‘Giá đất không thể áp dụng cho mọi trường hợp’

Tham nhũng từ cơ chế thu hồi

Tại Hội nghị lấy ý kiến của các doanh nghiệp về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Bộ Tài Nguyên Môi trường và Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam tổ chức sáng 9/10, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ông Đặng Hùng Võ cho biết, theo Luật Đất đai ban hành năm 2003 thì hiện có 3 cơ chế chuyển đổi đất đai đó là: thu hồi theo dự án, thu hồi theo quy hoạch và theo phương thức thỏa thuận.

Chế độ thu hồi đất và giá đất đền bù theo luật hiện hành vẫn chưa sát với thực tiễn.
(Ảnh minh họa: Thái Linh)

Tuy nhiên, trên thực tế triển khai, phương thức nào cũng bị “ách tắc” như địa phương thu hồi đất xong rồi lại không được sử dụng hoặc dự án treo buộc trả lại đất cho dân, có trường hợp chủ đầu tư đã thống nhất thỏa thuận đền bù với 70-80% số lượng người có đất nhưng số dân còn lại muốn giá cao hơn giá thị trường…

“Do vậy, lâu nay hầu hết các địa phương chỉ chú trọng cơ chế thu hồi theo dự án, nghĩa là lấy đất và giao trực tiếp cho nhà đầu tư”, ông Võ nói.

Ông Đặng Hùng Võ cho rằng, dự thảo nên quan tâm việc cơ chế bị “hỏng” ở đâu thì phải chữa ở đó. "Với hình thức thu hồi giao cho nhà đầu tư rất dễ dẫn đến nguy cơ tham nhũng thì nên đưa ra công khai, còn việc thu hồi theo quy hoạch nên áp dụng vào những khu vực có khả năng thu hút đầu tư lớn" - Ông Đặng Hùng Võ nói.

Riêng với cơ chế thoả thuận giữa chủ đầu tư với người đang sử dụng đất, nếu đã đạt được sự đồng thuận của ít nhất 80% số lượng người đang sử dụng đất mà gặp trở ngại từ sự bất hợp tác của những người đang sử dụng đất còn lại, thì Nhà nước nên cho phép áp dụng cơ chế chuyển nhượng bắt buộc theo mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định

Đồng tình quan điểm này, luật sư Lê Thanh Sơn, Văn phòng Luật sư AIC cho biết, việc quy định thu hồi đất như trên sẽ đảm bảo được quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sử dụng đất và tránh được nguy cơ lạm quyền.

Luật sư Sơn cho rằng: “Mối quan hệ giữa người có đất và người có tiền phải là mối quan hệ công bằng. Nếu Nhà nước quyết định từ việc giao đất, thu hồi đất, quy định giá đất để tính bồi thường,... sẽ tập trung quyền lực quá lớn mà không có một bộ phận giám sát thì sẽ dẫn đến việc lạm quyền”.

Ngoài ra, nhiều ý kiến cũng cho rằng, nhà nước tiến hành thu hồi đất bằng một quyết định hành chính trong trường hợp người có đất bị thu hồi không vi phạm pháp luật là một hình thức vô lý và bất bình đẳng. Do đó, chỉ nên thực hiện các biện pháp hành chính trong những trường hợp như: vi phạm pháp luật về đất đai, chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện, và việc trưng mua không thực hiện theo luật định.

Giá không thể áp dụng cho mọi trường hợp

Ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam cũng cho biết, quy định giá đất “phù hợp với thị trường” trong dự thảo lần này chưa đầy đủ như Luật hiện hành bởi tại những thời điểm, địa điểm khác nhau không thể có một giá chung.

“Giá là một biến số thay đổi, do đó, nếu thay bằng khái niệm “sát với giá thị trường” sẽ rõ cả về định tính và định lượng”, ông Nguyễn Ngọc Tuấn nói.

Còn theo ông Phạm Sỹ Liêm- Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam không nên quy định nguyên tắc phù hợp với giá thị trường, vì giá thị trường là giá thỏa thuận cho từng khoảnh đất tại địa điểm, thời điểm xác định, trong khi giá bồi thường áp dụng cho một khu vực trong một khoảng thời gian.

Vì vậy, ông Phạm Sỹ Liêm cho rằng, nên thay thế nguyên tắc này bằng nguyên tắc “giá công bằng”, tức là giá có thể giúp tạo được tài sản tương đương tài sản bị thu hồi tại địa điểm khác tương tự và cộng thêm một khoản lợi ích do dự án phát triển đất đem lại.

Ở khía cạnh khác, ông Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, sự can thiệp hành chính của nhà nước trong việc định giá đất đang làm méo mó quy luật thị trường, bởi giá đất hiện nay nhiều địa phương dùng bảng giá của nhà nước để áp giá bồi thường cũng như áp dụng cho việc sử dụng đất mà nhà đầu tư phải trả cho nhà nước. Một khi tính giá trị sử dụng cho nhà đầu tư thấp thì tiền bồi thường cho người thu hồi đất cũng rất thấp.

Riêng với những trường hợp gây ra thất thoát đất cho nhà nước thì phải áp dụng giá tức thời ở thị trường cho từng thửa đất cụ thể trong từng thời điểm cụ thể. Cơ quan quyết định giá đất phải thực sự độc lập với cơ quan quản lý đất đai./.