Giải sao bài toán nhà ở xã hội?

Nhà ở xã hội chưa đáp ứng được kỳ vọng?.

Là một trong những đô thị đông dân nhất cả nước, TP.HCM đang đứng trước áp lực rất lớn về vấn đề giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân. Một bộ phận rất lớn những người trẻ, người thu nhập thấp đang có nhu cầu về nhà ở. Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, trung bình mỗi năm thành phố có khoảng 50.000 cặp vợ chồng mới cưới và lượng lớn dân nhập cư có nhu cầu bức thiết về nhà ở. Tuy nhiên, đa phần những người này đều không có khả năng mua những căn hộ giá đắt tiền tỷ như hiện nay. Do đó, nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ thỏa mãn phần nào cơn khát về nhà ở của người dân. Thế nhưng, cá nhân ông Đực cho rằng chính sách nhà ở xã hội đến nay đã thất bại.

Có nhiều nguyên nhân khiến cho chương trình này không hoàn thành đúng sứ mệnh của nó, thứ nhất đó là thủ tục nhiêu khê, rườm rà làm khó cả người có nhu cầu mua và cả doanh nghiệp. Tỉ suất lợi nhuận quá thấp khiến nhà đầu tư không mặn mà với dự án nhà ở xã hội. Theo ông Đực, trước đây nhà ở xã hội có phần hấp dẫn doanh nghiệp vì nó có những đặc quyền riêng lại đúng vào lúc thị trường bất động sản “đóng băng” nên nhiều doanh nghiệp ồ ạt xin chuyển dự án thương mại sang làm nhà ở xã hội như một ngách thoát hiểm. Tuy nhiên, khi thị trường tươi sáng trở lại, những doanh nghiệp này lại quay lưng phần vị lợi nhuận đầu tư nhà ở thương mại cao cấp lớn hơn nhiều, phần nữa đó là hiện nay nếu so với nhà ở thương mại thì nhà ở xã hội cũng không còn nổi trội hơn. Đặc biệt, việc cho nhà ở thương mại có mức giá dưới 1,05 tỷ được vay nguồn vốn từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ lại càng làm cho nhà ở xã hội bị lép vế. Gói hỗ trợ 30.000 tỷ nhằm giúp cho người thu nhập thấp tiếp cận nguồn vốn vay mua nhà nhưng chính vì thủ tục quá nhiêu khê dẫn đến gói này bị ách tắc trong thời gian dài.

Là một chuyên gia trong việc xây dựng ở giá rẻ ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, làm nhà ở giá rẻ thị trường còn rất nhiều tiềm năng và bền vững. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải chấp nhận làm ở một mức lợi nhuận thấp thì mới làm được. Nói về những rào cản trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ ông Nghĩa chia sẻ, nhiều khi làm nhà ở xã hội nhưng lại bị “soi” nhiều hơn cả làm nhà ở thương mại. Thủ tục xin phép để làm một dự án nhà ở giá rẻ cũng không hề đơn giản, phải trải qua nhiều khâu đoạn, mất rất nhiều thời gian.

Nhằm phát triển nhà ở xã hội, đã có quy định những dự án nhà ở thương mại thuộc đô thị loại 3 trở lên phải dành 20% quỹ đất dự án để làm nhà ở xã hội. Thế nhưng, đến nay quy định này đang vấp phải rất nhiều tranh cãi về tính bất hợp lý của nó. Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa cho rằng, việc quy định dự án phải dành 20% diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội là rất khó đối với cả chủ đầu tư và lẫn người dân. Một dự án cao cấp với căn hộ 30 – 40 triệu/m2 không thể nằm chung với những căn hộ có giá 10 – 15 triệu/m2, có rất nhiều sự khác biệt về thu nhập, lối sống, và sự chênh lệch của các tiện ích đi kèm. Như vậy, sẽ làm giảm giá trị khu đô thị, phần nữa cũng gây khó khăn cho chính những người dân ở trong đó.

Mặt khác, ông Quang cho rằng, với đặc thù của TP.HCM, nơi tập trung rất đông người nước ngoài sinh sống thì càng khó khả thi. Đặc biệt, có những khu vực phần lớn là người nước ngoài sinh sống như Thảo Điền (quận 2), Phú Mỹ Hưng (quận 7) thì rõ ràng quy định này càng bất hợp lý.Theo ông Quang, muốn phát triển nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp thì cần có một quy hoạch phù hợp. Nên phát triển tập trung tại những khu vực ngoại thành nơi có những quỹ đất rộng và tập trung đông người lao động thu nhập thấp.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến nay chương trình nhà ở xã hội khu vực đô thị đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 135 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 51 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng 25.850 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 9.560 tỷ đồng; 84 dự án nhà ở xã hội cho công nhân, quy mô xây dựng 28.550 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 6.730 tỷ đồng. Trên cả nước đang tiếp tục triển khai 171 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 108 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng khoảng 61.290 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 31.760 tỷ đồng; 63 dự án nhà ở xã hội cho công nhân với quy mô xây dựng khoảng 69.300 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 18.800 tỷ đồng. Chương trình phát triển nhà ở sinh viên đã có 85 dự án hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng, giải quyết chỗ ở cho khoảng 330.000 sinh viên.

Tuy vậy, Bộ Xây dựng cũng thừa nhận, trên thực tế sản phẩm nhà ở xã hội vẫn còn thiếu rất nhiều so với nhu cầu, trong khi vẫn còn đó nhiều lực cản như: Một số địa phương chưa thực sự quan tâm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội; quy định giành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để đầu tư phát triển nhà ở xã hội ở một số nơi chưa được thực hiện nghiêm túc; nguồn vốn trung và dài hạn cho phát triển nhà ở xã hội còn thiếu; nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa mặn mà với nhà ở xã hội; mới chỉ có nhà ở xã hội để bán, còn thiếu nhà ở cho thuê...