"Góp gió" ôm đất tiền tỉ

Góp vốn đầu tư đất được nhiều người lựa chọn để tham gia thị trường

Anh Khôi là một nhà đầu tư chuyên săn mua đất nền tại các quận huyện vùng ven TP.HCM và thị trường lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bình Phước. Hàng tuần, nhà đầu tư này thường rong ruổi dọc các khu vực trên để săn tìm cơ hội đầu tư với đất. Với việc đang nắm trong tay hàng loạt khu đất ở nhiều thị trường, những tưởng nhà đầu tư này phải có nguồn tài chính vô cùng dồi dào.

Tuy nhiên, anh Khôi cho biết, thực chất số vốn của anh không nhiều. Nguồn tài chính để mua đất là anh cùng hùn hạp với một nhóm bạn. Những người bạn này đều có công việc ổn định với mức thu nhập tương đối. Hàng tuần, nhóm sẽ chia nhau để khảo sát tìm hiểu thị trường ở các tỉnh thành có tiềm năng. Khi tìm được một miếng đất có vị trí tốt, có thể tăng giá, thanh khoản cao và giá bán phù hợp thì nhóm sẽ ngay lập tức đặt cọc.

Sau đó, trong thời gian từ khi đặt cọc đến lúc công chứng, nếu tìm được người mua lại với giá cao nhóm quyết định sang cọc. Trường hợp kỳ vọng lời nhiều hơn thì sẽ giữ lại với phương án vay ngân hàng từ 50 – 70% giá trị miếng đất.

“Số vốn ban đầu bỏ ra chỉ 30 – 50%, với thu nhập ổn định thì số tiền trả ngân hàng mỗi tháng chia đều cho mỗi người là không đáng bao nhiêu. Khi nào khu đất được giá thì sẽ lại bán ra”, anh Khôi nói.

Với phương thức như vậy, nhóm đầu tư của anh Khôi đang vận hành khá trơn tru. Thậm chí nhà đầu tư này còn chia sẻ một khái niệm đầu tư theo kiểu “góp gió”, nghĩa là chưa cần biết có tiền hay không chỉ cần gật đầu đồng ý là cũng có thể tham gia.

“Ví dụ, khi tìm được mảnh đất đẹp thì anh em sẽ bàn với nhau. Nhiều người dù chưa có tiền lúc đó nhưng chỉ cần đồng ý sẽ tham gia “kèo” để tạo khí thế là được. Ai có tiền sẽ đứng ra đặt cọc sau đó nếu may mắn tìm được khách hàng mua lại với giá cao thì sang luôn. Như vậy, nhiều người chưa cần phải bỏ tiền cũng đã có tiền”, anh Khôi giải thích về kiểu đầu tư “góp gió”.

Tuy nhiên, nhà đầu tư này cho biết, không phải lúc nào kiểu đầu tư “góp gió” cũng suôn sẻ. Quan trọng nhất với hình thức đầu tư chung là tìm được một nhóm “tâm đầu ý hợp”, có phúc cùng hưởng có họa cùng chia.

Mua chung thì phải xác định "có phúc cùng hưởng có họa cùng chia"

Với suy nghĩ làm công ăn lương đến đời nào cho khá, anh Quang một nhân viên văn phòng cũng đang tập tành kiếm tiền từ bất động sản. Với số tích lũy khoảng hơn 100 triệu đồng anh biết sẽ chẳng làm nên “cơm cháo” gì nên đã quyết định kêu gọi thêm chiến hữu là các đồng nghiệp trong công ty.

Mới đây, cả nhóm quyết định đặt cọc 100 triệu đồng để giữ hai lô đất tại huyện Đức Hòa, Long An với tổng giá trị là 1,4 tỉ đồng. Thời gian đặt cọc đến lúc ký hợp đồng mua bán là hơn 1 tháng.

Cả nhóm tính toán và đưa ra ba phương án gồm: phương án một là trong vòng hơn 1 tháng nếu có người mua được giá thì sẽ sang cọc kiếm lời.

Phương án hai là quyết định giữ đất và vay ngân hàng khi nào được giá thì bán. Với phương án này nhóm cần số vốn khoảng 30% (420 triệu đồng), còn lại 70% sẽ vay ngân hàng trong vòng 15 – 20 năm. Như vậy, nhóm 6 người, mỗi người sẽ chỉ cần bỏ vốn khoảng 70 triệu đồng và góp trả tiền vay ngân hàng mỗi tháng khoảng 2 – 3 triệu đồng/mỗi người coi như là bỏ tiết kiệm. Một phương án khả thi.

Phương án 3 là chấp nhận mất cọc, xem đây như là học phí cho bài học lần đầu tiên hợp tác đầu tư đất.

Chỉ vài tuần tuần sau môi giới báo lại là có khách muốn mua chênh mỗi lô khoảng 40 triệu. Tuy nhiên, nhóm kỳ vọng giá sẽ còn tăng cao hơn nữa vì bất động sản của khu vực đó nhiều tiềm năng.

Thế nhưng toan tính với thực tế không cùng nhịp, khi chủ đầu tư dự án báo lại là ngân hàng chỉ cho vay tối đa được 50%. Một vài “cổ đông” lung lay xin rút lui vì vốn góp phải tăng lên, tình hình dịch bệnh bất ngờ phức tạp không rõ tương lai. Kế hoạch bị phá sản, cả nhóm quyết định tìm người sang cọc, chấp nhận chỉ thu hồi vốn nhưng suốt mấy tuần không thấy ai ngó ngàng.

“Mặc dù anh em thân thiết và cũng đã xác định rõ từ đầu nhưng mà mất “học phí” là không ai muốn vì đồng tiền đi liền với khúc ruột mà”, anh Quang chia sẻ.

Đầu tư bất động sản bằng hình thức góp tiền mua chung diễn ra khá phổ biến. Mới đây, dư luận quan tâm khi một lô đất chỉ 1.000m2 ở Bà Rịa – Vũng Tàu nhưng có tới hơn 100 người cùng đứng tên.

Theo các chuyên gia bất động sản, mua chung tạo cơ hội cho những người ít vốn vẫn có cơ hội tham gia tìm kiếm cơ hội đầu tư nhà đất. Tuy nhiên, hình thức này tiềm ẩn không ít rủi ro, đặc biệt với những người mới lần đầu tham gia chưa có kinh nghiệm về thị trường lẫn kiến thức pháp lý về bất động sản. Ngoài ra, mua chung bất động sản cần những người đáng “tin cậy”, cùng chung chí hướng để tránh những rủi ro, xung đột lợi ích.

Về pháp lý, Luật sư Phạm Thanh Hữu, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng khi góp vốn mua chung bất động sản thì người mua cần lưu ý những điều sau để tránh rủi ro sau này:

Thứ nhất, trên thực tế hai hay nhiều người mua nhà đất chung nhưng chỉ một người đứng tên trên sổ đỏ thì về mặt pháp lý nhà đất đó là tài sản riêng của họ. Bởi vậy, người góp vốn không đứng tên trên sổ đỏ dù đang giữ sổ đỏ nhưng người có tên trên sổ đỏ có thể khai báo mất sổ đỏ để được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp lại sổ đỏ.

Thứ hai, kể cả trường hợp hai hay nhiều người góp tiền mua nhà đất chung và trên sổ đỏ đều đứng tên dưới hình thức cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất thì cũng cần lập văn bản thỏa thuận tỉ lệ góp vốn mua nhà đất chung đó (có công chứng theo quy định của pháp luật) nhằm đảm bảo có cơ sở để chia lợi nhuận, tránh tranh chấp về sau.