những sự kiện liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp như của Tân Hoàng Minh hay Vạn Thịnh Phát trong thời gian đã tạo ra hiệu ứng tâm lý tiêu cực cho nhà đầu tư. Ngay lập tức, những biến động này đã tác động vào thị trường bất động sản.

“Nhiều nhà đầu tư dự án đã dừng lại, muốn rút lui. Nhiều nhà đầu tư cá nhân cũng cảm thấy ngán ngẩm, không muốn tiếp tục đầu tư bất động sản nữa”, ông Võ nói.

Theo ông Võ, quản lý thị trường bất động sản không chỉ là bài toán kỹ thuật mà còn là vấn đề nghệ thuật. Nếu quản lý không khéo, bất động sản sẽ gây áp lực lại cho nền kinh tế, như những gì đã từng xảy ra tại Mỹ và Nhật Bản.

“Muốn có một thị trường bất động sản phát triển bền vững phải giải quyết hài hòa cả thị trường tài chính. Đây là hai thị trường liên thông. Nếu tách rời ra trong quản lý sẽ gây nên tình trạng sốt giá hoặc nguội lạnh. Ở Việt Nam, công cụ quản lý song hành hai thị trường này chưa hiệu quả. Có thể nói, ở thị trường của chúng ta, tính kỹ thuật còn yếu mà tính nghệ thuật thì không có”, ông Võ nói thêm.

Quản lý thị trường bất động sản không chỉ là bài toán kỹ thuật mà còn là vấn đề nghệ thuật. Nếu quản lý không khéo, bất động sản sẽ gây áp lực lại cho nền kinh tế

Nói về giải pháp từ góc độ chính sách pháp luật để “rã băng” thị trường bất động sản hiện nay, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, hiện Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản vẫn đang trong quá trình sửa đổi, do vậy cần khắc phục được vấn đề luật càng sửa càng rắc rối. Việc này dẫn tới tình trạng đa nghĩa, nhiều khi là chồng chéo vì thiếu tính chuyên nghiệp của việc hình thành luật.

Theo ông Võ, trong việc sửa đổi Luật Đất đai lần này cần có những thay đổi đặc biệt. Chẳng hạn như cần xem xét rất kỹ đến việc xác định giá đất theo cơ chế thị trường là như thế nào, sao cho hài hòa lợi ích, thậm chí tính đến cả sự phát triển của thị trường bất động sản. Nếu giá xác định không chính xác có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, doanh nghiệp không mặn mà làm ăn, còn người dân chịu chi phí nhà ở cao hơn.

Tiến sĩ Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cho rằng trên thực tế Chính phủ đã rất chủ động hoàn thiện khuôn pháp lý cho thị trường bất động sản nói riêng và môi trường thể chế nói chung. Không phải khi thị trường bộc lộ khó khăn mới tiến hành mà đã có kế hoạch từ rất xa như kế hoạch sửa đổi Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở... để chủ động xây dựng thị trường hướng tới phát triển bền vững và ổn định.

Ông Hiếu cho biết một số luật dự kiến được sửa đổi và thông qua vào cuối năm 2023, có hiệu lực từ năm 2024. Từ góc độ chính sách, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục cầm chừng. Bước sang quý 2 có thể có những thay đổi, nhưng đây là những thay đổi có điều kiện, tức là phụ thuộc rất nhiều vào hành động tháo gỡ các vướng mắc thể chế.