Giải mã hiện tượng “phá đỉnh” trong đấu giá đất

Quy trình đấu giá đất thời gian gần đây đã bộc lộ những bất cập lớn. Ảnh minh hoạ

Quy định còn nhiều kẽ hở

Đấu giá tài sản công, trong đó có quyền sử dụng đất là một chủ trương đúng đắn của Nhà nước nhằm tạo sự bình đẳng, công khai, minh bạch trong tiếp cận nguồn lực đất đai, hạn chế cơ chế xin cho và đảm bảo nguồn thu tối đa cho ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, quá trình thực hiện chủ trương này đã bộc lộ những bất cập lớn. Nổi lên là vụ đấu giá các lô đất vàng tại Thủ Thiêm diễn ra cách đây gần 3 tháng với những diễn biến bất thường, được dư luận hết sức quan tâm và buộc các cơ quan quản lý nhà nước phải vào cuộc.

Tính ra, các doanh nghiệp đã trúng đấu giá lô đất Thủ Thiêm trung bình tăng gấp hơn 7 lần so với mức giá khởi điểm, cao nhất là gấp 8,3 lần.

Khi dư luận chưa kịp lắng xuống, phi vụ bỏ cọc thế kỷ của Tân Hoàng Minh sau khi trúng đấu giá một lần nữa làm náo loạn thị trường. Nhiều nghi vấn và quan ngại được đặt ra, cho rằng việc này sẽ tạo nên một tiền lệ xấu trên thị trường.

Và đúng như dự đoán, hàng loạt vụ đấu giá “trên trời” rồi bỏ cọc nối gót diễn ra.

Lý giải cho thực trạng này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng nguyên nhân đầu tiên là cơ chế. Điều 120 Luật Đất đai quy định định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Tuy nhiên, quy định mới định tính chưa định lượng được dẫn tới chuyện người định giá đất, người ký văn bản cuối cùng bị truy trách nhiệm cá nhân, rủi ro nghề nghiệp do khiếm khuyết từ cơ chế chính sách.

Trong giai đoạn 2021, giá đất Bắc Giang, Bắc Ninh cũng thường tăng gấp đôi giá khởi điểm. Nhưng ở TP.HCM qua 4 lô đấu giá cho thấy mức trung bình tăng tới 7,9 lần.

“Cơ chế định giá đất rõ ràng chưa phù hợp”, ông Châu nhấn mạnh.

Theo ông Châu, Luật Đất đai quy định 5 phương pháp định giá đất, hiện chủ yếu áp dụng phương pháp thặng dư, dựa trên 2 yếu tố quan trọng. Một là tổng chi phí đầu tư dự kiến của dự án. Hai là tổng doanh thu của dự án sau khi thực hiện, lấy doanh thu trừ chi phí đầu tư thì ra giá khởi điểm.

Ông Châu cho rằng, quy định pháp luật dựa trên tổng doanh thu dự án hiện không sát thực tiễn, không tính tới doanh thu kỳ vọng của thị trường tương lai.

Ví dụ giá bán sản phẩm khu đất Thủ Thiêm trong tương lai từ 3-5 năm dao động từ 600 triệu đồng/m2 sàn nhưng hiện chỉ bán (giá khởi điểm) từ 150-200 triệu đồng/m2.

Phương pháp định giá hiện nay chưa sát với kỳ vọng của nhà đầu tư trong tương lai.

“Phương pháp định giá đất hiện nay chưa sát với mục tiêu kỳ vọng của nhà đầu tư trong tương lai. Nói cách khác, định giá đất phổ biến hiện nay là thấp, nhà đầu tư bỏ giá cao là không vi phạm pháp luật”, ông Châu khẳng định.

Thực tế, nói TP.HCM áp dụng đúng theo Luật Đấu giá tài sản 2016 là do đang áp dụng điều 40 trong Luật Đấu giá tài sản năm 2016.

Cũng theo vị này, đấu giá theo hình thức trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá - phương pháp này không phù hợp với quyền sử dụng đất để làm một dự án bất động sản mà chỉ phù hợp khi đấu giá một bức tranh, bình cổ, thanh lý tài sản.

Còn với một khu đất phát triển dự án bất động sản do nhà nước sở hữu thì cần áp dụng tương tự Luật Đấu thầu, cần có đánh giá năng lực của nhà đầu tư, năng lực hoàn thiện sản phẩm sau khi trúng thầu.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng ngân hàng BIDV, cho rằng có khá nhiều bất cập trong vấn đề đấu giá đất hiện nay.

Đầu tiên là cách tiếp cận. Bản thân 2 luật đang có quy định khiến tư duy khác nhau về đất đai.

Cụ thể, Luật đất đai cho rằng đó là tài sản, nên các địa phương mới chuộng đưa ra đấu giá. Mong giá càng cao càng tốt, càng nhanh càng tốt. Đây là bất cập bởi các địa phương chưa tính toán được nếu giá cao thì hệ lụy là gì.

Trong khi đó Luật đầu tư và Luật đấu thầu đưa ra hai điều kiện rằng nhà đầu tư, chủ đầu tư phải có dự án sử dụng đất để xây dựng công trình, quy định về tính khả thi của dự án.

Chính vì 2 luật quy định như vậy nên các địa phương theo Luật Đất đai. Đây là vấn đề cần quan tâm.

Hai là, phương thức đấu giá hiện nay rất cởi mở nhưng lại chưa có hình thức bỏ phiếu kín.

Ba là, bất cập quy định năng lực nhà đầu tư, phương thức huy động vốn của doanh nghiêp cho dự án chưa được đề cập, chưa chặt chẽ.

Bên cạnh đó, ông Lực cho rằng, quy định về tiền đặt cọc 20% so với giá khởi điểm nhưng lại không phải so với giá trúng thầu, do đó cần rà soát lại vấn đề này.

“Hiện nay bỏ cọc chỉ mất 20% giá khởi điểm nên người tham gia sẵn sàng bỏ cọc, điều này gây hệ lụy rất lớn”, ông Lực nói.

Cũng theo ông Lực, phương thức định giá còn bất cập, rất khó đưa ra mức giá khởi điểm hợp lý. Ngoài ra, quy trình đấu giá, nộp tiền, quyết toán sau khi trúng thầu cũng là vấn đề cần rà soát.

Siết bằng cách nào?

Ông Lực cho rằng, cần sửa đổi luật và quy định liên quan như Luật Đất đai (Điều 108,119,120). Cũng như cần rà soát lại Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu và những vấn đề liên quan đến điều kiện nhà đầu tư.

Chúng ta phải sửa lại quy trình, quy định về phương thức định giá, cơ sở để đưa ra mức định giá để phù hợp với thực tiễn.

Theo ông Lực, có 3 cách để đưa ra một mức giá khởi điểm hợp lý: tham khảo bất động sản tương tự, những bất động sản đã có tiền lệ hoặc tham khảo công ty định giá chuyên nghiệp.

Về năng lực nhà đầu tư, doanh nghiệp cần đưa ra cấu trúc huy động vốn vay, từ việc huy động trái phiếu hay vốn tự có, có thể suy ra năng lực tài chính và tính khả thi trong triển khai dự án.

Còn theo ông Châu, hiện các nước thường áp dụng phương thức đấu giá theo điều 42, 43 luật Đấu giá tài sản của Việt Nam khi đấu giá tài sản là bất động sản để phát triển dự án, tức là đấu giá theo bỏ phiếu khi nhà đầu tư đủ tiêu chuẩn. Ai bỏ cao giá nhất thì trúng đấu giá.

Điều 42, Luật Đấu giá tài sản cũng ghi rõ trường hợp bỏ phiếu gián tiếp, gửi qua bưu điện bỏ phiếu, ai trả giá cao nhất là thắng không như đấu giá trực tiếp bằng miệng, so kè tới 140-170 lần để đấu giá.

“Phải quy định điều kiện người tham gia đấu giá để không có tình trạng bỏ giá cao rồi không có khả năng thực hiện”, ông Châu nhấn mạnh.