Điều gì sẽ xảy ra khi giá đất ngày một tăng cao

Dự án xây xong vẫn chưa được định giá đất

Tại Hội thảo “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest đã đưa ra những vấn đề mà doanh nghiệp phải đối mặt khi áp dụng bảng giá đất mới.

Theo ông Hiệp, sau khi 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực, hành lang pháp lý cho các hoạt động trên thị trường bất động sản đã rõ ràng hơn. Tuy nhiên trên thực tế, vẫn có một số hạn chế, một trong số đó là vấn đề định giá đất. Đây là vấn đề đang gây ra ách tắc rất lớn.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest đã đưa ra những vấn đề mà doanh nghiệp phải đối mặt khi áp dụng bảng giá đất mới.

“Hiện nay chúng tôi cũng có 1 dự án đã có quyết định giao đất cách đây 9 tháng, đến nay vẫn chưa định được giá đất. Thế nhưng, 9 tháng của chúng tôi chưa phải là nhiều vì có dự án của doanh nghiệp khác 2 năm chưa định giá đất, thậm chí có dự án nhà xây xong vẫn chưa định được giá đất. Điều này đang gây ra rất nhiều bức xúc.

Chúng tôi cho là Nghị định 71 đã cải tiến hơn so với Nghị định 12. Bởi nếu theo Nghị định 12 thì giá đất không thể tính được vì áp dụng phương pháp thặng dư thì doanh nghiệp phải mất rất nhiều chi phí đầu vào”, ông Hiệp chia sẻ.

Một quy định khác tại Nghị định 71 cũng đang gây ra nhiều khó khăn đó là định giá đất dựa vào tài sản đấu giá gần nhất. Ông Hiệp cho rằng, lấy tài sản đấu giá gần nhất để so sánh với một dự án là không phù hợp.

“Việc doanh nghiệp triển khai một dự án 50ha khác với đấu giá một lô đất 200ha bởi mức đầu tư cho một dự án đồng bộ, hoàn thiện là rất lớn. Do đó chúng tôi mong muốn cơ quan nhà nước xem xét lại và có hướng dẫn cụ thể cho các địa phương. Bởi thực tế hiện nay địa phương chưa dám làm”, ông Hiệp đề xuất.

Áp lực tài chính đè nặng doanh nghiệp

Chủ tịch GP.Invest lo ngại, nếu giá đất bị đẩy lên cao, sức thu hút đầu tư của đất nước sẽ bị sụt giảm. Sở dĩ các cụm công nghiệp của nước ta hiện nay đạt tỷ lệ lấp đầy 80 - 90% là nhờ chi phí nhân công rẻ, chi phí đất đai hợp lý, logistics thuận lợi.

“Nếu hiện tại bớt đi một yếu tố đó là đất đai, trong khi nhân công ngày càng đắt lên thì lợi thế thu hút đầu tư của chúng ta còn không? Việt Nam có còn là điểm sáng đầu tư của Đông Nam Á nữa không?”, Chủ tịch GP.Invest đặt câu hỏi.

Theo vị này, trong cách tính giá đất hiện nay, chúng ta chưa tính đến lợi ích của doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp sử dụng thuê đất và doanh nghiệp bất động sản nói riêng. Các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao. Vậy thì doanh nghiệp nào dám làm dự án? Nếu doanh nghiệp không dám làm thì làm sao có nguồn thu bền vững cho địa phương?

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đức Cây – Chủ tịch Contrexim cũng cho rằng, việc giá đất đẩy lên cao sẽ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư tại Việt Nam. “Nhiều năm tham gia phát triển thị trường bất động sản, chính tôi cũng chưa bao giờ thấy giá bất động sản tăng đột biến như hiện nay. Chúng ta cần đặt ra câu hỏi rằng, với giá đất quá cao như hiện tại, đắt hơn cả Tokyo (Nhật Bản) thì liệu còn doanh nghiệp, nhà đầu tư thương mại, dịch vụ quốc tế nào còn dám đến đầu tư tại Việt Nam?”, vi này nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, TP.HCM hiện còn 58.000 sản phẩm bất động sản vướng mắc liên quan đến giá đất. Riêng Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết các loại đất trong đó có đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ đã có vấn đề khi UBND TP.HCM ban hành bảng giá đất điều chỉnh với quy định gom chung là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà không phân loại chi tiết cụ thể rõ ràng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, từ năm 2023 đến cuối năm 2024, TP.HCM đã điều chỉnh tăng giá đất lên khoảng 1,64 lần.

Ông Châu dẫn chứng câu chuyện tại Thảo Cầm Viên Sài Gòn, nơi có tổng diện tích có khoảng 20ha đất, trong đó chỉ có mấy ngàn mét vuông đất thương mại dịch vụ nhưng lại áp giá toàn bộ diện tích đó là đất thương mại dịch vụ khiến cho doanh nghiệp nợ thuế gần 900 tỷ đồng. Chỉ khi báo chí vào cuộc, thành phố mới nhìn lại và kết luận là cần nhìn lại để đánh giá chính xác hơn.

Theo tổng hợp từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có 25 địa phương đã tiến hành điều chỉnh bảng giá đất. Khi phân tích chi tiết, có thể thấy rằng, hầu hết các địa phương đều ghi nhận mức tăng nhiều lần so với trước. Tại TP.HCM, huyện Cần Giờ được điều chỉnh từ 1,7 - 2,7 lần so với trước đây. Mức tăng thấp nhất là ở Quận 3 với 2,7 lần, trong khi huyện Hóc Môn có mức tăng cao nhất, lên đến 38 lần. Như vậy, mức tăng của bảng giá đất hiện tại đã vượt xa so với bảng giá trước đây.

“Chúng tôi đã báo cáo lên Chính phủ và các Bộ rằng, lần điều chỉnh đầu tiên dường như chưa ảnh hưởng ngay lập tức đến thị trường bất động sản, bởi phương pháp định giá hiện tại vẫn dựa trên thặng dư chứ không hoàn toàn căn cứ vào bảng giá đất. Tuy nhiên, vấn đề có thể nảy sinh ở khâu mua đất và bồi thường để thực hiện dự án, khi đó giá đất sẽ bị đẩy lên rất cao, gây ra sự mất cân bằng trong thị trường”, ông Châu cho hay.

Vị này đề nghị đối với 25 địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh, cần tiến hành đánh giá tác động trong thời gian từ nay đến khi bảng giá đất được áp dụng vào ngày 1/1/2026. Còn đối với những địa phương vẫn giữ bảng giá cũ, cần tiến hành đánh giá kỹ lưỡng.

Từ năm 2023 đến cuối năm 2024, TP.HCM đã điều chỉnh tăng giá đất lên khoảng 1,64 lần. Hiện nay, với các điều chỉnh mới, mức tăng tiếp tục duy trì khoảng tương tự. Như vậy, trong vòng 3 năm, các doanh nghiệp phải đối mặt với sự thay đổi lớn về nghĩa vụ tài chính, theo xu hướng nộp thuế và phí nhiều hơn. Điều này gây áp lực tài chính không nhỏ cho các doanh nghiệp.

“Nghị định 102/2024 có khung thời gian tối thiểu là 10 năm, do đó, trong giai đoạn đầu, việc áp mức 0,25 - 1,5% là khá cao. Chúng tôi kiến nghị chỉ nên xác định mức phần trăm tính đơn giá thuê đất từ 0,25 - 0,5% để giảm bớt gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp và tạo điều kiện cho họ thích nghi dần với các thay đổi”, ông Châu kiến nghị.