Dự báo thị trường nhà ở năm 2023

Khảo sát của trang tin Bankrate với một số chuyên gia đã hé lộ những dự báo đáng chú ý về lãi suất thế chấp, giá nhà, sự cạnh tranh của người mua, nguồn cung nhà ở, hoạt động bán hàng và khả năng chi trả trong năm 2023.

Các chuyên gia được hỏi nhất trí rằng năm 2023 là thời điểm chuyển tiếp và sự không chắc chắn là đặc trưng của thị trường trong năm tới. Thị trường nhà ở có thể trầm lắng do nhu cầu giảm và nguồn cung hạn chế. Ngay cả khi cán cân cung – cầu bình thường trở lại, lãi suất cao vẫn là rào cản lớn với thị trường.

Lãi suất thế chấp sẽ tiếp tục tăng?

Khi lãi suất tăng mạnh trở lại tại nhiều quốc gia kể từ giữa năm 2022, dòng tiền đổ vào bất động sản sẽ có sự thay đổi đáng kể.

Lạm phát tiếp diễn, lãi suất điều hành cao hơn, nguy cơ suy thoái và căng thẳng địa chính trị sẽ kéo lãi suất vay mua nhà lên cao để giảm thiểu các rủi ro tài chính hoặc nguy cơ thị trường quá nóng làm hình thành bong bóng bất động sản.

Tại những quốc gia lạm phát cao như Mỹ, các khoản vay thế chấp trong vòng 30 năm và 15 năm có thể có lãi suất lên tới 8-9% trong năm 2023. Điều này hoàn toàn phụ thuộc vào các chính sách của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) để kiểm soát lạm phát.

Doanh số bán nhà sẽ giảm?

Lãi suất thế chấp có tác động lớn đến doanh số bán nhà. Khi lãi suất thế chấp tăng, số lượng nhà bán được sẽ giảm và thời gian bán thành công căn nhà sẽ tăng lên, từ đó giảm tính thanh khoản của thị trường.

Điều này là do lãi suất cao đẩy chi phí đi vay tăng vọt, khiến người mua e ngại không đủ khả năng thanh toán khoản vay thế chấp hàng tháng. Đồng thời, người mua cũng khó tiếp cận với nguồn vốn bởi nhiều chính phủ và các tổ chức tín dụng siết chặt điều kiện cho vay đối với thị trường nhà ở để giảm thiểu rủi ro tài chính.

Giá nhà sẽ tăng?

Một nghịch lý trên thị trường hiện nay là dù tính thanh khoản giảm nhưng giá nhà không giảm vì lượng hàng tồn kho thấp. Tình trạng này được dự báo có thể tiếp tục diễn ra trong năm 2023.

Tuy vậy, tốc độ tăng giá nhà sẽ chậm lại đáng kể và tạo cơ hội sở hữu nhà cho người mua. Khách hàng hưởng lợi nhất sẽ là những người thanh toán hoàn toàn bằng tiền mặt hoặc chỉ phải đi vay rất ít. Họ may mắn vì không bị ảnh hưởng bởi việc điều chỉnh lãi suất và có thể mua nhà với giá phải chăng hơn vài năm trước.

Người mua hay người bán có lợi thế hơn?

Trong 2 năm qua, thị trường nhà ở được quyết định bởi người bán. Năm 2023, cục diện sẽ đảo ngược và mang lại nhiều lợi thế hơn cho người mua, xuất phát từ tính thanh khoản sụt giảm khi người mua lo ngại về khả năng chi trả và kinh tế đình lạm. Tuy nhiên, cục diện này sẽ thay đổi theo tình hình thực tế tại từng quốc gia.

Các chuyên gia cho biết đại dịch đã làm thị trường bất động sản bùng nổ, nhất là ở vùng ngoại ô và các thị trường nhỏ do mong muốn có thêm không gian sống và làm việc từ xa. Còn hiện nay, khi nhiều văn phòng và doanh nghiệp đã trở lại hoạt động bình thường, thì các thị trường nhà ở lớn hay các đô thị có thể quay trở về mức trước đại dịch nhờ nhu cầu tăng lên.

Nguồn cung nhà ở sẽ tăng lên?

Thiếu nhà ở đã góp phần đẩy giá cả lên mức không tưởng trong vài năm qua. Câu chuyện nguồn cung trong năm 2023 có thể phức tạp hơn nhiều với các dự báo trái chiều.

Một mặt, cơn sốt nhà ở trong đại dịch đã làm nguồn cung cạn kiệt tại nhiều thị trường. Trong khi đó, các nhà xây dựng chưa thể hoạt động hết công suất trở lại do chi phí nhân công và nguyên vật liệu tăng cao. Điều này khiến nguồn cung có thể vẫn ở mức thấp trong năm 2023. Mặt khác, do tính thanh khoản của thị trường giảm và người mua chần chừ ra quyết định do khó khăn về tài chính, lượng nhà ở tồn kho có khả năng tăng lên trong năm tới.

Giá nhà sẽ vừa túi tiền hơn?

Câu hỏi lớn nhất được đặt ra với thị trường nhà ở trong năm 2023 là, liệu giá nhà có tiếp tục nằm ngoài khả năng tài chính của đa số người dân hay không?

Trong trường hợp lạm phát giảm, lãi suất thế chấp sẽ giảm và người mua sẽ bớt căng thẳng hơn về tài chính, nhưng chỉ rất ít. Lý do là giá nhà vẫn duy trì ở mức cao tại nhiều thị trường và không giảm theo lãi suất. Chủ nhà cũng không muốn giảm giá bán vì sẽ không thể thu hồi được đủ vốn đã bỏ ra trước đó, nhất là khi mua nhà ở giá đỉnh trong đại dịch.

Nhìn chung, các chuyên gia cho rằng tác động từ lãi suất thế chấp cao hơn và giá nhà thấp hơn vào năm 2023 có thể sẽ triệt tiêu lẫn nhau, khiến khả năng chi trả không thay đổi đáng kể.