Giải bài toán khan cung, hạ giá nhà từ “mở rộng” đất làm nhà ở thương mại

Nguồn cung nhà ở khan hiếm đẩy giá nhà lên cao. Ảnh minh hoạ

Hệ luỵ từ những quy định “vênh” nhau

Tại báo cáo tổng kết ngành bất động sản 2023, triển khai nhiệm vụ năm 2024, Bộ Xây dựng cho biết, giá căn hộ chung cư liên tục tăng cao do nguồn cung những năm gần đây khan hiếm, trong khi giá nhà ở thấp tầng và một số loại phân khúc bất động sản khác lại giảm 10 - 20% tùy thuộc vào vị trí, khu vực.

Số liệu thống kê từ Bộ cho thấy, nguồn cung bất động sản năm 2023 tiếp tục hạn chế tại tất cả các phân khúc. Trong đó, có 42 dự án nhà ở thương mại hoàn thành, cung cấp cho thị trường khoảng 15.966 căn nhà, chỉ bằng 46,15% năm 2022.

Theo ý kiến của nhiều doanh nghiệp bất động sản, nếu quy định về đất ở không được gỡ vướng thì câu chuyện khan hiếm nguồn cung bất động sản sẽ tiếp tục kéo dài. Điều này sẽ tác động khiến giá bất động sản tăng cao và người dân sẽ là đối tượng chịu hậu quả cuối cùng.

Dự luật Đất đai sửa đổi chỉ cho phép “thỏa thuận nhận quyền sử dụng” đối với “đất ở” (khoản 1, Điều 128) và “đang có quyền sử dụng đất” đối với “đất ở hoặc đất ở và đất khác” (khoản 6, Điều 128) khi chuyển mục đích sử dụng đất làm dự án nhà ở thương mại.

Theo đánh giá của Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), các quy định trên là sự thu hẹp rất lớn so với Luật Đất đai hiện hành (phiên bản 2013) – cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có dự án nhà ở thương mại.

Đáng nói, giữa khoản 1 và khoản 6 Điều 128 cũng chưa thống nhất với nhau, bởi lẽ khoản 6 quy định 2 trường hợp là “đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác” trong khi khoản 1 chỉ quy định 1 trường hợp là “được thỏa thuận nhận chuyển quyền đất ở” khi làm dự án nhà ở thương mại.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, thực tế, các dự án nhà ở thương mại “có 100% đất ở” chỉ chiếm khoảng 1% tổng số dự án nhà ở thương mại. Số dự án “có đất ở và đất khác” chiếm đa số đến trên dưới 95% tổng số dự án nhà ở thương mại.

Trong khi số dự án có “đất khác không phải là đất ở” gồm các trường hợp chỉ có “đất nông nghiệp” hoặc chỉ có “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” chiếm trên dưới 5% tổng số dự án nhà ở thương mại và thường là các dự án có quy mô lớn hoặc rất lớn.

HoREA cho rằng, điểm b khoản 1 đã “vênh” với khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai mà nếu nội dung điểm b khoản 1 được thông qua thì trong khoảng 10 năm sắp tới các nhà đầu tư sẽ không còn được phép “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác” để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nên cũng sẽ không có trường hợp nhà đầu tư nào đáp ứng được điều kiện “phải đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác” theo quy định tại khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai.

Cũng theo HoREA, nội dung điểm b khoản 1 Điều 128 sẽ dẫn đến hệ quả là sẽ không tạo điều kiện để phát triển các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn để xây dựng được kết cấu hạ tầng đô thị đồng bộ, có đầy đủ các tiện tích và dịch vụ.

Mặt khác sẽ làm tắc nghẽn quá trình thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất giữa doanh nghiệp và người dân, do có nhận chuyển quyền cũng không chuyển mục đích được, trong khi đó chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW đã nêu rõ là “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.

Ngoài ra, HoREA cho rằng, quy định tại khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai có dấu hiệu “ưu ái” các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã có sẵn quyền sử dụng “đất ở và đất khác”, nhất là các doanh nghiệp đã có sẵn nhiều diện tích “đất ở và đất khác” có quy mô diện tích lớn, mà nếu các doanh nghiệp này có đến hàng trăm héc-ta thì sẽ có cơ hội “chiếm lĩnh” thị trường bất động sản trong khoảng 5-10 năm sắp tới. Bởi lẽ theo thông lệ thì khoảng 10 năm mới sửa Luật Đất đai 1 lần), như các Luật Đất đai 1993, 2003, 2013 và hiện nay đang tiếp tục xem xét sửa đổi Luật Đất đai 2013.

Trên thực tế thì quỹ đất của các nhà đầu tư đã có sẵn quyền sử dụng “đất ở và đất khác” hiện nay cho dù có đến hàng trăm, hàng ngàn héc-ta thì cũng sẽ sử dụng hết trong 5-10 năm tới. Tuy nhiên, với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai thì các nhà đầu tư đã có sẵn quỹ “đất ở và đất khác” này lại có thể “hưởng lợi không chính đáng”.

Tháo gỡ quy định về đất ở

Do đó, HoREA đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét rà soát để không xảy ra “bất cập” trong công tác xây dựng pháp luật như trường hợp các quy định tại điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014.

Hiệp hội đề nghị rất cần thiết phải sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở” phù hợp quy hoạch sử dụng đất, đô thị, xây dựng, chương trình phát triển nhà ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ.

Việc cho phép này sẽ tạo điều kiện cho hàng chục, hàng trăm dự án nhà ở thương mại, kể cả dự án không có yếu tố “đất ở” được ra đời, đóng góp quan trọng về nguồn cung sản phẩm cho thị trường nhà ở, giải quyết cơn khát nguồn cung đeo đẳng thị trường 4 – 5 năm qua, từ đó giảm được giá nhà, giúp giấc mơ an cư của người lao động trở nên gần hơn trong tầm với.

Theo HoREA, vấn đề mấu chốt cần giải quyết là phải “bịt kín” các “lỗ hổng” trong việc áp dụng các phương pháp định giá đất để định giá đất, thẩm định giá đất để xác định giá đất cụ thể, để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án nhà ở thương mại, đô thị...